Рынку обещают стабильность

Предновогодняя пора располагает к составлению разного рода прогнозов на год грядущий, гаданиям и почитыванию гороскопов. Например, в одном из гороскопов в Интернете молено узнать, что переход Сатурна в знак Льва в 2005 г. принесет охлаждение в сферы, связанные с биржей, игрой, индустрией развлечений, любыми спекуляциями, и то же относится к рынку недвижимости. Но в этот раз аналитики и эксперты дают прогнозы развития рынка с максимальной осторожностью и минимальной детализированностью, поминая журналистам сверки предыдущих прогнозов с результатами.

C большой долей вероятности можно говорить о том, что ры-

С ночные цены на квартиры изменятся незначительно. Никаких 30%-ных взлетов и никаких 30%-ных падений цен не будет. Рынок останется стабильным" - таков, например, прогноз независимого аналитика рынка Андрея Бекетова. "Нет предпосылок ни к серьезному росту, ни к резкому падению цен", - говорит руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость", как и положено мэтру российской аналитики, выражается солидно: "Естественным выводом о тенденциях рынка недвижимости на ближайшую перспективу является осторожный оптимизм: обороты рынка скорее всего будут медленно увеличиваться, цены останутся стабильными".

Рынок не дорос до предсказывавшихся к концу года $2100-2400 за 1 кв. м. После непрерывного в течение нескольких лет роста, особенно после удорожания недвижимости на 35-40% в 2003 г., остановка роста цен в 2004 г. была воспринята с ужасом. Но ближе к концу 2004 г. тревожные сигналы риэлторов и девелоперов "цены не растут" стали сменяться более оптимистичными - "но ведь и не падают".

По мнению главного аналитика Paul's Yard Виктора Овсянникова, рынок был готов к стабилизации. Рост в размере 1% в месяц - вполне нормальный: потребитель может спокойно выбирать подходящий объект, а продавец - не беспокоиться об инфляции.

По всем предположениям аналитиков, в 2005 г. средняя цена предложения на вторичном рынке (в октябре составила $1944 за 1 кв. м в Москве, $915 за 1 кв. м в Подмосковье, по данным аналитического центра "Миэль-Недвижимости") не сильно изменится. Возможны как рост, так и снижение цен в пределах 10-15% за год.

Те представители риэлторских и инвестиционных компаний, которые считают самым вероятным сценарием существенное падение цен на недвижимость в 2005 г., предпочитают сохранять инкогнито, дабы бизнес не пострадал.

Чем сердце успокоится

"Возможно, впервые за весь период становления московского рынка произойдет заметная дифференциация роста цен по разным сегментам", - отмечает Овсянников. Аналогичной точки зрения придерживается Стерник: "В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) возможно продолжение повышения цен с переходом к стабилизации в течение полугода. В других (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Москвы, каттеджи а некоторых неудачных поселках) произойдет снижение цен, не носящее характер обвала. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня цен в диапазоне $1900-2000 за 1 кв. м)". В сегменте бизнес-класса, где соотношение спроса и предложения давно было критическим, рост будет минимальным, не более 5-10%, на панельное и монолитное жилье экономкласса - в пределах 15%, считает Овсянников. По его словам, панельное жилье должно неизбежно дешеветь, но этому будет препятствовать сохраняющийся монополизм в столичном стройкомплексе. "Наибольший рост можно ожидать в элитном жилье, особенно в центре Москвы. Мы прогнозируем его на уровне 15-20%", - говорит он.

"Отсутствие резких ценовых перепадов как вверх, так и вниз - это хорошо. При стабилизации нет сверхприбылей, но никто и не проигрывает", - успокаивает Репченко. Что особенно хорошо для потребителя, так это ожидаемый в первой половине 2005 г. сдвиг от рынка продавца к рынку покупателя. "Все-таки насыщение рынка произошло, хотя некоторым и не хочется признавать этот факт. Цены на квартиры в недостроенных домах стабилизируются, а в некоторых сегментах, например в жилье бизнес-класса, могут даже немного пойти вниз. Приобрести недвижимость можно будет на выгодных условиях, воспользовавшись коротким отрезком времени до введения серьезных ипотечных программ с низкими процентными ставками, с учетом не только белых, но и серых схем доходов граждан", - оптимистично прогнозирует Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood.

Вопрос про спрос

На фоне заметно выросшего к концу 2004 г. предложения идет постепенное возобновление спроса, который не может долго оставаться "отложенным". Хотя платежеспособный спрос на жилье был вычерпан в значительной степени обилием выводимых на рынок застройщиками объектов в пору стремительного роста цен. Об этом свидетельствует, по мнению президента МАГР, вице-президента корпорации "Бест-Недвижимость" Михаила Гороховского, то, что более 2000 семей, годами снимавших квартиры бизнес-класса, ушли с рынка аренды, поддавшись ажиотажу ("Цены растут, надо покупать"). "В Москве сдается в аренду около 50 000 квартир, и такой отток ощутим", - говорит Гороховский. Но, по данным "Миэля", осенью рынок аренды вел себя с активностью, традиционной для этого сезона, и достиг максимальных за последние три года оборотов.

Большинство экспертов сходятся в том, что спрос на жилье в 2005 г. будет высоким, все-таки в России на человека пока приходится в среднем 19,7 кв. м жилой площади (в Москве -около 24 кв. м), тогда как в Европе - 40-50 кв. м, в США - 50-70 кв. м.

В МИАНе ожидают увеличения покупательской активности в будущем году. Но консультант оценочной компании "НЭО Центр" Виктор Макаров отмечает признаки того, что на вторичном рынке предложение квартир может превышать спрос: "Если раньше на одну квартиру, выставленную на продажу, претендовали одновременно несколько покупателей и у продавца была возможность устроить своеобразный аукцион, повышая цену, то сейчас ситуация меняется на противоположную. Нередки случаи, когда выясняется, что цена на квартиру, заявленная продавцом, существенно снижается уже через неделю после первой публикации объявления или покупателю удается договориться о снижении цены еще на стадии телефонных переговоров".

Покупатели становятся осторожнее и требовательнее. Основные продажи новостроек начинаются не на стадии котлована, а уже после "выхода объекта из земли", отмечают в МИАНе. Сами строители виноваты в том, что граждане не спешат покупать на первый взгляд дешевое жилье на ранних этапах строительства (и тем самым кредитовать застройщика), говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Людмила Кондрахина. Строители затягивают сроки сдачи домов на 3-6 месяцев, и были случаи, когда при сдаче дома госкомиссии от частных инвесторов требовали доплаты чуть ли не в 50% от первоначальной цены квартиры (компания "Новый мир"). "Пока покупатель не увидит в строящемся доме последний этаж, он не рискнет совершать покупку квартиры", - утверждает Кондрахина.

В то же время, по мнению Макарова, рост требований потенциальных покупателей к качеству приобретаемых квартир может вызвать значительное смещение спроса из сегмента вторичного жилья в сторону новостроек. Не исключено, что не дешевизна, а качество станет главным козырем столичных новостроек в будущем.

Макроэкономика - за рост

"Многое будет зависеть от внутриполитической и экономической определенности и стабильности в стране. Пока однозначной уверенности в последствиях идущих политических и экономических процессов для рынка нет. Но если не случится резких "телодвижений" на политическом и экономическом фоне, общее движение к стабилизации неизбежно. Этот процесс может продолжаться 2-3 года, а дальше -новые стадии и циклы", - считает Виктор Овсянников из Paul's Yard.

Темпы экономического развития в России весьма высоки. Рост ВВП в 2003 г. составил 7,3% и прогнозируется в размере 7,5-8% на 2004 г. и 9% на 2005 г. Основой российской экономики по-прежнему является сырье, цены на которое (в первую очередь на нефть) остаются на высоком уровне. "Складывающаяся в России экономическая ситуация способствует росту рынка недвижимости", - делают вывод аналитики Knight Frank. Но значительный потенциал факторов подъема рынка (сохраняющиеся на ближайшую перспективу высокие цены на нефть и продолжающий слабеть доллар), по мнению Овсянникова, был израсходован в прошлогоднем ценовом росте.

Стерник добавляет, что отток капитала за рубеж, по оценке ЦБ РФ, сократился и это также создает позитивные условия для рынка недвижимости. С другой стороны, сказываются отдаленные последствия весенне-летних неприятностей в банковской сфере.

Снижение доверия банков к застройщикам не вселяет оптимизма, поскольку существование строительного рынка во многом зависит от заемных средств, отмечает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. "Застройщики, столкнувшиеся с падением уровня продаж, не могут похвастаться значительной прибылью и продолжают перекредитовываться. В результате объем общей задолженности по валютным кредитам у строительных компаний только за II квартал, по данным ЦБ, увеличился на 33% - с $1,017 млрд до $1,356 млрд. Само по себе перекредитование застройщиков в условиях нынешней нездоровой обстановки на рынке содержит в себе бомбу замедленного действия. Если ситуация не изменится к лучшему, ряд застройщиков окончательно потеряют доверие банков. А это для некоторых игроков рынка может закончиться банкротством", - говорит Аверьянов.

Психология - против

Разговоры о создании рынка доступного жилья население восприняло как призыв дождаться жилья дешевого. Теперь специалисты гадают, кто кого переупрямит - выжидающие покупатели или продавцы, не заинтересованные снижать цены. "Поведение рынка в будущем сильно зависит от психологического настроя продавцов, - говорит Макаров. - Сейчас они не готовы снижать цены, но высока вероятность того, что инвесторы под влиянием остановки роста цен и снижения активности покупателей выставят на продажу большое количество квартир, что еще больше увеличит разрыв спроса и предложения и приведет к существенному снижению цен на жилье. Тем не менее, поскольку спрос все же находится на достаточно высоком уровне, обвала рынка не предвидится, снижение цен может составить максимум 15% в течение года".

Психология в экономических прогнозах становится не менее модной, чем астрология перед Новым годом, но выводы получаются не столь оптимистичными. Кондрахина говорит, что ожидание падения цен толкает людей не торопиться с приобретением жилья хотя бы до весны 2005 г. Выдержат ли застройщики - не известно. Если выдержат и к апрелю 2005 г. цены заметно не снизятся, то, по мнению генерального директора компании "Арт-Билдинг" Андрея Анохина, начнется плавный рост на уровне инфляции или немного больше.

Важно, по мнению Овсянникова, что потенциальные покупатели поняли: московское жилье может не только постоянно расти в цене, но и остановиться в росте и даже дешеветь. Реальное снижение доходности, снижение привлекательности жилой недвижимости для сверхвыгодных инвестиций неизбежно приведет к большему расслоению рынка на ликвидные и неликвидные объекты и, следовательно, к большей ценовой дифференциации. По данным аналитического центра агентства "Домострой", наиболее ликвидными объектами являются современные дома с разумными площадями квартир в районах с развитой инфраструктурой.

Вице-президент МАИФ, генеральный директор агентства "Лаурел" Ирина Радченко на конференции "Инвестиции в недвижимость" определила окупаемость инвестиций в недорогую недвижимость (до $100 000) при сдаче ее в аренду в 13-14 лет. Было время, когда сдачей в аренду квартира окупалась за 6-8 лет.

Генеральный директор агентства элитной недвижимости Renaissance Realty Наталья Новикова все же уверена, что недвижимость будет оставаться привлекательным объектом для инвестиций, во всяком случае элитная. "Элитное жилье пока остается единственным инструментом инвестирования, способным приносить от 30% до 70% годовых. На вторичном рынке цена за метр в элитных домах колеблется от $5000 до $20 000", - говорит она.

В ожидании ипотеки

Многое зависит от того, как будет развиваться ипотека, считает Ольга Меньших, вице-президент компании "Домострой". "Сегодня банки неохотно предоставляют ипотечные кредиты под новостройки из-за недоверия к застройщикам", - считает она. Но необходимость платить за квартиру задолго до возможности вселиться в нее и оформить в собственность делает возможность использовать кредитные средства все более важной для покупателей.

Гороховский отмечает, что на рынке появились ипотечные брокеры - специалисты, которые могут не только порекомендовать ипотечные продукты, но и помочь клиенту получить кредит, объяснить, как проходит процесс андеррайтинга, в чем сильные стороны того или иного заемщика, и т. д. Такие услуги будут все более востребованными.

Генеральный директор компании "ПИК-Регион" Сергей Канаев сообщил, что в 2004 г. в ГК "ПИК" количество ипотечных сделок выросло на 62% по сравнению с 2003 г. и тенденция к росту ипотечных сделок скорее всего сохранится в 2005 г. "Раньше рынок не учитывал потребителя, который приобретал жилье посредством кредита, сейчас же доля таких людей выросла и может существенно отразиться на спросе нового жилья", - считает Канаев.

С развитием ипотечного кредитования количество потенциальных покупателей, а следовательно, и спрос на жилье увеличатся в несколько раз, уверены практически все эксперты. В Москве развитие ипотеки однозначно сыграет на повышение цен. "Во второй половине 2005 г. ипотека станет главным фактором роста цен на недвижимость в два раза [это самый радикальный прогноз] и будет основным инструментом в приобретении жилья, - убежден Константин Ковалев. -

Когда у человека будет возможность брать кредит под 8% на 25 лет, немногие смогут устоять перед соблазном приобрести жилье".

Напротив, ожидание снижения цен не способствует развитию ипотеки и в 2005 г. вряд ли будет заметный рост количества выданных кредитов, считает Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "Инком-Недвижимость". Пока, по данным Kalinka Realty, ипотека в элитном секторе опережает жилищное кредитование в секторе типового жилья: 10% против максимум 3-5% от общего числа сделок.

"Элита" вне подозрений

По данным аналитического отдела компании Knight Frank, спрос на элитную недвижимость в 2005 г. будет, как и прежде, демонстрировать высокие показатели и прирост порядка 5-10% в год. Способствовать росту спроса будут как общеэкономическая стабильность и увеличение свободных денежных средств у населения (по оценке банка Merrill Lynch, в России 84 000 долларовых миллионеров) , так и достаточно высокая доходность рынка жилой недвижимости и отсутствие альтернатив инвестиций на фондовом рынке.

Остоженка по-прежнему будет пользоваться большой популярностью, однако в следующем году реальную конкуренцию ей и по престижности, и по доходности вложений составят переулки в районе Старого Арбата, Патриарших прудов, Замоскворечье и Плющиха.

По оценке Knight Frank, увеличение объемов предложения не превысит в 2005 г. 5-10%. Ограничителями здесь являются дефицит участков под застройку, сложности с оформлением документации, ограничение по этажности, непрозрачность рынка и административные барьеры. В особенности это затрагивает Центральный административный округ, где сконцентрирована основная доля элитного жилья, считают специалисты компании. По их данным, в 2005 г. в пределах Садового кольца будет завершено строительство всего около 15 объектов. Внимание девелоперов будет привлечено к освоению бывших промышленных зон (больше всего таковых находится в Замоскворечье, а также в районе Болотного острова и Чистых прудов) и к новым площадкам за пределами Садового кольца.

В Blackwood ожидают большего прироста предложения элитного жилья в 2005 г. -на 60%. "Общий объем рынка достигнет приблизительно 600 000 кв. м, из них 225 000 кв. м придется на новое строительство в 2005 г.", - говорит Ковалев. Он также считает, что в 2005 г. лидером по объемам нового строительства станет Замоскворечье, где расположено около 30% строящихся элитных домов. Вообще, тенденция увеличения темпов строительства элитных комплексов за пределами центра Москвы укрепится в 2005 г.

"Разговоры о том, что "элита" уходит из центра, явно преждевременны, - не согласен Петр Ходаковский, заместитель генерального директора по развитию строительной компании "Дружба. Недвижимость". - Хотя потенциал у Западного и Северо-Западного округов Москвы в этом отношении, несомненно, есть".

По оценке директора по развитию компании Delight Realty Ольги Павловой, сохраняется дефицит предложений квартир в ЦАО по цене от $2500 до 4500 за 1 кв. м на первичном рынке и квартир площадью до 100-120 кв. м общей стоимостью до $500 000-600 000 на вторичном рынке.

Высокий спрос и ограниченность предложения будут способствовать сохранению темпа роста цен, который в Knight Frank прогнозируют на уровне 20-25% в 2005 г. По оценкам компании "Авгур-Эстейт", на 20-25% вырастут цены по итогам 2004 г., а в 2005 г. рост будет не более 10-15%.

"На фоне стагнации цены на наиболее качественные предложения в элитном секторе подтянулись к отметке $10 000-12 000 и более за 1 кв. м. Произошло увеличение разрыва в цене между по-настоящему элитным жильем и жильем бизнес-класса, - отмечает генеральный директор "Авгур-Эстейт" Дмитрий Маликов. - Справедливости ради можно отметить, что большинство предложений дороже $10 000 за 1 кв. м представлено на вторичном рынке. На первичном рынке реальных предложений такого уровня не более десятка".

В Knight Frank, кроме того, отмечают, что в 2005 г. возможны постепенный переход от продаж квартир без отделки к завершенным или частично завершенным с точки зрения ремонта и дизайна объектам и строительство объектов с более оптимальной и экономичной планировкой квартир.

Область будет ближе

Подмосковье ближе кошельку ищущего жилье в московском регионе, и эта тенденция сохранится в 2005 г. "Для покупателей перестала быть важна московская прописка, грань между Москвой и Подмосковьем стирается, - говорит Канаев. - Допустим, люди, у которых родители или родственники живут на "Речном вокзале", охотно покупают квартиры в Химках. Будут пользоваться спросом районы массовой застройки в Долгопрудном, Красногорске и других близких к Москве городах".

Ходаковский уверен, что перспективы развития рынка недвижимости в Подмосковье выглядят оптимистично и платежеспособный спрос действительно смещается в область. "Повышение спроса отражается на цене, и постепенно ценовая граница на особо удачные проекты приближается к ценам типового жилья, возводимого на окраинах Москвы, - говорит он. - Темпы роста строительства нового жилья, в том числе монолитно-кирпичного, в Подмосковье последние несколько лет постоянно увеличиваются и в ближайший год продолжат рост. Это связано с целым рядом факторов и прежде всего - с ограниченным количеством земельных участков под строительство в Москве".

Дачи будут дальше

В 2005 г. будет развиваться усадебная недвижимость в дальнем Подмосковье или ближайших областях, считает генеральный директор компании "Терра-Недвижимость" Андрей Мажа-ров. У многих владельцев квартир на Остоженке и домов на Рублевке появится большой участок земли (до нескольких гектаров) "у воды", в экологически чистом месте.

Ожидается, что в 2005 г. цены на загородную недвижимость будут расти пропорционально стоимости: чем дороже недвижимость, тем больше будет ее рост. Самый большой рост будет на землю на рублево-успенском и новорижском направлениях. Самым перспективным инвестированием будет по-прежнему строительство коттеджей стоимостью от $1,5 млн, хотя активно будут развиваться все остальные сегменты, включая таун-хаусы и многоквартирное строительство.

"Некоторые инвесторы уже объявили о планах строительства чуть ли не небоскребов на западном направлении, видимо руководствуясь предположением, что на Рублевке можно продать все. Однако все же большинство игроков предпочитают внимательно подходить к выбору инвестиционных проектов. Клиентоориентированный рынок заметно повышает роль консалтинга и маркетингового продвижения, и поэтому мы ожидаем, что в 2005 г. должен активно формироваться рынок этих услуг", - уверен Мажаров.

Риэлторы будут нужнее

Предполагается, что законотворческая деятельность властей окажет положительное влияние на рынок недвижимости, но не все так однозначно, говорят риэлторы.

Гороховский приветствует политическую волю правительства и законотворческую деятельность, направленную на совершенствование законодательного обеспечения рынка недвижимости. Но пока не все механизмы применения новых законов ясны, добавляет он. Например, государство декларирует гарантии для добросовестного приобретателя недвижимости (в размере 1 млн руб., что для Москвы совсем немного), но денег под эти гарантии в бюджет не заложено и орган, ответственный за восстановление нарушенных прав добросовестного приобретателя (а также за поиск виновного в нарушении прав и возмещение теперь уже государству выплаченных средств), не определен. "Я думаю, титульное страхование недвижимости было бы надежнее", - говорит Гороховский.

Снимается требование к обязательному согласованию сделок с органами опеки до регистрации - по мнению Гороховского, это правильное решение, необходимость доказывать чиновникам, что покупка новой трехкомнатной квартиры вместо двухкомнатной никак не ущемляет интересов ребенка, унизительна для добропорядочных родителей и изрядно осложняет проведение многих сделок.

Михаленков все же опасается, что с нового года начнется путаница с документами, а самое страшное - что может произойти всплеск криминальных сделок (когда, например, алкаши-родители продают квартиру в Москве и получают взамен хибару в деревне под Шатурой и при этом никто не вспоминает о правах детей).

Необходимо, чтобы органы опеки не самоустранялись вовсе от защиты прав тех несовершеннолетних, которым такая защита действительно требуется (и при необходимости опротестовывали в суде сделки, в результате которых права детей реально нарушены), уверен Гороховский.

Неразбериха может возникнуть из-за изменения правил прописки-выписки супругов при продаже недвижимости. Вообще, 2005 год, пока не выработаны механизмы реализации законов, может стать годом создания прецедентов, которые на ближайшие 5-7 лет определят развитие рынка, считает Михаленков. С другой стороны, усложнение или изменение некоторых процедур делает услуги риэлторов более востребованными.

Деревянный зеленеет

По восточному календарю 2005 год пройдет под покровительством Зеленого Деревянного Петуха. Не исключено, что зеленый доллар еще больше приблизится к родимому деревянному рублю, и тут возможны разные варианты развития событий. Ольга Меньших говорит о любопытной тенденции: раньше, как только курс доллара начинал даже незначительно снижаться, резко возрастал спрос на объекты недвижимости.

Продавцы в сегменте дорогого жилья, по наблюдениям заместителя генерального директора компании "Новый город" Натальи Ветлугиной, уже ответили на снижение курса доллара снижением предложения "до лучших времен". Но от доллара российский рынок в обозримом будущем не откажется, уверена Ветлугина.

Бегство от падающего доллара может привести к росту цен на недвижимость, как это было в начале 2003 г., если же коррекции не произойдет, значит, на рынке будет иметь место завуалированное снижение цен, считает Олег Репченко.

Елена Никитина
"Недвижимость - жилой фонд" приложение к Ведомостям, №10(14) декабрь 2004 г.