08.12.2004
Растущий спрос на складские помещения не удовлетворен из-за медлительности строителей. Примерно 200 000 кв. м из ожидавшихся в этом году 500 000 кв. м площадей введено не будет. В результате дефицит предложения довел арендные ставки до максимума.
Сейчас в Москве, по оценкам консалтинговых компаний, от 4 млн кв. м до 45 млн кв. м складских помещений, из них до 1 млн кв.м относится к высокому классу А Цена 1 га земли для строительства складов составляет в среднем $300 000. Сложились три зоны строительства складов: зона №1 в пределах Москвы, зона №2 - в ближнем Подмосковье, на расстоянии 50 км от центра столицы, и зона №3 - на расстоянии 80 км от центра. Большинство объектов располагается в зоне № 2, так как в столице количество свободных участков ограничено, действует запрет на въезд большегрузного транспорта и нельзя приобретать землю в собственность. Основными трассами, вдоль которых строятся складские комплексы, являются Ленинградское, Каширское, Варшавское, Новорижское и Новорязанское шоссе.
По оценке директора департамента складской недвижимости компании Colliers International Рубена Алчуджяна, более половины качественных площадей в этом году строилось логистическими операторами для себя или девелоперами под заказ клиентов. На открытый рынок поступило лишь 30 000 кв. м (размер одного среднего склада), хотя активный спрос на склады достигал 500 000 кв. м. Общее количество земельных участков, которые подбирает сейчас Colliers International для клиентов, составляет 300 га (для сравнения: под один склад на 40 000 кв. м нужно 10 га). Объем качественных зданий, введенных в этом году на открытом и закрытом рынках вместе взятых, приблизился к 350 000 кв. м, по данным компании Knight Frank
Руководитель аналитического отдела Национальной логистической компании (НЛК) Александр Федотов считает, что столь острая потребность в складах связана с бурным развитием торговли, производства и поставок автомобильной и компьютерной продукции. Вследствие дефицита складских помещений арендные ставки достигли $140-160 за 1 кв. м в год по сравнению со $130-150 в 2003 г. и в следующем году снижаться не будут, даже если все планируемые объекты увидят свет. Вместе со стоимостью аренды самих складов росли и цены на услуги ответственного хранения, сейчас они -$0,35-0,5 за паллето-место в сутки (1 кв. м), говорит Федотов.
По словам регионального директора компании DTZ Zadelhoff Tie Leung (DTZ) из Варшавы Крейга Магуайера, иностранцы называют московский регион "горшком с золотом": норма прибыли складского бизнеса здесь оценивается в 13-15%, а потенциал рынка в шесть раз больше варшавского. В Восточной Европе ставки аренды после 2000 г. упали до $90 за 1 кв. м в год. Специалисты Knight Frank считают норму прибыли более высокой - 18-21%. По словам начальника отдела исследований московского отделения DTZ Светланы Карловой, нескольким зарубежным компаниям, названия которых она не оглашает, не удалось в этом году построить запланированные объекты - это почти 200 000 кв. м в ближнем Подмосковье. Вероятно, они появятся в 2005-2006 гг, но нельзя на 100% гарантировать возведение этих объемов. "Иностранцы рвутся сюда и готовы начать строить прямо сейчас, но они не могут понять российский Земельный кодекс и получить у региональных администраций землю на условиях, которые они считают разумными", - считает Магуайер.
В ближнем Подмосковье, где в основном строятся склады, большинство свободных участков - земли сельхозназначения. "Плюсы сельхозучастков: невысокая цена -$50 000 - 200 000 за 1 га, экологическая чистота и минимум построек, - рассказывает старший консультант компании Knight Frank Алексей Новиков. - Но есть серьезные минусы: отсутствие коммуникаций и длительная процедура изменения категории земли - год или больше. Девелопер не хочет покупать сельхозземлю без коммуникаций, не переведенную в промышленное назначение. Участок сельхозназначения - это голое поле, стоимость изменения категории обходится в $30 000-70 000 за 1 га. "В статье 8-й Земельного кодекса говорится только об органах, занимающихся переводом земель из одной категории в другую (например, из земель с/х назначения в земли промышленности), но не указаны основания для этой процедуры и ее порядок, - комментирует старший юрист компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Максим Попов. -Федеральный закон, в котором прописаны детали, еще не принят, так что в области действуют свои правила". Как говорит Новиков, участок, расположенный не дальше 20-25 км от МКАД, на одном из перспективных шоссе, при наличии железной дороги и возможности подведения коммуникаций, может стоить до $500 000. Но эта цена является максимальной для девелоперских проектов, предназначенных для открытого рынка. Однако даже предложение отсутствует. Рубен Алчуджян из Colliers International удивлен пассивностью российских компаний, которые могли бы строить склады и знают, как приобрести землю, но не делают этого.
По словам Стивена Ньюмена, консультанта по складской недвижимости из DTZ, примерно 70% рынка занимают проекты российских девелоперов, среди которых наиболее активными являются НЛК, "Кулон", "Белая дача". Среди международных фирм - основной игрок французский девелопер FM Logistic, который в этом году возвел комплекс на 50 000 кв. м в Чехове. Крупнейшим объектом от российского девелопера в 2004 г., по оценке DTZ, стал склад "НЛК-Химки" на 80 000 кв. м. НЛК также планирует в 2005-2006 гг. построить логистический парк на 300 000 кв. м в Крекшине, между Киевским и Минским шоссе. Девелоперская компания "Кулон", по словам Марины Мазур, заместителя генерального директора по маркетингу, возвела в этом году два склада по 13 000 кв. м и в следующем году планирует построить в целом 180 000 кв. м.
Марина Мазур считает, что не все инвесторы хотят заниматься складской недвижимостью, так как складской комплекс окупается 6-8 лет - дольше, чем жилая или офисная недвижимость. По ее прогнозам, через два-три года в секторе появится больше девелоперов, предлагающих объекты на открытом рынке, а число российских компаний - арендаторов помещений высокой категории увеличится. В 2005-2006 гг. ведущие консультанты прогнозируют пополнение сектора на 500 000 кв. м за счет местных и зарубежных операторов. В том числе должны реализовать проекты американские компании AIG Lincoln и ProLogis по 80 000 кв. м каждый.
Марина Ховратович
Ведомости, 7 декабря 2004 г.