Как арендаторы и арендодатели решают проблему парковки

Суровые будни автовладельца: чем ближе к центру, тем меньше парковочных мест, тем больше запрещающих знаков и сугробов на дорогах. Избавиться от головной боли, связанной с поисками места для стоянки практически невозможно. Парковок в Москве катастрофически не хватает.

«От места, где оставляю машину, я иду до офиса на 20 минут больше, чем от метро. Припарковаться ближе не получается никогда», – возмущается моя знакомая, сотрудница крупной строительной компании. Это самый мягкий вариант ответа на вопрос о том, где зимой в Москве припарковать машину.

Проблема парковки в Москве – одна из самых острых. Генеральный план развития города в середине 1990-х годов не предполагал увеличения транспортного парка столицы до сегодняшних масштабов. «В западных странах автомобиль вошел в жизнь среднего горожанина гораздо раньше, чем в России, поэтому города развивались и строились с учетом этого фактора», - говорит PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев. В России же все наоборот – сначала построили город, потом стали думать, как сделать его комфортным для жизни.

«В центре Москвы крайне мало организованных парковок для огромного количества автовладельцев, ежедневно приезжающих в свои офисы. Паркинги, строящиеся в комплексе с современными офисными зданиями, решают эту проблему только отчасти», - утверждает генеральный директор компании Renaissance Realty Новикова Наталья. Как правило, все водители стараются «припарковаться» поближе к офису. Более состоятельные автовладельцы оставляют машины на платных автостоянках (в специально огороженных местах для парковки при офисе или в подземных автостоянках). Остальные ищут место самостоятельно, то есть чаще всего бросают машины на улице.

Парковка под «кирпичем»

Согласно новому закону, который вступит в силу в 2007 году, размещение автотранспортных средств вне стоянок будет запрещено. Это означает, что автовладельцы будут обязаны найти законное парковочное место – закрытое помещение или выделенную площадку (лучше подземную) со специальной отделкой, обеспечивающей должное «хранение» автомобилей; круглосуточной охраной, видеонаблюдением, сигнализацией; специальным оборудованием и т п. Достаточно первых характеристик, чтобы понять – поиски большинства автовладельцев не увенчаются успехом. Таких парковок никогда не будет достаточно.

По словам директора по развитию компании Swiss Realty Group Ильи Шершнева, парковки в подвальных и наземных площадях офисных центров существуют, как правило, для «избранных», то есть для арендаторов. Первоочередная задача офисов класса «А» – обеспечить парковочными местами топ-менеджмент компаний, снимающих площади. Среднему менеджменту и рядовым сотрудникам не хватает места на служебной парковке. Чаще всего им приходится решать вопрос «где поставить машину?» самостоятельно. Например, приезжать на работу раньше других, когда еще не все места около здания заняты, ставить машину дальше от места работы, договариваться с сотрудниками ГАИ о том, чтобы «приткнуть» машину туда, где это запрещают правила дорожного движения и т. п.

Наиболее оптимальным для парковки является расстояние не более 50-150 метров от места работы. «Как правило, если в радиусе 200 метров нет возможности оставить машину, сотрудники принимают решение совсем не пользоваться личным транспортом, а оставлять машину вблизи станций метро и добираться до центра на общественном транспорте», – констатирует Михаил Гец, начальник отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood.

Для этой цели не так давно появились так называемые «перехватывающие парковки». На такой парковке водитель может оставить свою машину, чтобы затем на общественном транспорте добраться непосредственно до места работы. Цена подобной парковки составляет 30 рублей в час. Эксперимент для владельцев автомобилей проводит московское правительство. Первая «перехватывающая парковка» называется «Юго-Восточный луч» и находится в районе метро «Пролетарская». На участке от Крестьянской Заставы до Лубянки создано 2200 парковочных мест (их перечень есть в соответствующем распоряжении правительства Москвы). «Если эксперимент пройдет удачно, уже к 2004 году в столице обещают построить 4 – 5 многоуровневых «перехватывающих парковок» вместимостью до 3000 машино-мест», – говорит Шершнев.

Что касается бизнес-центров, то в классе «А» наличие подземного паркинга просто обязательно. Отсутствие парковки грозит для собственника отказом арендатора снимать площади и снижает престиж офисного здания в целом. Возможно, что собственнику придется либо снижать арендную плату, либо предлагать арендаторам другие бонусы вместо парковки. «Отсутствие достаточного количества парковочных мест или отсутствие парковки в принципе означает, что бизнес-центр лишается одного из своих конкурентных преимуществ», – утверждает Регина Лочмеле, аналитик компании Colliers International.

По мнению экспертов, отсутствие или недостаток парковочных мест является основным нарушением в офисных зданиях в центре Москвы. Как правило, парковочных мест больше в бизнес-центрах за пределами центра города. «Наличие дополнительных парковочных мест чуть ли не основное конкурентное преимущество офисов на окраинах», – считает Михаил Гец.

Если вам повезло, то платите

Цивилизованные столичные паркинги можно разделить на три типа: паркинги в бизнес-центрах, в жилых домах и общественные стоянки, которые в свою очередь подразделяются на крытые и закрытые, одноуровневые и многоуровневые, подземные и наземные. Также существуют платные почасовые парковки при торговых центрах (как, например, в торговом центре «Атриум») и платные почасовые парковки при некоторых ресторанах, гостиницах и других подобных заведениях. Они стоят порядка 50 – 80 рублей в час.

В бизнес-центрах совсем другой порядок цен. По данным компании Knight Frank в среднем ставка аренды одного машино-места варьируется от $250 до $600 в месяц без НДС. Ближе к окраинам города стоимость парковки начинается с $40 и доходит до $100.

Для бизнес-центров класса «А» существует норматив предоставления парковочных мест. Он предусматривает одно машино-место на 100 кв. м арендуемой площади, а также гостевые места на наружном паркинге. Но собственники офисных центров не всегда в состоянии выполнить парковочную норму. Например, в офисном здании на Новинском бульваре одно машино-место предлагается на 250-300 кв. м. Однако владельцы анонсируют планы по строительству дополнительной парковки на 400 мест рядом со зданием. На Овчинниковской набережной этот вопрос находится в стадии решения. Пока арендаторам предлагают одно машино-место на 250 кв. м, но в будущем обещают выдержать норматив 100/1. Компания «Капитал групп» – девелопер проекта на углу Лесной улицы и Лесного переулка – строит для своего офисного здания трехуровневую парковку.

В офисных центрах класса «В» требований по наличию подземного паркинга нет. Его отсутствие должно компенсироваться большой наземной охраняемой парковкой. Так, например, в особняках, переоборудованных под офисы, образуются своего рода парковки во внутренних дворах. Арендовать место для автомобиля на наземном паркинге в бизнес-центре класса «В» стоит от $80 до $220 без учета НДС.

Аренда машино-места в центре города на открытых паркингах стоит от $150 до $250 в месяц, в подземных гаражах – от $300 в месяц. Покупка парковочного места в Москве обходится очень дорого. «Но если машина вам дорога, то парковочное место покупать стоит», – считает Шершнев. В подземных гаражах в центре города цена машино-места колеблется от $40 000 до $80 000/ Предложения покупки парковки по адекватной цене крайне редки и расходятся очень быстро.

Интересное предложение по покупке парковочных мест в бизнес-центре по адресу Турчанинов переулок, 6. Основная часть 4-этажного подземного паркинга предназначена для продажи (стоимость машино-места около $ 30 000), другая – для сдачи арендаторам офисных помещений ($ 300 без НДС). Каждый из подземных этажей паркинга рассчитан в среднем на 55 машино-мест.

Среди наиболее доступных парковок для аренды при бизнес-центрах эксперты компании Knight Frank отмечают офисное здание Central City Tower на Овчинниковской набережной, где парковка одного автомобиля в современном подземном гараже стоит $275 без учета НДС. Одним из самых дорогих комплексов с точки зрения парковки продолжает оставаться «Романов двор». Здесь парковочное место cдается по цене $400 при условии стоянки машины только в рабочее время, и $600 за круглосуточное обслуживание.

Парковка у дома

Квартиросъемщики и домовладельцы не меньше офисных арендаторов озабочены поисками мест для своих автомобилей. «Стоимость мест в подземном паркинге в домах «Золотой мили» варьируется от $40 000 до $70 000. В отдельных случаях, как например, в элитном доме «Грубер» на Остоженке, стоимость машино-места доходит до $95 000», – говорит Андрей Патрушев. Высокая цена машино-места обусловлена технической сложностью и дороговизной строительства подземных гаражей не только в центре города. Например, в клубном доме «Чайка» в Покровском-Стрешневе парковочное место стоит не дешевле, чем на Остоженке – от $30 000 до $60 000. Несмотря на высокую стоимость, паркинги раскупаются еще на стадии строительства жилого комплекса. Покупка машино-места оправданна практически всегда, так как его стоимость повышается вместе с ростом цены на квартиру.

Застройщики всегда стараются закладывать максимальное количество машино-мест, потому что их продажа позволяет увеличить прибыль от объекта. «Наличие подземного паркинга и как минимум одного машино-места является непременным условием при продаже дорогой квартиры. В противном случае срок экспозиции квартиры на рынке существенно возрастает», – утверждает Патрушев.

Иная ситуация в сегменте квартир бизнес- и эконом-класса. Там возможное количество парковочных мест во многом зависит от технических показателей и размеров строительной площадки. «Застройщики прекрасно понимают необходимость парковок, но земли часто не хватает. Кроме того, девелоперы хотят максимально сэкономить на строительстве, поэтому часто возводят дома эконом-класса без гаражей», – говорит Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. В домах бизнес-класса парковки почти всегда есть. Все новостройки в центре и большинство домов в хороших периферийных районах (юго-запад, запад, северо-запад Москвы) возводятся с подземными гаражами. Варьируется лишь количество парковочных мест и стоимость.

Поскольку строящихся подземных парковок в новостройках мало даже для жителей этих домов, в Москве значительно возросло количество строящихся многоуровневых автостоянок. Тем не менее боксы в многоэтажных гаражах слишком дороги, поскольку реализацией проектов по их строительству занимаются частные инвесторы. «Многих отпугивает как отдаленность гаража от дома, так и слишком завышенная цена: утепленные гаражные коробки, имеющие персональные коммуникации, в таких стоянках стоят около $10 000 за место. Менее оборудованные боксы, без отопления – $5000», – рассказывает Маркарова.

Вопросы экспертам:

1. Почему в Москве негде припарковать машину?

2. Где паркуете автомобиль вы и сотрудники вашей компании?

Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group:

1. Парковок не хватает, потому что центр Москвы не предусматривал подобного числа автомобилей. Рентабельность строительства парковочных комплексов пока невелика из-за достаточно низкой стоимости аренды машино-места. Поэтому на сегодняшний день девелоперы воспринимают строительство парковок исключительно как необходимое требование рынка. На мой взгляд, решить проблему можно тремя непопулярными у нас мерами: сделать платным въезд в центр по аналогии с Лондоном; увеличить количество эвакуаторов и эвакуировать все неправильно припаркованные машины; сделать стоимость парковочных мест адекватными затратам на их строительство.

2. Я работаю в двух офисах в течение дня, и в каждом из них у меня 1-2 парковочных места. При этом стоимость машино-места достигает $400. Такая цена вполне отражает рынок, потому что я знаю бизнес-центры, где аренда машино-места доходит до $700 в месяц.

Джамиль Гусейнов, руководитель проекта Arendator.ru:

1. В Москве практически не развита парковочная инфраструктура, не определены условия и стандарты для парковочных мест. В центре города элементарно не хватает земли для этих целей. Списка парковок нет, фактически они расположены либо на территории офисных и торговых центров, административных зданий, либо там, где это разрешают правила дорожного движения.

2. Наша компания арендует офис в центре города, и найти здесь парковочное место достаточно трудно. Приходится проблему размещения автомобилей решать самостоятельно, часто приходится парковаться довольно далеко от входа в офис.

Цена парковочного места в офисных комплексах класса «А» $/в месяц
Павелецкая Плаза 300
Павелецкая Тауэр 250
Dukat Place III (ул. Гашека) 300
Duckat Place II (ул. Гашека) 250
Tower 2000 (ул. Тараса Шевченко, 23А) 372
Chaika Plaza на ул. Щепкина до 240
Wave Office Centre ул. Академика Сахарова, 8) 250
Capital Plaza (1-й Лесной пер., 1) 250
Riverside Towers (Космодамианская наб.) 250
Пятницкая Плаза (Пятницкая, 69) 250
Голутвинский двор (Якиманская наб., 69) 250
Садовая Плаза (Долгоруковская, 7-9) 250
Бол. Ордынка, 40-4 260
Romanov Dvor II 500

Источник: компания Knight Frank

Ольга Говердовская
Деловой еженедельник "Компания"


.