Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы

Цуканов И.Л. - главный эксперт-оценщик ООО "ВАЛНЕТ", к.э.н., проф.
Ткач А.А. - эксперт-оценщик ООО "ВАЛНЕТ"

Московский рынок коммерческой недвижимости является самым ёмким рынком на территории России, как по суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости, так и по общим финансовым показателям.

Необходимо отметить, что рынок коммерческой недвижимости представлен не только объектами недвижимости, которые в нашей стране традиционно относят к объектам нежилого фонда, но и частью объектов жилого фонда, которые предлагаются на рынке в аренду.

Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения).

Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Согласно официальным данным по состоянию на начало 2004 года на территории столицы расположено 69,5 тыс. строений, которые относятся к нежилому фонду, общей площадью более 128,5 млн. кв. метров. Распределение помещений нежилого фонда по формам собственности следующее:

Кроме того, еще около 17,2 млн. кв. метров - встроенные нежилые помещения. Таким образом, общий объем нежилых помещений на территории города составляет около 146 млн. кв. метров.

За последние три года средняя стоимость объектов нежилого фонда существенно выросла и эта тенденция сохраниться в ближайшее время. При средней стоимости 1 кв. метра 1-1,5 тыс. долл. США суммарная стоимость объектов нежилого фонда на территории столицы составляет порядка 146-219 млрд. долл. США. Кроме того, увеличивается доля нежилого фонда, соответствующего стандартам качества, принятом в экономически развитых странах мира. Cущественная часть нежилого фонда официально используется в настоящее время не в коммерческих целях, а для размещения властных структур и социальных учреждений.

По оценке экспертов, потенциальная емкость рынка нежилых помещений г. Москвы по состоянию на середину 2004 года составляет порядка 72-75 млн. кв. метров, а его реальная емкость - порядка 29-32 млн. кв. метров, в том числе:

В денежном выражении потенциальная емкость рынка нежилых помещений г. Москвы составляет от 10-12 млрд. долл. США (в случае только аренды) до 46-52 млрд. долл. США (в случае только продажи).

Важным параметром рынка нежилых помещений является ежемесячный объем предложений в аренду и на продажу. По оценке экспертов, ежемесячно в Москве предлагается в аренду и на продажу порядка 1,5 млн. кв. метров нежилых помещений, в том числе:

В денежном выражении ежемесячная потенциальная емкость рынка нежилых помещений г. Москвы составляет от 0,5-0,6 млрд. долл. США (в случае только аренды) до 2,3-2,5 млрд. долл. США (в случае только продажи). Реальная ежемесячная емкость московского рынка нежилых помещений зависит от многих параметров, и, в большинстве случаев, меньше потенциальной на 35-40%. Необходимо отметить, что, начиная с середины 2000 года, усилилась тенденция роста реальной емкости рынка.

Рынок коммерческой недвижимости Москвы в настоящий момент является одним из самых динамично развивающихся рынков, характеризующийся высоким уровнем доходности. Это напрямую связано с благоприятным инвестиционным климатом, сложившимся в России в последние годы. Однако в среднесрочной перспективе можно ожидать небольшого снижения прибыли от вложений, но рынок останется по-прежнему привлекательным для инвесторов.

В тоже время, различные сегменты рынка коммерческой недвижимости будут показывать неодинаковую доходность. Можно предположить, что в ближайшие несколько лет наибольшей популярностью у инвесторов будут пользоваться вложения в строительство складских помещений класса "А", отвечающих международным стандартам. Это самый неразвитый и наиболее емкий с точки зрения инвестирования сегмент рынка, уровень спроса на котором существенно выше уровня предложения. Такая ситуация, в свою очередь, будет стимулировать постоянный рост арендных ставок.

В сегменте офисной недвижимости рост арендных ставок прекратится и наметившаяся тенденция к их снижению особенно четко будет прослеживаться начиная с 2005 г. Это связано, прежде всего, с тем, что в 2005 г. сегмент рынка офисной недвижимости может войти в стадию перенасыщения за счет строительства офисных центров, проекты, реализации которых, запланированы на конец 2004 - 2005 гг. Тем не менее, уровень свободных помещений в среднесрочной перспективе останется на прежнем уровне 5-6% в классе "А", в классе "В" возрастет до 7-8%, за счет оттока арендаторов в помещения более высокого класса.

В Европе средняя доходность от проектов с коммерческой недвижимостью составляет 7-8%, тогда как в Москве по итогам 2003 г. составляла 13-18% годовых в зависимости от класса здания и расположения. Вкупе с достаточно стабильной макроэкономической ситуацией это делает московскую коммерческую недвижимость привлекательным полем для инвестиций. В настоящее время Москва вошла в список из 30 городов мира, представляющих наибольший интерес для помещения капитала.

Рынок коммерческой недвижимости условно можно разделить на следующие сегменты:

Концентрация российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности.

На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

Опрос, проведенный представителями агентства "RWAY", позволил выявить следующую структуру спроса-предложения в г. Москве и ближнем Подмосковье на нежилые помещения.

Структура спроса и предложения на офисные помещения в зависимости от площади (данные на середину сентября 2004 г.):

Спрос:

- до 100 кв. м - 27%;

- 100-150 кв. м - 28%;

- 150-300 кв. м - 23%;

- свыше 300 кв. м - 23%.

Предложение:

- до 100 кв. м - 25%;

- 100-150 кв. м - 37%;

- 150-300 кв. м - 20%;

- свыше 300 кв. м - 18%.

Структура спроса и предложения на офисные помещения в зависимости от месторасположения (данные на середину сентября 2004 г.):

Спрос:

- в пределах Садового кольца - 24%;

- между Садовым кольцом и окружной ж/д - 60%;

- от окружной ж/д до МКАД - 16%.

Предложение:

- в пределах Садового кольца - 39%;

- между Садовым кольцом и окружной ж/д - 50%;

- от окружной ж/д до МКАД - 11%.

Структура спроса и предложения на рынке нежилых помещений (данные на середину сентября 2004 г.):

Спрос:

- офисы - 29%;

- магазины - 43%;

- склады - 15%;

- прочие - 13%.

Предложение:

- офисы - 66%;

- магазины - 8%;

- склады - 5%;

- прочие - 21%.

Согласно прогнозу ИГ "Атон" цены на коммерческую недвижимость класса "А" в Москве в течение пяти лет должны вырасти на 66%, а арендные ставки стабилизироваться.

Аналитики компании полагают, что в ближайшие пять лет инвесторы могут рассчитывать на эффективную норму прибыли в 20% в течение пяти лет. Это по самым осторожным оценкам. Кроме того, "Атон" полагает, что сейчас самый подходящий момент для инвестиций в коммерческую недвижимость, поскольку инвесторы смогут воспользоваться высоким уровнем доходности.

Офисные помещения

В крупных экономических центрах, таких как Москва, второй по емкости сегмент рынка недвижимости (после жилищного) составляют офисные помещения.

Рынок офисов Москвы находится на пике своего развития. В 2003 году было введено в эксплуатацию порядка 450-500 тыс. кв. м офисных пространств, однако объем поглощения, как и в прошлые годы, превысил предложение, поэтому в очередной раз не был удовлетворен растущий спрос на недвижимость. Увеличение уровня спроса объясняется успешными структурными преобразованиями в экономике РФ, высокими мировыми ценами на энергоносители и, в первую очередь, на нефть, а также ростом производства, что, несомненно, приводит к расширению бизнеса компаний, арендующих офисные помещения в бизнес-центрах.

В течение двух последних лет наблюдалось увеличение числа сделок с участием российских компаний, и к концу 2003 года на одну сделку с участием иностранного представительства стало приходиться три сделки с участием отечественного арендатора. Такая особенность рынка связана с уже отмеченным выше подъемом российской экономики, а также с нестабильной ситуацией на рынках Западной Европы и Северной Америки. Однако в 2004-2005 годах, наряду с сохранением активности со стороны российских компаний, аналитиками рынка предсказывается увеличение спроса на офисы международного стандарта и со стороны зарубежных компаний ввиду оптимистичных прогнозов по подъему экономики в развитых странах мира. Таким образом, можно говорить о том, что в 2004 году продолжится рост уровня спроса на офисы класса А и В.

По данным компании ABN Realty, общее предложение офисных пространств, соответствующих международным стандартам, в первом полугодии 2004 года увеличилось на 240-245 тыс. кв. м и на сегодняшний день составляет 3,3 млн. кв. м. К концу года ожидается ввод в эксплуатацию еще 300-350 тыс. кв. м помещений класса А и В. В целом, высокие объемы строительства новых бизнес-центров позитивным образом влияют на инвестиционную привлекательность рынка офисов.

По состоянию на начало второго полугодия уровень свободных площадей для помещений класса А составляет 3,9% (понижение по сравнению с началом года), а для помещений класса В - 8,2%. Сокращение доли вакантных площадей вызвано постоянно увеличивающимся уровнем спроса на офисы международного стандарта, что подтверждается высоким уровнем поглощения офисных пространств. На ситуацию не может значительно повлиять даже небывалая для города строительная активность ввиду того, что многие строящиеся объекты так и не выходят на рынок, а предназначаются для конкретных заказчиков.

Эксперты офисного рынка выделяют 5 классов офисных помещений: А, В, С, Д, Е. Класс "А" включает помещения, расположенные в элитных зданиях в центре города, оборудование и дизайн которых отвечает всем требованиям западных стандартов: наличие служб безопасности и обслуживания, охраняемой стоянки, евроремонт, современные средства связи и др. Основными арендаторами являются крупнейшие мировые корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

По мнению некоторых специалистов сферы недвижимости, с увеличением количества бизнес-центров в течение 1993-2001 гг., происходит разделение внутри классов А и В на А1, А2, А3, В1 и В2. Границы между категориями в некоторых случаях довольно размыты - одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и появления на рынке более современных зданий.

Офисные здания класса "В" также располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах центра города. Достаточно часто в этот разряд переходят офисные здания класса "А" через 5-7 лет их эксплуатации. Процесс этот неизбежен из-за постоянного повышения стандартов качества офисных помещений. Основными арендаторами помещений этого класса являются крупные и часть средних российских и зарубежных фирм и компаний.

Класс "С" формируют здания, расположенные вне центра города, к которым имеется удобный транспортный доступ из делового центра. По некоторым параметрам офисные здания этого класса схожи со зданиями класса "В" - автостоянки, минимально необходимый набор деловых и бытовых служб, средств связи и т. п. - однако степень качества и диверсификации предоставляемых услуг существенно ниже. Основными арендаторами являются небольшие фирмы и компании.

Офисные здания класса "Д" находятся вдали от центральных деловых районов города. Инженерные коммуникации подобных зданий, как правило, устарели, отсутствуют специализированные службы обслуживания зданий, имеющиеся автостоянки не обеспечивают всех арендаторов и т. п. Основными арендаторами являются небольшие фирмы, которые не в состоянии позволить себе более комфортабельные и престижные помещения.

Класс "Е" представляют помещения, не приспособленные для размещения офисов, требующие ремонта или реконструкции.

Приведенную классификацию можно сократить, объединив классы в следующие категории: западный стандарт (бизнес-центры) - А, В; российский стандарт - Д, Е; промежуточный - С.

В число факторов, определяющих стоимость аренды или продажи таких помещений, входят: местоположение, площадь, тип, качество помещений, их функциональное назначение, срок аренды, форма оплаты.

Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину сентября 2004 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города имеют следующие значения:

- 620 долл. США за 1 кв. м в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "А" (при этом для класса А1 это значение составляло 670 долл. США, А2 - 580 долл. США, A3 - 545 долл. США);

- 485 долл. США за 1 кв. м в год (без учета НДС) за офисные помещения класса "В" (В1- 495 долл. США, В2 - 420 долл. США).

Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 10-21%.

Эксплуатационные расходы в офисных центрах высоких классов ("А" и "В"), как правило, определяются дополнительно и составляют порядка 70 - 110 долл. США за 1 кв. м, включая НДС.

Цены за аренду 1 кв. м в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и часто оплату всех коммунальных услуг):

- 210-350 долл. США класс "С";

- 190-280 долл. США - класс "D".

Цены сделок по продаже офисных помещений составляли на середину сентября 2004 года следующие значения:

- 1 900-3 400 долл. США - за офисные помещения классов "А" и "В";

- 800-1 500 долл. США - за остальные офисные помещения.

Стоимость строительства и оборудования офисных помещений классов "А" и "В" составляет от 1 150 до 1 750 долл. США за 1 кв. метр.

Данные о величинах арендных ставок и стоимости офисных помещений были взяты из ежемесячного информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости "RWAY" (№114, сентябрь 2004 г.).

Рост ставок аренды офисов в Москве продолжается, но этот процесс серьезно замедлился по сравнению с двумя прошедшими годами. О насыщении рынка говорить пока рано, и далеко не все компании с легкостью подбирают себе места для размещения. Риэлторы и аналитики рынка недвижимости убеждены, что ввод до конца года дополнительных площадей в строящихся бизнес-центрах не снизит уровень спроса - почти все вводимые площади уже давно сданы в аренду или проданы.

Начиная с 2003 года структура спроса на офисную недвижимость класса "А" и "В" отражает зависимость от уровня развития отраслей российской экономики. Наиболее активными и заинтересованными в аренде офисов класса "А" и "В" отраслями являются: нефть и газ - 17%, металлургия и торговля металлами - 15,5%, компании, оказывающие услуги населению - 11,7%, финансовый и банковский сектор - 11,7%, телекоммуникации - 8,6%; информационные агентства, масс - медиа и ТВ заняли шестое место среди наиболее активных арендаторов.

Самыми востребованными по итогам первого полугодия 2004 года стали Центральный деловой район и Замоскворечье. На втором и третьем местах по популярности у арендаторов и покупателей оказались районы, расположенные за пределами Садового кольца. Следует обратить внимание, что районы, расположенные за пределами Садового кольца и в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей, постепенно завоевывают все большую популярность у покупателей и арендаторов.

На зону между Садовым и Третьим транспортным кольцом приходится 40% совокупного объема сделок, заключенных в 2004 году. Данная цифра имеет тенденцию к росту, так как все меньшее количество клиентов готово покупать офисы в жилых домах, расположенных в Центральном районе, и предпочитают административные здания и бизнес - центры с готовой инфраструктурой, под постройку которых в Центре Москвы места практически не осталось.

Павелецкая - это наиболее перспективный район из всех городских районов, занятых под производственно - складские нужды. Его, как правило, выбирают крупные российские сырьевые структуры и иностранные представительства, ориентированные на аэропорт "Домодедово".

Шаболовская, Тульская - пользующийся спросом у арендаторов район, офисные здания которого имеют хорошую репутацию. Здесь преобладают офисы класса "В", однако на данный момент практически все они сданы в аренду. Новые проекты, появляющиеся на рынке, реализуются в кратчайшие сроки.

Бауманская - район, который с момента возникновения рынка недвижимости считался малопривлекательным местом для размещения крупных компаний, однако, в последнее время и здесь прослеживается тенденция по подготовке к сдаче в аренду административных зданий.

В настоящий момент уровень свободных помещений класса "А" составляет 4,6%, класса "В" - 6,23% от общего количества помещений соответствующего класс, это, в свою очередь, повышает спрос на предварительную аренду офисных помещений. Принимая во внимание количество завершенных в 2003 г. и заявленных к завершению в 2004 г. проектов, а также сложившиеся показатели поглощения, уровень свободных помещений к концу года останется прежним, либо возрастет до 7-8% (диаграмма 1).

Диаграмма 1

Площадь почти половины арендуемых офисов (43%) в первом квартале 2004 г. варьировалась между 500 и 2000 кв. м и только площадь 32,7% арендованных офисов не превышала 500 кв. м притом, что после кризиса 1998 г. многие арендаторы старались подыскать офис меньшей площадью.

В начале 2004 г. общее предложение офисов международного класса "А" и "В" составляло 3,25 млн. кв. м, к концу 2004 года составит до 3,8 млн. кв. м. За второй квартал 2004г на рынок офисных площадей вышло около 122 622 кв. м качественных помещений, что превысило значение первого квартала на 17%. Из них около 48% составили помещения класса "А", 52% - класса "В".

Сведения о строительстве объектов офисной недвижимости в Москве в 2004-2005 гг. показаны в таблице 1.

Таблица 1

Строительство объектов офисной недвижимости в Москве в 2004-2005 гг.

Объем строительства в 2004 году оценивается в 560 тыс. кв. м, из которых 124 тыс. кв. м можно отнести к классу "А". В 2005 г. планируется возвести примерно 650 тыс. кв. м площадей классов "А" и "В", в результате чего общее предложение офисов международного класса достигнет 4,5 млн. кв. м. Принимая во внимание прогноз объемов строительства до 2005 г., рынок офисов в Москве в 2005 г. может войти в стадию перенасыщения.

Диаграмма 2

ЦДР - Центральный деловой район

НСЛ - Новослободская

ТАГ - Таганская

ЗАМ - Замоскворечье

ФРН - Фрунзенская

БЕЛ - Белорусская

СОК - Сокол

БАС - район "Басманный"

ШАБ - Шаболовка

ДРГ - другие районы

Как видно из приведенной выше диаграммы 2, наиболее высокие темпы строительства в 2003 г. были отмечены в Центральном, Новослободском и Замоскворецком районах Москвы. Первая половина 2004 г. не внесла существенных изменений в тройку лидеров.

Большое влияние на состояние рынка офисов класса "А" окажет развитие комплекса зданий Москва-Сити. По оценкам аналитиков, к 2006 г. в районе Москва - Сити будет сконцентрировано около 140 000 кв. м офисных помещений класса "А".

Рынок офисов класса "В" в Москве также будет расти, и в течение 2004 г. аналитики прогнозируют повышение цен на помещения этого класса примерно на 15%. В будущем развитие недвижимости класса "В" будет происходить за счет строительства бизнес-парков.

Несмотря на довольно оптимистичный прогноз уровня строительства в Москве, город начал довольно сильно ощущать нехватку свободных участков под строительство новых объектов недвижимости. Резервом развития являются промышленные зоны. Согласно городской программе реорганизации производственных территорий (по ЦАО - "Программа перебазирования, реформирования, ликвидаций предприятий и организаций, расположены в историческом центре Москвы") и постановлению правительства Москвы № 1065 ПП "О первоочередных мероприятиях по совершенствованию механизма реорганизации производственных территорий г. Москвы", которая определила судьбу 18 промышленных зон, расположенных в остальных округах столицы, всего планируется освободить 300 га в ЦАО и 1404 га - в других районах Москвы.

В Москве большинство особняков относятся к наиболее популярному среди арендаторов классу "В", который предоставляет качественные современные офисы по приемлемой ставке. Особняки пользуются спросом у банков, которые размещают там свои отделения, консалтинговых компаний, представительств иностранных компаний, предприятий сферы услуг (сетевые рестораны, магазины) и т.д. Особняки менее всего подвержены колебаниям на рынке.

Рынок особняков характеризуется стабильным спросом. За прошедший год было сдано в аренду около 35 особняков площадью до 3500 кв. м. Ставка арендной платы на особняки, находящиеся внутри или в непосредственной близости к Садовому кольцу, составляет 450-720 долл./кв. м в год. Существующее предложение: приблизительно 25 зданий площадью от 400 до 2500 квадратных метров.

Уверенная динамика развития, характеризовавшая рынок офисной недвижимости в 2003 г., продолжилась ростом рынка и в первом полугодии 2004 г. Можно отметить высокий уровень спроса и наращивания объемов предложения помещений, соответствующих международным стандартам. Несмотря на дефицит предложения помещений, отвечающих международным стандартам, удовлетворение спроса на офисные помещения идет высокими темпами, что может в скором времени привести к перенасыщению рынка.

Торговые помещения

На протяжении последних пяти лет самым динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости остается сегмент торговых площадей. Его развитие обусловлено рядом факторов, основными из которых являются:

Говоря о структуре предложения, помимо торгово-развлекательных центров стоит упомянуть такой сектор торговых площадей, как торговые коридоры города - Тверская, Арбат, Новый Арбат, Петровка, Садовое Кольцо, Кутузовский пр-т, Ленинградский пр-т, Ленинский пр-т, пр-т Мира, Бульварное Кольцо. Как правило, магазины, бутики, кафе и рестораны располагаются здесь на первых этажах жилых домов, занимая по площади от 50 до 300 кв. м.

По плотности размещения торговых площадей наблюдается достаточно неравномерная картина. Наибольшая плотность фиксируется в центральных частях города, тогда как в районах массовой застройки она стремительно падает. Однако на протяжении нескольких лет стала прослеживаться тенденция к выравниванию плотности размещения торговых объектов в пределах городской черты, и объясняться этот факт может лишь невозможностью нового широкомасштабного строительства в условиях предельно насыщенной существующей застройки центра города.

Рынок торговых помещений - второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном магазинами, находящимися в частной собственности или арендуемыми трудовыми коллективами у города.

На середину сентября 2004 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных высококлассных торговых помещений в центральной части города составила 1 750 долл. США за 1 кв. метр в год. Разброс значений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных в центральной части города, составляет от 1 100 до 4 100 долл. США за 1 кв. метр в год.

В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от 190 до 520 долл. США за 1 кв. метр в год.

Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину сентября 2004 года следующие значения:

- 1 550-4 500 долл. США - за 1 кв. метр торговых помещений в центральной части города;

- 900-1 650 долл. США - за 1 кв. метр остальных торговых помещений.

Доля торговых площадей, предлагаемых в аренду, на середину сентября 2004 года составляла:

- порядка 2 тыс. кв. метров - для помещений в центральной части города;

- около 6 тыс. кв. метров - для помещений в других районах города.

Предложение в сегменте торговой недвижимости будет в основном формироваться за счет нового строительства. Этот сегмент рынка наиболее популярен у иностранных инвесторов - крупных торговых сетей, которые активно выводят на рынок новые для российских потребителей брэнды. Арендные ставки в торговых центрах начнут постепенно снижаться за счет повышения уровня предложения, связанного с новым строительством.

Спрос на отдельно стоящие магазины в Москве распределен неравномерно. В настоящее время наибольшим спросом у операторов розничной торговли пользуются: Тверская улица, Новый Арбат, Садовое кольцо, Ленинский проспект, Ленинградский проспект, а также так называемые "бутиковые улицы": Третьяковский проезд, Кутузовский проспект, Столешников переулок, улица Кузнецкий Мост и улица Петровка.

Помещения в "спальных" районах также вызывают интерес у торговых компаний. Однако, вследствие большего объема свободных помещений и меньшего числа потенциальных арендаторов (отдельно стоящие магазины на периферии менее привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток), ставки здесь значительно ниже.

Торговые центры, расположенные в "спальных" районах города, являются, как правило, центрами "выходного дня". Всплеск покупательской активности в них приходится на вечернее время и выходные дни. Такие же торговые центры, но уже в пределах Садового кольца, являются достаточно успешными, так как покупательские потоки в них стабильно высоки в течение всей недели.

Уровень свободных помещений, непрерывно снижавшийся начиная с марта 2003 г., в первом полугодии 2004 г. не изменился и составил 0,9%. Средний уровень вакансий в лучших торговых "коридорах" наоборот вырос на один процент, достигнув 5,7%. Лидером по свободным площадям явилась улица Кузнецкий мост с уровнем вакансий, равным 12,3%. Минимальные вакантные места в первом полугодии 2004 г. зафиксированы на улице Новый Арбат (1,6%).

В прошедшем 2003 году предложение на рынке формировалось в основном за счет строительства новых торговых центров, что объясняется следующими факторами:

В настоящий момент общий объем предложения современных торговых площадей оценивается приблизительно в 1,5 млн. кв. м. Объем инвестиций в строительство площадей в новых торговых центрах в 2004-2005 гг. составит около 1,3 млрд. долл. США (670 млн. долл. США в 440 000 кв. м в 2004 г.; 650 млн. долл. США в 370 000 кв. м в 2005 г.). 12 торговых центров откроются до конца 2004 г., самыми крупными из них станут MЕГА 2 и Вэймарт 2. До 2007 года ежегодно будет вводиться около 400 000 кв. м современных торговых площадей.

При этом количество торговых площадей и торговых центров в Москве существенно отстает от крупных городов Европы. Среднеевропейское соотношение - 198 кв. м торговых площадей на тысячу жителей, в то время как в Москве и Московской области этот показатель составляет порядка 90 кв. м на тысячу жителей.

На сегодняшний день, по оценкам экспертов, доля качественных торговых помещений в торговых центрах и на основных торговых улицах города Москвы в общем объеме торговых площадей не превышает 40 %.

Общий прирост профессиональных торговых площадей, а также предложение и спрос на них показаны на диаграммах 3-4.

Диаграмма 3

Диаграмма 4

Уровень свободных помещений в торговых центрах в Москве увеличился по сравнению с 2002 г., составляя в среднем по городу 3-5%, несмотря на то, что спрос на качественные торговые помещения в торговых центрах превышал предложение. Эта тенденция особенно ярко проявляется в современных и качественных торговых центрах.

В настоящее время закладывается много строительных площадок под формат гипермаркетов (от 60 до 110 тыс. кв. м). В районе Ленинского проспекта, в Замоскворечье и в районе Садового кольца будут построены крупные торговые центры площадью около 100 000 кв. м каждый, при этом не останавливается строительство более мелких торговых центров (площадью 10-15 тыс. кв. м). Как следствие, многие аналитики ожидают постепенного уменьшения арендных ставок в спальных районах под влиянием увеличившегося предложения.

Новые проекты строительства торговых центров:

Из новых особенностей рынка следует отметить месторасположение строящихся объектов: если в 2003 г. вводились торговые центры в районе МКАД, то в ближайшие 2 года начнет активно осваиваться район Третьего транспортного кольца. Например, вместо рынков, располагавшихся до 2003 г. на территории спортсооружений, уже начато строительство торгового комплекса в Лужниках и рассматриваются варианты размещения торгового центра на территории паркового комплекса стадиона "Динамо".

В Москве ощущается большая потребность в цивилизованных торговых площадках, рассчитанных на массового потребителя со средним и ниже среднего уровнем достатка. Эта ниша пока также не заполнена и является востребованной и перспективной. Так, например, ТЦ "Москва" в Люблино ощутил усиление потока арендаторов в последнее время в связи с закрытием рынков.

В 2004 г. как и в 2003 г. продолжится тенденция изменения структуры рынка торговых объектов. Наряду с постепенным уменьшением рынков, киосков и павильонов будет увеличиваться количество отдельно стоящих магазинов и торговых центров.

Следует отметить, что 8 мая 2001 года Правительством Москвы разработана программа (N 436-ПП), в которой высказаны предложения о размещении крупных торговых объектов. Основные направления развития торговой сети предусматривают:

Самые высокие арендные ставки по-прежнему наблюдаются в самых престижных торговых коридорах столицы (диаграмма 5). Ставки могут достигать 2 000 - 5 000 долл. США за 1 кв. м в год. Рекордная сделка была зарегистрирована на Тверской улице и составила 5 500 долл. США за 1 кв. м в год. В помещениях, расположенных в районе от Садового кольца до МКАД включительно, арендные ставки колеблются в пределах от 400 до 3 000 долл. США за 1 кв. м в год.

Диаграмма 5

Средние арендные ставки по торговым центрам были значительно ниже (около 800 долл. за кв. м в год), что объясняется более низкими арендным ставками для якорных арендаторов и ресторанного сектора, а также влиянием сезонных скидок (по некоторым торговым центрам до 50%), см. диаграмму 6.

Диаграмма 6

Ставка аренды на помещения в торговых центрах, расположенных в лучших "коридорах", в первом полугодии 2004 г. в среднем составила 1756 долл. США за 1кв. м в год. Наиболее дешево арендаторам в начале года обходились помещения на Проспекте Мира (492 долл. США). Максимальные ставки аренды в лучших "коридорах" выросли на 208 долл. США, а минимальные снизились на 133 долл. США, разница между ними составила 7,5 раз. Такие изменения связаны с продолжением снижения курса доллара и переведением арендных платежей в евро.

Как правило, арендные ставки фиксируются в долларах США за квадратный метр в год, оплата производится в рублях. Однако, в последнее время в лучших "коридорах" арендные ставки были переведены в евро. Арендные платежи облагаются налогом на добавленную стоимость (18%), гарантийный депозит эквивалентен арендной плате за один - три месяца, предоплата составляет один месяц. Комбинированные арендные ставки, состоящие из фиксированной арендной платы и процента от оборота становятся все более популярными.

Срок аренды от 3 до 15 лет, наиболее распространен пятилетний срок аренды. Возможность досрочного расторжения, а также возможность пролонгации договора аренды не распространены. Эксплуатационные расходы: чаще всего составляют от 80 до 150 долл. за кв. м в год. В некоторых случаях владельцы дополнительно взимают плату за расходы на рекламу торгового центра.

Торговые объекты, открытие которых запланировано до конца 2004 года, увеличат объем качественных торговых площадей до 1,3 миллиона кв. м, что по-прежнему значительно ниже объема торговых площадей в европейских столицах в расчете на 1000 человек. Хотя предложение новых торговых площадей постоянно растет, на рынке сохраняются благоприятные условия развития. Поскольку усиливается конкуренция между торговыми центрами и уменьшается доля популярных в начале 90-х оптовых и вещевых рынков, легко предсказать, что торговые центры, отвечающие международным стандартам, с продуманными маркетинговыми планами и компетентным управлением, будут наиболее успешными. Тенденция включения развлекательной компоненты в торговые центры также сохранится.

Складские площади

Рост интенсивности розничной торговли, увеличение объема грузовых перевозок, проходящих через столицу, приводит к повышению спроса на складские помещения - менее популярный сегмент коммерческой недвижимости, отличающийся не столь высоким уровнем доходности и более длительным сроком окупаемости (5-8 лет). Между тем, общий объем складских помещений, функционирующих в настоящее время в Москве, составляет 3.5 млн. кв. м, а уровень спроса оценивается еще в 3 млн. Возможно, по мере насыщения других сегментов рынка коммерческой недвижимости и снижения доходности в них строительство складских помещений будет привлекать больше внимания инвесторов и девелоперов.

Классификация складских помещений:

Склад класса А

1. Одно- или двухэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов.

2. Высокие потолки от 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

3. Ровный пол с антипылевым покрытием.

4. Система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринклерная или порошковая).

5. Регулируемый температурный режим.

6. Тепловые завесы на воротах.

7. Автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом регулируемым по высоте.

8. Центральное кондиционирование или принудительная вентиляция.

9. Система охранной сигнализации и видеонаблюдение.

10. Офисные площади при складе (расположенные в самом здании склада, как правило, на втором этаже, отличаются высококачественной отделкой, хорошо оборудованы).

11. Оптико-волоконные телефонные линии.

12. Достаточная территория для стоянки и маневрирования большегрузных автопоездов.

13. Большая прилегающая благоустроенная территория, озелененная, с наличием достаточного количества парковочных мест для всех видов а/м (большегрузных фур, малотоннажного транспорта, легковых автомобилей).

14. Расположение в черте МКАД или в радиусе 7-8 км от МКАД на основных магистралях; расположение должно быть удобным для подъезда грузового многотоннажного транспорта.

Склад класса В

1. Одно- или многоэтажное капитальное здание.

2. Высота потолков - от 4,5 до 8 метров.

3. Пол: асфальт или бетон без покрытия.

4. Пожарная сигнализации и гидрантная система пожаротушения.

5. Пандус для разгрузки автотранспорта.

6. Офисные помещения при складе.

7. Телефонные линии МГТС.

8. Охрана по периметру территории.

Склад класса C

1. Капитальное производственное помещение или утепленные ангары.

2. Высота потолков разная от 3,5 до 18 метров.

3. Пол: асфальт или бетонная плитка.

4. Ворота на нулевой отметке, автомашина заходит в внутрь помещения.

Склад класса D

1. Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

Приведенную классификацию можно сократить, объединив классы в следующие категории: класс А - качественные склады, и все остальное - такие склады оснащены по минимуму: погрузочно-разгрузочная техника, система пожаротушения и холодильники. Большинство складов обычного типа находится на территории крупных предприятий.

Что касается стоимости аренды складской площади, то самыми дорогими являются помещения, находящиеся ближе к центру - в радиусе 5-20 км от него.

Увеличение финансовых потоков от продажи российскими участниками рынка энергоносителей на мировом рынке, привело к увеличению товарного импорта в нашу страну. Этот процесс, в свою очередь привел к увеличению деловой активности на рынке складских услуг.

На территории Москвы коммерческие склады постепенно вытесняются из центра города в его периферийные районы, граничащие с МКАД. Однако процесс этот идет достаточно медленно, поскольку он связан со значительными финансовыми потоками и всегда находятся предприниматели, которые научились использовать "слабости чиновников".

На середину сентября 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв. м в сутки) были следующие:

- для неотапливаемых (в пределах МКАД) - 0,33 долл. США;

- для отапливаемых (в пределах МКАД) - 0,43 долл. США;

- для неотапливаемых (за пределами МКАД) - 0,28 долл. США;

- для отапливаемых (за пределами МКАД) - 0,30 долл. США.

Стоимость погрузочно-разгрузочных работ на середину сентября 2004 года составляла от 1,5 долл. США до 4,5 долл. США за одну тонну груза.

Стоимость продажи складских комплексов составляет 390-880 долл. США за 1 кв. м в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от их месторасположения.

Учитывая то, что в Москве в последнее время наблюдаются огромные проблемы с транспортным движением, а также ограниченное предложение на земельные участки пригодные под строительство современных складских комплексов и увеличение цены на аренду или выкуп земли многие компании, работающие на рынке оказания складских услуг, все чаще обращают свой взор на ближайшее Подмосковье. Также и многие крупные оптовые фирмы, работающие с регионами стремясь уменьшить транспортные издержки, хотят размещать основные складские площади за пределами МКАД. Соответственно, как и в Москве, наиболее популярными направлениями являются Минское, Ново-рижское, Киевское, Ярославское, Ленинградское, Каширское в отдаленности не более 20 км от МКАД преимущественно с наличием ж/д ветки.

Основными факторами, которые повлияют на рост инвестиционной привлекательности рынка складских помещений, являются улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост производства, развитие сектора розничной торговли и проникновение на рынок крупных иностранных и российских компаний, нуждающихся в современных складских комплексах, соответствующих международным стандартам.

Общая площадь складских помещений в Москве и Московской области к концу 2004 г. составит приблизительно 1,1 млн. кв. м. Преимущественно это небольшие склады (менее 5 000 кв. м), главным недостатком которых является отсутствие необходимой складской инфраструктуры. Однако точно определить объемы рынка невозможно, так как многие складские помещения либо не сертифицированы, либо не имеют зарегистрированных прав собственности.

До 2003 г. соотношение складов, расположенных на территории Москвы и Московской области было примерно равным. Начиная с 2003 г. количество складов в пределах МКАД сокращается, что частично объясняется решением Московского правительства о перемещении крупных производственных объектов за пределы столицы. Есть и другие объяснения наметившейся тенденции, не связанные с административным регулированием:

На диаграмме 7 показано соотношение складских помещений в Москве и Московской области.

Диаграмма 7

Наибольшим спросом в последние два года пользуются складские помещения, находящиеся за пределами МКАД, но не далее 25 км. В тоже время в связи с необходимостью эффективного распределения товаров внутри Москвы спрос на складские помещения в черте города сохраняется на достаточно высоком уровне. Это связано, прежде всего, с бурным ростом торговых сетей в Москве и ближайшем Подмосковье, таких как Metro, Ашан, IKEA.

Несмотря на нехватку складов в Москве и Московской области, рынок купли-продажи складских и производственных помещений остаётся неразвитым. До настоящего времени не было зарегистрировано ни одной значимой сделки в этом секторе рынка. Во многом это связано с тем, что земельный рынок до настоящего времени был недостаточно прозрачен.

Многим российским компаниям обычно не требуются большие складские помещения, они арендуют небольшие площади - от 500 до 2000 кв. м. Современные складские помещения, предлагающие высококачественные услуги, преимущественно интересуют международные компании, являющиеся традиционными арендаторами в этом сегменте рынка.

Спрос на складские помещения класса "А" остается стабильно высоким.

Значительная часть площадей строятся под конкретного заказчика, поэтому объем предложения возрастает незначительно. Динамика развития рынка указывает на то, что в дальнейшем именно комплексы класса "А" будут в особенности востребованы.

Доля предложения производственно-складских комплексов класса "А" и "А-" не превышает 30-35% от общего объёма рынка. Только 150 000 кв. м соответствуют международным стандартам и могут быть классифицированы как класс "А".

В таблице 2 показаны данные рынка складских помещений.

Таблица 2

Данные рынка складских помещений

Активность по аренде складских помещений в 2004 году продолжит свой рост. Однако, рост спроса на складские помещения не приведёт к значительному повышению арендных ставок, так как уровень предложения значительно увеличится.

Рентабельность офисной и торговой недвижимости последние 10 лет была значительно выше складской: ставка капитализации всегда превышала 17%-20%, и инвесторы предпочитали играть на более выгодных условиях. Таким образом, сегмент складской недвижимости оказался наименее развитым и, как следствие, наиболее закрытым. До сих пор сложно представить точные цифры и четко оценить объем рынка.

Уже сейчас можно говорить об изменении инвестиционной привлекательности: рынок складской недвижимости становится более открытым; снижаются риски, и инвесторы могут рассчитывать на срок окупаемости 4-5 лет.

Ставки аренды складских помещений за 2003 г. и первое полугодие 2004 г. указаны в таблице 3.

Таблица 3

Ставки аренды складских помещений (кв. м/год)

* Все цены указаны с учетом эксплуатационных расходов и НДС.

По оценке специалистов компании Swiss Realty Group, спрос на складские помещения международного класса в первом полугодии 2004 г. оставался по-прежнему высоким. Подавляющая часть спроса на помещения международного класса исходит от производителей и импортеров, работающих в секторе FMCG, дистрибьюторов, логистических операторов, розничных сетей, автомобильных компаний и др. Причем в 2004 году значительную долю заявок (до 30%) составляют крупные помещения (от 10 000 кв. м).

По предварительным оценкам, объем неудовлетворенного спроса на качественные складские площади в первом полугодии 2004 г. составляет 400 000 кв. м.-500 000 кв. м.

С учетом роста покупательской способности и выхода крупных иностранных ритейлеров (в частности, REAL) можно ожидать еще большего увеличения спроса на складские помещения класса "А" и "В" к началу 2005 г.

Структуры спроса и предложения складских помещений представлены в виде диаграмм 8-9.

Диаграмма 8

Структура спроса

По оценке специалистов компании Swiss Realty Group в настоящее время общая площадь коммерческих (аренда или ответственное хранение) складских площадей класса "А" и "В" составляет около 2 млн. кв. м; ориентировочно 3 500 -4 000 тыс. кв. м занимают "склады" класса "С" и "D" (бывшие цеха, ангары, подвальные помещения, часто неучтенные контролирующими органами как склады).

Общая площадь складских площадей, отвечающих международным стандартам (класс "А"), составляет лишь около 500 тыс. кв. м, то есть менее 10% от общего складского предложения. При этом большая часть таких помещений (более 70%) принадлежит на правах собственности или аренды операторам, оказывающим логистические услуги.

Диаграмма 9

Структура предложения

До конца 2004 года введется в эксплуатацию еще 300-340 тыс. кв. м складских помещений класса "А" и "В". В 2005 году, когда ожидается запуск крупных девелоперских проектов, общая площадь современных складских помещений может увеличиться до 1 200 -1 300 тыс. кв. м.

Динамика объемов предложения современных складских помещений и прогноз показаны в диаграмме 10.

Диаграмма 10

Увеличение объемов предложения современных складских помещений

На Северо-Западном направлении (Ленинградское шоссе) сосредоточено до 45% качественных складских помещений, на Западном направлении (Минское и Киевское шоссе) - 15%, на Юго-Восточном направлении (Каширское, Старорязанское и Новорязанское шоссе) - 16%, и на Южном направлении (Варшавское и Новосимферопольское шоссе) - 10% (см. диаграмму 11).

Диаграмма 11

География размещения крупнейших складских помещений

Наиболее перспективными направлениями для строительства новых складских комплексов и логистических парков можно считать Юго-Восточное, Северо-Западное, Южное и Западное направления (см. диаграмму 12).

Диаграмма 12

География размещения строящихся складских помещений

До конца 2004 года на рынке сохранится существенное преобладание спроса на складские помещения над предложением.

Ограниченность предложения складских помещений международного класса и высокий спрос на расширение объемов хранения и обработки со стороны клиентов приведут к дальнейшему плавному росту цен на аренду и услуги по ответственному хранению, по крайней мере, до конца 2004 г.


.