Рынок. Возможное развитие дальнейших событий…

То, что снижение цен на московское жилье будет, ни у кого из специалистов не вызывает сомнения. Правда, с одной оговоркой - если участники рынка проявят интерес к его дальнейшему развитию без каких-либо катастрофических последствий для большинства участников.

Вопросы заключаются в том, когда произойдет снижение цен и в каких масштабах.

Сначала о масштабах. Если ориентироваться на наиболее распространенный в мире показатель доступности жилья, то величина снижения цен должна составить порядка 50%.

Напомним, что показатель доступности жилья информирует о том, сколько лет человек должен копить деньги на квартиру минимальной площади ("входной билет" на рынок). В Европе эта цифра определяется в 4-6 лет. В столице этот показатель сегодня составляет порядка 16-17 лет (при совокупном семейном доходе порядка $12 тыс. в год и 30%-ном отчислении на однокомнатную квартиру стоимостью порядка $60 тысяч).

Но наши рынки являются несбалансированными по многим параметрам, поэтому их сравнение с зарубежными необходимо осуществлять корректно, особенно по количественным показателям.

Например, опыт других стран показал, что "ценовой пузырь" в целом не сдувается, а просто "меняет форму". Крайним всегда остается только конечный пользователь. Брокеры считают, что на рынке проигрывают 60% клиентов, сколько выигрывают и сколько в нулях - не известно. Но в выигрыше всегда посредник (брокер - на рынке ценных бумаг, риэлтер - на рынке недвижимости).

Существует несколько основных причин снижения цен на рынке. Одной из них, несомненно, является уменьшение денежных средств у участников рынка.

Действительно, ряд крупных инвестиционно-строительных московских компаний в результате банковского кризиса испытывали существенные затруднения с дальнейшим финансированием проектов (подробнее об этом см. материалы в разделе "Рынок строительства и инвестиций").

Это стало сигналом для части остальных профессиональных участников рынка о том, что максимум цен на этом цикле подъема цен на рынке уже достигнут.

Остановимся более подробно на вопросе снижения денежной массы в экономике страны.

Существует несколько основных механизмов снижения денежной массы:

По официальной информации, поступившей из департамента внешних и общественных связей Банка России следует, что:

Напомним, что в нашей стране:

Денежная база в узком определении включает выпущенные в обращение Банком России наличные деньги (с учетом остатков средств в кассах кредитных организаций) и остатки на счетах обязательных резервов по привлеченным кредитными организациями средствам в национальной валюте, депонируемых в Банке России.

Денежная база в широком определении включает выпущенные в обращение Банком России наличные деньги (с учетом остатков средств в кассах кредитных организаций), остатки на счетах обязательных резервов, депонируемых кредитными организациями в Банке России, средства на корреспондентских счетах кредитных организаций и депозиты банков, размещенные в Банке России, вложения кредитных организаций в облигации Банка России, а также иные обязательства Банка России по операциям с кредитными организациями в национальной валюте.

Наиболее вероятной причиной сокращения денежной массы в широком определении, которую осуществил ЦБ РФ, является выполнение Россией рекомендаций Базельского комитета по банковскому надзору и (или) рекомендаций ряда других международных организаций.

О росте масштабов вывоза капитала из России в текущем году средства массовой информации сообщают много, но часто противоречивые данные. Но относительно недавно, ЦБ РФ опубликовал оценку платежного баланса за январь-сентябрь 2004 года.

Чистый отток капитала достиг $11 млрд., при этом интенсивность оттока капитала с начала года уменьшилась:

Предыдущая оценка ЦБ РФ свидетельствовала об оттоке капитала за полгода в $5,5 млрд., теперь она повышена до $8 млрд.

По представленным данным можно заметить, что от квартала к кварталу снижался объем вывозимого из страны капитала. Пока трудно присвоить этой закономерности статус устойчивой тенденции. К тому же наш уважаемый всеми Центробанк может в очередной раз провести коррекцию данных на очередные 45%, как по итогам полугодия.

Существенное замедление роста стоимости предложений и даже снижение этого показателя в отдельных сегментах московского рынка жилья, несомненно, связано с определенными ожиданиями участников рынка по поводу наиболее вероятного дальнейшего развития событий на рынке.

Высокие цены на московское жильё теоретически предполагают смену ценовых циклов (рост сменится снижением цен), но начало этого процесса зависит от принятия решений сильными игроками рынка, исходя из ситуации на рынке (прежде всего, от изменения, в том числе и ожидаемого, их уровня доходов).

Ряд косвенных фактов (увеличение объема предложений жилья по всем сегментам рынка) косвенно свидетельствует о высокой вероятности смены ценовых тенденций на рынке.

В настоящее время сложилась достаточно непростая ситуация на рынке строительства жилья на территории Москвы. Некоторая доля строящихся объектов не обеспечивается запланированным финансированием, хотя большинство участников рынка не так давно публично отрицали наличие каких-либо проблем с финансированием реализуемых проектов.

Но проблемы с финансированием все же есть, и они являются последствиями так называемого "кризиса межбанковского рынка", о котором сообщали средства массовой информации в середине лета текущего года.

Прошедшая в текущем году ремиссия денежной массы в нашей стране косвенно, но достаточно сильно, подтверждает, что наша страна выполняет рекомендации международных организаций по размеру денежной массы.

По мнению наших экспертов, потенциально возможное прекращение роста денежной массы означает окончание экстенсивного развития российского рынка, и установление достаточно жестких ограничений для его сильных игроков…

Наиболее вероятным сценарием развития ситуации на московском рынке жилья до конца текущего года будет очень дозированное снижение стоимости предложений жилья практически всех ценовых категорий.

Это позволит не допустить каких-либо катастрофических изменений для профессиональных участников рынка (хотя некоторые из них уже вынуждены были реализовать на рынке часть своих активов), но остальные участники рынка (в первую очередь - "рядовые" соинвесторы, а также члены ряда стройкооперативов) в настоящее время ни как не гарантированы от потерь по имеющимся у них договорам с различными правами требований.

В начале следующего года кризисная ситуация может стать более масштабной…

Крапин Александр
Главный редактор
информационно-аналитического Бюллетеня "RWAY" - www.rway.ru


.