Маятник в поисках равновесия

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - На петербургском рынке жилья после затяжного летнего спада установилось зыбкое равновесие. Готовые квартиры на вторичном рынке медленно и плавно дешевеют, спрос на это реагирует растущей активностью. Пока объем продаж готового жилья, по данным Городского бюро регистрации, на 7% меньше прошлогоднего.

Цены на строящиеся квартиры дифференцируются: у сильных, "брэндовых" застройщиков стоимость жилья понемногу растет. О плановом повышении цеп по ряду объектов на 1-2% осенью заявили "Петербургстрой Skanska", "ЛЭК" и некоторые другие. Мелкие фирмы и подрядчики вынуждены демпинговать. Некоторые фирмы прибегают к демпингу, стараясь привлечь средства на стадии котлована. Например, московская компания "Пионер" продает будущие площади в высотной новостройке по $700-720 - это на $100-120 ниже среднего уровня рынка. Правда, у "Пионера" на момент начала продаж не было даже разрешения на строительство. Другой способ привлечения клиентов - предоставление ипотечных кредитов дольщикам. Компания "Северный город" для этой цели заключила договор с Промстройбанком, "Петербург-строй Skanska" - с Райффайзенбанком. По мнению заместителя генерального директора АН "Бекар" Татьяны Чуприной, распространение ипотечных программ на первичном рынке уже в следующем году станет одним из мощных факторов повышения цен, в особенности в нижнем и среднем ценовом сегменте.

Объемы и цены

Объем петербургского вторичного рынка -это около 60 000 сделок купли-продажи в год. В этом году будет поменьше - бурный весенний рост цен заставил часть покупателей занять выжидательную позицию.

В конце осени средние цены предложения на готовое жилье чуть-чуть сдвинулись вниз. По данным независимого аналитика Дмитрия Житкова, речь пока идет о долях процента, но важна сама тенденция. Цены реальных сделок "просели" более ощутимо: опрошенные "Ведомостями" риэлторы (специалисты компаний "Адвекс-РОССТРО", "Итака", "Бекар" и др.) говорят об увеличении разрыва с ценой предложения до 10-12%. Год назад этот показатель составлял 5-7%, а этой весной во время ажиотажного роста сделки, наоборот, нередко заключались по более высокой цене, чем первоначально заявленная.

Зато осенью начал расти объем продаж. Ежемесячное уменьшение числа сделок, начавшееся еще в июле, закончилось. В октябре специалисты ГБР приняли на регистрацию 3882 договора купли-продажи квартир - на 9% больше, чем в сентябре. Хотя сравнение с прошлогодними показателями все равно говорит само за себя: в октябре 2003 г. было зарегистрировано почти 6000 сделок.

Затянувшееся противостояние продавцов и покупателей пока решается в пользу более терпеливых покупателей. Тем, кто вынужден по каким-то причинам продавать быстрее, приходится "подвинуться" в цене. Если судить по относительно небольшому количеству продаж, таких пока немного, и ценового обвала на вторичном рынке не будет.

Стоимость площади среднестатистической петербургской квартиры в октябре упала с $1118 до $1113. При этом однокомнатные квартиры потеряли 13 пунктов ($/кв. м), крупногабаритные - 12 пунктов. Явление вполне объяснимое: "единички" всегда были суперпопулярны и на растущем рынке дорожали быстрее других категорий жилья. В итоге они получились переоцененными. По мнению председателя совета директоров АН "Бекар" Андрея Тетыша, сейчас происходит естественная коррекция рынка. А на обширные "барские" апартаменты и в лучшие времена было непросто найти покупателей.

Престижные районы пока не дешевеют. Центральный, Василеостровский и особенно Петроградский, наоборот, несколько подорожали (в октябре - на $3-10 за 1 кв. м). Жилье в спальных районах понемногу теряет в цене, заметнее других подешевел Фрунзенский (в октябре - сразу на $12 за 1 кв. м. Самым дорогим районом (если не учитывать элитные проекты) остается Московский.

Корректировка предложения

"Вторичное" предложение квартир на продажу постоянно растет: в октябре, например, по данным Дмитрия Житкова, количество предложений увеличилось на 14%.

Рыночная активность покупателей (отношение числа сделок к общему жилому фонду), по данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга", в октябре увеличилась на 11%. Самой популярной остается центральная часть города - здесь в среднем ежемесячно продается каждая 190-я квартира или комната. Меньше всего интересуются клиенты жильем в Красносельском районе. Однако по сравнению с тем же периодом прошлого года индекс рыночной активности снизился более чем на треть.

Аналитики "Петербургской недвижимости" отмечают изменения в структуре предложения, связанные с затяжным летним спадом. Начиная с весны по мере снижения спроса все большую долю в предложении стало занимать типовое жилье, которое до этого уходило с рынка за считанные дни. Последовательно увеличивалось предложение однокомнатных и двухкомнатных квартир, многие из которых находились в прямой продаже.

Увеличилось предложение в типовых кирпичных и панельных домах, особенно заметно эта тенденция проявилась в северных районах, традиционно более дорогих. Многие объекты там в какой-то момент оказались переоценены и перестали пользоваться спросом. Значительно увеличилось количество предлагаемых на продажу объектов в новых, недавно сданных домах. По мнению экспертов "Адвекс-РОССТРО" и "Бекара", это происходит главным образом за счет сокращения инвестиционной составляющей спроса: свои квартиры выставляют граждане и небольшие фирмы, приобретавшие жилье на ранних стадиях не для собственных нужд, а чтобы заработать.

С конца октября на вторичном рынке началась постепенная активизация покупателей. В условиях невысокого спроса и стабильных цен стало расти число сложных обменов. Как полагает маркетолог "Петербургской недвижимости" Михаил Бимон, для города с большим число коммунальных квартир эта тенденция - верный показатель стабильности рынка.

По данным "Петербургской недвижимости", доминирующую долю в структуре сделок (до 35%) составляют хрущевки и "старая панель". Причем доля продаваемых хрущевок, сократившаяся было в начале года, в III квартале снова выросла до прошлогоднего уровня. Хорошо продаются квартиры в кирпичных домах разных лет постройки. Сократилось количество сделок с "новой панелью", особенно с 2-3-комнатными квартирами. Этот тип жилья напрямую конкурирует с первичным рынком и конкуренции не выдерживает.

Финансовый рычаг

Риэлторы единодушно отмечают: покупатели стали более прагматичными (те брокеры, у которых дела идут неважно, говорят - "капризными"), разборчивыми и осведомленными. У них есть время выбирать. Многие выжидают. Татьяна Чуприна ("Бекар"): "Когда покупатели осознают, что рынок стабилизировался на продолжительный период и не стоит ждать ни взлетов, ни падений, количество сделок пойдет вверх. Но для этого, в силу обычной инерционности нашего рынка, должно пройти несколько месяцев".

Правда, есть факторы, которые могут поторопить с решением даже наиболее разборчивых. Во-первых, федеральное правительство резко сократило госгарантии по ипотеке. Это подрывает финансовую основу городских ипотечных программ, на которые рассчитывали многие очередники - в Петербурге это почти 300 000 семей, 15% населения. Очередникам предполагалось выдавать кредиты на льготных условиях.

Директор Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров предполагает, что сокращение господдержки начнет реально сказываться на городском рынке во второй половине будущего года. Развитие коммерческой ипотеки - сейчас ипотечные кредиты предоставляют полтора десятка банков - также пока еще не оказывает реального влияния на вторичный рынок. С помощью ипотечных кредитов, по словам Назарова, осуществляется всего 1,5-2% сделок.

Во-вторых, падающий доллар заставляет граждан призадуматься о надежном размещении накоплений. Недавно международное агентство Fitch повысило долгосрочный рейтинг России до инвестиционного уровня. Некоторые из банковских специалистов (например, Александр Зубарев из Международного промышленного банка) полагают, что повышение рейтинга и дополнительный приток средств иностранных компаний на российский рынок усилят давление на доллар. И тогда правительству и ЦБ не удастся удержать его курс в пределах 28,6-29 руб. Петербургский рынок жилья находится как раз в долларовой зоне. Пока покупатели не спешат избавляться от плавно дешевеющей американской валюты и конвертировать ее в квадратные метры. Если снижение курса будет более заметным, это может увеличить инвестиционную составляющую квартирного рынка - граждан, покупающих жилье, чтобы заработать или хотя бы сохранить капитал, станет больше.

Постепенно завоевывает популярность жилищно-накопительная схема. В городе работает около десятка кооперативов (ЖНК), привлекающих средства граждан для покупки жилья на вторичном рынке. Пока их доля невелика - за три года квартиры через кооперативные схемы приобрели, по данным председателя Национального совета межрегиональной ассоциации жилищных кооперативов Павла Штепана, около 1000 петербургских семей.

ЖНК привлекают многих - здесь стоимость заемных денег получается ниже, чем в банках.

Но многих настораживает то обстоятельство, что для нормальной работы кооперативов нет соответствующей правовой базы. Проект закона о ЖНК, рассматриваемый в составе жилищного пакета Госдумой, по мнению Павла Штепана, изобилует неточностями и в отдельных положениях противоречит Гражданскому кодексу, а по мнению полковника МВД Николая Скригана (его отдел занимается преступлениями в сфере недвижимости) - открывает возможности для злоупотреблений.

Новостройки дифференцируются

По данным маркетологов "Петербургской недвижимости", в сентябре - октябре на первичном рынке в сегменте массового жилья цены реальных продаж выросли и уже на 4% превышают пиковые весенние показатели. С начала года средняя цена на жилье массового спроса увеличилась на 28%, к началу октября достигла в кирпичных и кирпично-монолитных домах $986 за I кв. м, в панельных - $920 за 1 кв. м.

Дальнейший рост цен отчасти сдерживается увеличивающимся объемом предложения. По сведениям специалистов "Петербургской недвижимости", площадь строящегося жилья, выставленного на продажу, сейчас составляет 2,3-2,5 млн кв. м, в денежном выражении более чем в два раза превышая предложение прошлого года. Сейчас в специализированных каталогах выставлены на продажу квартиры по более чем 500 адресам.

В отделах продаж строительных компаний отмечают резкое увеличение числа первичных обращений. Например, в СК "С.Э.Р." количество звонков и просмотров в сентябре - октябре возросло в 5-6 раз. По мнению вице-президента по сбыту группы компаний "ЛЭК" Сергея Сыровойского, звонков действительно много, но снизилась их эффективность (на определенное количество первичных звонков - это показатель, важный для отделов продаж как строителей, так и риэлторов, - заключается меньше сделок), значительная часть обращений от потенциальных клиентов носит зондирующий характер. "Гражданам нет нужды спешить - как это было на фоне бурного роста цен. Они и не спешат, выбирают. Покупатель стал разборчивее. Диспетчеры по характеру разговора определяют, что гражданин звонит по списку. То же касается и визитов. Это позиция выжидания. Сложившаяся ситуация приучает покупателя к иной модели поведения", - констатирует Сыровойский.

Правда, следует учесть, что большая часть объектов "ЛЭК" - жилье бизнес-класса. Компании, которые работают в сегменте экономкласса, отмечают совсем другие тенденции. Например, Екатерина Немченко, заместитель генерального директора Гатчинского ДСК (ГДСК строит панельные дома в ценовом диапазоне 790-1200 у. е. за 1 кв. м при у. е. = 31 руб.), говорит, что в последние месяцы эффективность первичных обращений, наоборот, повысилась: "Примерно на пять звонков приходится один визит в фирму и, как правило, заключенная сделка. Покупатели по сравнению с прошлым годом стали увереннее, меньше стали метаться при выборе. Это было характерно для периода быстрого роста цен. Процент отказов от сделки невелик".

В мертвый (для многих строителей) сезон - в мае - июне - продажи у ГДСК были на уровне прошлого года, даже с некоторым превышением. В июне - августе число сделок немного "просело", но с октября активность покупателей вернулась на плановый уровень.

Марк Лернер, финансовый директор компании "Северный город" (фирма строит жилье бизнес-класса): "Если говорить о продажах в нашей компании, то они идут в соответствии с планом. В летние месяцы наблюдался некоторый спад покупательской активности, что, впрочем, традиционно для сезона. Свою роль сыграли и ситуация в банковском секторе, и ожидания покупателей (навеянные в том числе и СМИ), что цены, так стремительно росшие зимой - весной, вот-вот начнут снижаться. Сейчас ситуация нормализовалась. Покупатели перестали ждать снижения цен (тем более что некоторые застройщики в начале осени объявили об [их] повышении) и начали совершать отложенные летом покупки на рынке первичного жилья".

Различается в зависимости от сегмента рынка и рекламная стратегия. Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации "Петербургская недвижимость" (фирма, продающая жилье во всех сегментах рынка), отмечает, что при обострении конкуренции увереннее чувствуют себя те компании, которые имеют мощную службу сбыта, хотя затраты на продажу растут. "Приходится не только увеличивать расходы на рекламу, но и разрабатывать новые технологии для продвижения товара. Строчка в каталоге "продам квартиру" уже не работает. Нужны комплексные решения, желательно с привлечением квалифицированных консультантов", - говорит Семененко.

Конкуренция и риски

Есть и тревожные симптомы. Возросла доля бартера при расчетах заказчиков с подрядчиками и поставщиками. Увеличилась доля квартир, которые продают подрядчики и субподрядчики, иногда - по демпинговым ценам. Демпингуют и небольшие компании, особенно на объектах с отдаленным сроком сдачи. Такие предложения привлекают покупателей, но, как отмечает полковник Скриган, низкие цены могут быть связаны с высоким уровнем риска. "Не всякий, кто продает дешево, жулик. Но все жулики, чтобы привлечь доверчивых граждан, продают дешево", - предупреждает он.

Кстати, по оценке сотрудников УБЭП МВД, уровень криминализации рынка в последние год-полтора снизился. Последние громкие банкротства крупных строительных фирм - "Виадук", "Росглавматериалы" -завершились 1,5-2 года назад. Сейчас неприятности дольщиков обычно связаны или с долгостроем (несколько объектов, начатых в середине 90-х), или при покупках у мелких фирм или через субподрядчиков.

На одном из конфликтных объектов, который на протяжении последнего времени привлекал внимание прессы (стройка на углу Коломяжского проспекта и аллеи Поликарпова), застройщику - компании "Инкост" - и дольщикам удалось наконец найти приемлемый компромисс. История поучительная, потому что типичная. Работы на площадке начались еще в 1996 г.; в декабре 2000 г. заказчик-застройщик ("Инкост") решил расторгнуть договор с генподрядчиком ("УНР-86") из-за срыва сроков, строительных дефектов и подозрений в "двойных продажах". Последовали затяжная серия судебных разбирательств и пикеты у Смольного. Строительство было заморожено. В отношении "УНР-86" начата процедура банкротства. По словам временного управляющего Евгения Синютина, "конкурсная масса фактически равна нулю". Основная проблема заключается в том, что большая часть дольщиков заключила договоры именно с "УНР-86". Куда делась большая часть этих денег, неизвестно. Сейчас большинство дольщиков переоформили договоры на "Инкост". Естественно, им пришлось доплачивать. Некоторые дольщики предпочли просто вернуть вложенные когда-то средства. В этом компромиссе нет выигравших. "Инкост" завершит объект в лучшем случае без прибыли. "УНР-86" через несколько месяцев юридически перестанет существовать. Дольщики получат квартиры после нескольких лет нервотрепки и с дополнительными затратами.

Конфликты между дольщиками и организаторами строительства для Петербурга не редкость. Но в последнее время они, как правило, перетекают в сферу гражданско-правовых отношений, а не становятся предметом уголовного расследования.

Сергей Сыровойский говорит: "Громкие скандалы позабылись, и покупатели стали менее внимательны. Они стали более требовательны к характеристикам выбранной квартиры или дома, но склонны рисковать, приобретая жилье у субподрядчиков и малоизвестных фирм, если те предложат им цену ниже среднерыночной".

Аналогичное мнение высказывает Михаил Бимон: "Часть новых объектов появляется по ценам ниже среднерыночных. Особенно это касается домов в зонах невысокого спроса или от малоизвестных застройщиков. Стабильный спрос при увеличивающемся предложении ужесточает конкуренцию, и некоторые компании не видят для себя других видов конкуренции, кроме ценовой. К сожалению, всегда существует слой покупателей, падких на дешевизну. Как показывают наглядные примеры, попытка завоевать рынок сбыта систематическим занижением цены продаж приводит компании к краху, а их дольщиков - в пикеты". Но эти риски скажутся на рынке только через год-полтора, когда по сегодняшним котлованам приблизятся сроки сдачи в эксплуатацию.

Осторожный прогноз

На вторичном рынке Санкт-Петербурга ситуация неясная. Одни риэлторы (например, генеральный директор агентства "Легион Недвижимость" Максим Чернов) предрекают возможный провал аж до 30% от нынешнего уровня цен. Другие - как генеральный директор "Итаки" Сергей Галалу - более осторожны и говорят о вероятном плавном снижении цен по отдельным категориям жилья, в первую очередь по тем квартирам и зонам, цены на которые оказались завышенными в период роста. Здесь необходимо учитывать еще одно обстоятельство: с января меняется вся система регистрации. В соответствии с принятыми поправками к федеральному закону "О регистрации..." все региональные службы переподчинят новому учреждению ("Росрегистрация"), для всех регионов будут установлены единые сроки и тарифы. Срочных сделок, вероятнее всего, просто не будет. Зарплата регистраторов в Петербурге упадет в несколько раз. Директор ГБР Галина Волчецкая уверена, что реорганизация займет не менее двух месяцев. Президент "Адвекс-РОССТРО" Александр Романенко считает, что вторичный рынок на этот период просто встанет. Такой паузой, несомненно, воспользуются строители, активизируя продажи квартир в домах с близкими сроками сдачи. Что будет с ценами на вторичном рынке, непонятно.

В строительстве ценам придется плавно расти - просто потому, что снижаться не даст параллельно растущая себестоимость. Как выразился Андрей Тетыш, "макроэкономических причин для падения цен на рынке недвижимости я не вижу".

Вице-губернатор Александр Вахмистров, курирующий проблемы строительства, сообщил, что Петербурге в 2007-2008 гг. планируется ежегодно строить примерно 3 млн кв. м жилья стоимостью $2,1 млрд. Основной схемой остается долевое участие, однако бюджетное строительство будет увеличиваться (примерно до 10% от ввода).

Аналитики "Петербургской недвижимости" полагают, что до конца года будет происходить реализация части отложенного спроса и цены будут увеличиваться на 1-1,5% в месяц, возможны пиковые скачки до 2%. На близкие или такие же показатели ориентируются "Петербургстрой Skanska", "ЛЭК", "Северный город".

Средние цены предложения на жилье массового спроса
(вторичный рынок)

Период Кв. м ($) Кв. м (евро) Кв. м (руб.)
10.2003 757 647 22 850
11.2003 795 680 23 722
12.2003 841 693 24 839
01.2004 875 691 25 296
02.2004 921 730 26 260
03.2004 972 791 27 736
04.2004 1021 845 29 256
05.2004 1068 888 30 956
06.2004 1096 906 31 810
07.2004 1107 901 32 195
08.2004 1116 917 32 589
09.2004 1118 918 32 771
10.2004 1113 894 32 435

 

Данные эксперта Дмитрия Житкова.

Средние цены предложения на строящееся жилье ($/кв.м)

Период Жилье массового спроса Элитное и высококомфортное
09.2003 650 1614
10.2003 669 1713
11.2003 704 1729
12.2003 768 1796
01.2004 827 2043
02.2004 886 2165
03.2004 933 2172
04.2004 964 2285
05.2004 979 2262
06.2004 974 2146
07.2004 977 2151
08.2004 977 2249
09.2004 981 2253

 

Иcточник: Корпорация "Петербургская Недвижимость".

Динамика количества сделок в 2003-2004 гг.

Период Договор
передачи в собственность купли-продажи мены дарения
10.2003 4660 5998 212 1056
11.2003 4552 5386 166 1063
12.2003 6527 8226 376 1624
01.2004 5183 3031 93 640
02.2004 4432 5115 171 916
03.2004 5024 6436 211 1280
04.2004 5358 7255 266 1393
05.2004 4509 5207 202 1071
06.2004 5455 5909 223 1199
07.2004 5985 5019 195 1191
08.2004 7123 3767 158 1073
09.2004 7773 3516 137 954
10.2004 8406 3882 194 1025

 

Источник: Городское Бюро Регистрации.

Динамика продаж на первичном рынке

05.2004* 100% 08.2004 210%
06.2004 160% 09.2004 270%
07.2004 140% 10.2004 120%

 

* За точку отсчета принят май - самая нижняя точка спада.

Источник: Корпорация "Петербургская Недвижимость"

Дмитрии Синочкин
"Недвижимость - жилой фонд" приложение к Ведомостям, №10(14) декабрь 2004 г.