04.02.2005
Шерстюков Н. Г.,
чл.-корр. Международной академии информатизации
В настоящей статье автор останавливается на некоторых особенностях оценки рыночной стоимости материального ущерба, причиненного помещениям (жилым, офисным, производственным) различными неблагоприятными внешними воздействиями. С этими особенностями он столкнулся в практической работе, и их рассмотрение может показаться полезным коллегам-оценщикам.
Существуют различные классификации внешних воздействий, регламентированные разными международными и национальными стандартами. Среди международных стандартов наиболее известны стандарты Международной организации по стандартизации (ИСО) и Международной электротехнической комиссии (МЭК). В общем виде классификация внешних воздействий выглядит следующим образом: климатические, механические, биологические, химические, термические, радиационные, электромагнитные и специальные воздействия.
В своей практике оценщики чаще всего сталкиваются с климатическими внешними воздействиями (заливание помещений горячей и холодной водой, вследствие чего появляются протечки, отслоение штукатурки и обоев, отсыревание, грибки, вспучивание полов и т.д.), механическими (появление в потолках и стенах трещин с различной степенью раскрытия вследствие перепланировок и реконструкций соседних помещений), термическими (оплавление и обгорание различных деталей и конструкций вследствие пожара либо в самом помещении, либо в соседних строениях).
Оценщики используют различные методики определения рыночной стоимости материального ущерба, причиняемого перечисленными воздействиями. Автор статьи излагает методику, которая лежит в рамках положений статьи 15 "Возмещение убытков" Гражданского кодекса РФ и которой он придерживается в своей работе (на примере жилой квартиры).
Некоторые юристы полагают, что оценщики не должны использовать термин "материальный ущерб", так как, по их мнению, определение величины материального ущерба (реального ущерба), а также возможной упущенной выгоды - это компетенция суда. Но, во-первых, далеко не все случаи возмещения убытков рассматриваются в судах; во-вторых, термин "материальный ущерб" широко распространен в практике, привычен и понятен большому числу людей. Поэтому автор статьи счел возможным использовать именно этот термин. ' '
При этом под стоимостью материального ущерба (реального ущерба) он понимает рыночную стоимость (на дату проведения оценки) ремонтно-восстановительных работ по воссозданию помещения в первоначальном виде, до воздействия неблагоприятных внешних факторов.
1. Краткая характеристика, выбор подходов и методов оценки
Описывается и анализируется объект оценки - причиненный материальный ущерб (износ) от конкретного воздействия; анализируются возможности традиционных подходов оценки рыночной стоимости (затратного, сравнительного и доходного) и выбираются наиболее подходящие для данной цели подходы и методы. Затратный подход основан на анализе восстановительной стоимости и износа имущества, сравнительный - на анализе продаж данного имущества на рынке, доходный - на анализе ожидаемых доходов, которые может принести имущество.
В каждом подходе имеются свои методы оценки рыночной стоимости. Проанализировав возможности подходов и особенности объекта оценки, оценщик выбрал для проведения расчетов два подхода: сравнительный и затратный. В сравнительном подходе он остановился на методе сравнения продаж, в затратном - на методе количественного анализа, в котором стоимость восстановительного ремонта квартиры рассчитывается на основе объектной (общей) сметы затрат на этот ремонт.
Применение доходного подхода, по мнению оценщика, в данном случае неэффективно, т.к. не известны денежные потоки дохода от квартиры, их трудно спрогнозировать во времени (в гипотетическом предположении сдачи квартиры в аренду). Во всей известной методологической литературе отмечается неэффективность доходного метода применительно к квартирам.
В идеале все подходы и методы должны дать одну и ту же величину стоимости, однако, так практически никогда не бывает, и причин этому много. Рынки недвижимости, особенно в России, не являются совершенными. Спрос и предложение часто не находятся в равновесии, информация о продажах или о динамике будущих денежных потоков не является полной и достоверной, принципы оценки неправильно применены к конкретной задаче и т.д.
Таким образом, выбирается следующая последовательность действий:
а) устанавливается накопленный износ квартиры вследствие ее естественного старения и неблагоприятных внешних воздействий; по методу сравнения продаж определяется рыночная стоимость квартиры с учетом ее естественного старения (без износа от внешних воздействий); затем, определив износ от внешних воздействий, устанавливается его денежное выражение, - это и будет ущерб от внешних воздействии;
в) используя затратный подход (метод количественного анализа), составляется объектная смета ликвидации ущерба (износа), т.е. воспроизводства квартиры в том виде, в котором она была до воздействий, в рыночных ценах на дату проведения оценки.
По данным оценок двумя подходами выполняется согласование результатов; их совпадение должно быть достаточно хорошим (в пределах погрешности оценки).
2. Расчет накопленного износа квартиры и жилого дома
Накопленный износ является совокупностью физического, функционального и экономического износов и определяется по формуле:
Инак = 1 - (1 - Ифиз) х (1 - Ифункц) x (1 - Иэк), (1)
где:
Ифиз - физический износ, %;
Ифункц- функциональный (моральный) износ, %;
Иэк - экономический (внешний) износ, %.
Известны два главных метода определения любого из перечисленных износов: метод разбиения и метод срока жизни1. В первом учитываются все виды износа по отдельности, во втором - износ определяется из соотношения эффективного возраста и срока экономической жизни здания (сооружения). В настоящей задаче оценщик использовал оба метода.
Расчет физического износа
Физический износ - это материальное изнашивание имущества, постепенная потеря им своих естественных (физических, химических, биологических и др.) свойств и стоимости в результате эксплуатации или бездействия, влияния сил природы или чрезвычайных обстоятельств. Применительно к физическому износу различают четыре основных метода его расчета2: экспертный, стоимостной, нормативный бухгалтерский) и метод срока жизни.
Физический износ квартиры (естественный и обусловленный внешними воздействиями) оценщик определял экспертным методом, при котором процент износа квартиры рассчитывается как средневзвешенная величина по всем ее элементам в соответствиями с положениями "Правил оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86, М., 1990). Расчет производится по формуле:
Ифиз кв = ∑ (У х Ик) / 100, (2)
где:
Ифиз кв - физический износ квартиры, %;
У - удельный вес помещения квартиры (по площади), %;
Ик - физический износ отдельного помещения, %.
В табличной форме расчет по формуле (2) выглядит следующим образом:
| Наименование помещения квартиры | Площадь помещения,м2 | Удельный вес помещения в квартире, %, (У) | Физический износ помещения, %, (Ик) | Физический износ квартиры, ∑ (У х Ик) / 100, % |
|---|
Диапазон возможных значений физического износа может составлять десятки процентов, в зависимости от возраста (состояния) жилого дома и характера повреждений, причиненных квартире.
Расчет функционального износа
Функциональный (моральный) износ - это снижение стоимости имущества вследствие удешевления воспроизводства действующего (или создания нового, более совершенного) имущества. Функциональный износ вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновкой или устареванием оборудования. О функциональном износе говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Можно сказать также, что функциональный износ - это потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования или использования материалов. Эти недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.
Чем более старым является здание (сооружение), тем более вероятным является наличие функционального износа. При расчете этого износа оценщик, как и в случае с физическим износом, не выделял устранимый и неустранимый виды функционального износа. Обычный диапазон экспертных оценок такого износа составляет около (5 - 10)%.
Расчет экономического износа
Экономический (внешний) износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван такими причинами, как: изменение законодательства и правительственной политики, ландшафта, транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации в районе (регионе); создание новых промышленных зон; увеличение конкуренции на рынке недвижимости и т.д.
Опыт оценок в Москве показал, что в большинстве случаев признаки внешнего устаревания жилых домов (и, соответственно, расположенных в них квартир) отсутствуют, поскольку Москва является динамично развивающемся городом с хорошей экономической ситуацией, т.е. экономический износ может быть принят равным нулю. Естественно, в каждой конкретной задаче вопрос экономического износа должен рассматриваться отдельно.
Установленные значения износов подставляются в формулу (1). Полученный по этой формуле накопленный износ включает в себя естественный износ несущих конструкций квартиры (дома) и износ, обусловленный повреждениями, причиненными квартире неблагоприятными внешними воздействиями. Очевидно, что естественный накопленный износ несущих конструкций квартиры не может быть меньше естественного износа дома.
В своих расчетах оценщик, во-первых, принял, что естественный износ несущих конструкций квартиры равен физическому износу дома; во-вторых, накопленный износ квартиры равен ее физическому износу.
Физический износ здания может быть определен по методу разбиения по формуле (2) или по методу срока жизни. Оценщик воспользовался вторым методом, суть которого отражается следующей известной формулой:
Ифиз зд = ЭВ / ТС, (3)
где:
Ифиз зд - физический износ здания (процент износа от восстановительной стоимости), %;
ЭВ - эффективный возраст, лет;
ТС - типичный срок экономической жизни, лет.
Эффективный возраст - это экспертно установленный возраст здания, исходя из его внешнего вида, состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Согласно определению, эффективный возраст - это не расчетная, а экспертно устанавливаемая величина3 . Встречаются, тем не менее, попытки4 рассчитать эффективный возраст здания расчетным путем в виде произведения хронологического возраста на коэффициент, который определяется износом объекта недвижимости. Этот коэффициент больше единицы, если износ объекта превышает нормальный; меньше единицы, если износ меньше нормального.
Под нормальным износом понимается некий средний износ, типичный для зданий сходного типа и целевого назначения, расположенных в данной местности, которые обслуживаются, ремонтируются или модернизируются с примерно равным качеством и периодичностью. Как видно, определение нормального износа также носит достаточно субъективный и экспертный характер.
Учитывая изложенное, оценщик применял экспертный метод расчета эффективного возраста здвния.
Типичный срок экономической жизни - это отрезок времени, в течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль. Для целей расчета этот отрезок времени можно считать примерно равным среднему предельному сроку службы строений. Для кирпичных жилых домов, в частности, типичный срок экономической жизни (средний предельный срок службы) равен 150 годам (см. ВСН 53-86 (р)).
Таким образом, износ квартиры от внешних воздействий, то есть материальный ущерб в процентах, Ивв, может быть вычислен как разность между накопленным износом квартиры и накопленным износом дома (в основном, физическим износом) по формуле:
Cвв = Ср - Ср из, (4)
3. Расчет рыночной стоимости квартиры без износа от внешних воздействий методом сравнения продаж
Стоимость объекта методом сравнения продаж определяется на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, производимому доходу и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Ни один из выбранных объектов сравнения (аналогов) не может практически полностью соответствовать оцениваемому объекту. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.
К рассмотрению принимаются объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, а условия финансирования были нормальными рыночными. Особую осторожность применяют при анализе сделок между связанными каким -либо образом сторонами, при поспешно совершенных сделках и т.д.
При определении элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы привести объекты сравнения (аналоги) к оцениваемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены объекта сравнения (аналога) по каждой позиции элементов сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.
Поправки бывают процентными и денежными. В принципе, все поправки могут быть денежными при наличии хорошо подобранных аналогов. При этом все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов (а не оцениваемого), т.е. если сопоставимый объект, по мнению оценщиков, уступает оцениваемому, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если сопоставимый объект превосходит оцениваемый, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.
По данным нескольких риэторских фирм, в Московском регионе можно выделить несколько дополнительных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость квартир.
Факторы, могущие повысить стоимость квартир:
чистота и состояние ремонта - чем лучше состояние дома, подъезда, квартиры, тем быстрее квартира может быть продана (куплена); правда, даже евроремонт не увеличивает стоимость квартиры более, чем на 10%;
эстетика - красивый по сравнению с окружающими дом может увеличить стоимость квартиры ДО 10%;
консьержка в подъезде - плюс 1000 долл США;
экологическое благополучие и красивый вид из окон (пруд, парк, церковь), отсутствие в непосредственной близости промышленных объектов - плюс 5%;
близость парка - плюс 5%. Факторы, могущие понизить стоимость квартир:
первый этаж - минус 15-20%;
последний этаж - минус 5%;
удаленность от станций метро (10-15% квартира теряет, если, например, она находится в восьми остановках автобуса или троллейбуса от метро по сравнению с аналогичной, но расположенной рядом с метро);
смежные комнаты - минус 3000 - 4000 долл США;
некрасивый вид из окон (помойка, железная дорога, оживленная трасса, цементный завод и т.д.) - минус 5%;
некрасивый вид дома, подъезд со скверным запахом - минус 2000 - 4000 долл США;
отсутствие балкона - минус 5%;
отсутствие телефона - минус 1000 долл США.
Практическое отсутствие на российском рынке недвижимости достоверных данных о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, стало причиной того, что многие оценщики вынуждены опираться на цены предложения (вводя поправки на уторговывание), а не на цены реальных сделок. Таким же образом поступил оценщик в рассматриваемой задаче.
Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
В некоторых официальных документах, например, в "Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р указанная практика допускается. В упомянутых "Методических рекомендациях" прямо говорится: "при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса)".
Оценщик выбрал сегмент вторичного рынка, связанный с продажей квартир частными владельцами (физическими лицами) с помощью риэлтерских фирм. При выборе аналогов анализировались материалы различных информационных агентств, базы данных риэлторских компаний, ресурсы Интернета. Каждое предложение на продажу сравнимого объекта (аналога) анализировалась на основе цены, уплаченной за 1 м2 квартиры (эта цена определялась делением цены предложения на площадь квартиры).
Далее проводилась корректировка стоимости на отличия аналогов от объекта оценки, которые наиболее существенно влияют на стоимость объекта. Учитывались следующие поправки (в процентном виде): на уторговывание, площадь квартиры, местоположение, площадь кухни, наличие балконов, телефона, лифта, мусоропровода. Естественно, применительно к каждой конкретной квартире состав поправок может меняться. Например, может потребоваться введение поправки на экологическую обстановку вокруг жилого дома, в котором расположена рассматриваемая квартира, на отсутствие (наличие) камина в квартире и т.д.
Поправку на разницу в состоянии вводить в данной задаче не требуется, т.к. все квартиры-аналоги подобраны в сопоставимом с объектом оценки состоянии (без износа от внешних воздействий; физический износ аналогов соответствует естественному износу оцениваемого здания). Также не требуется вводить поправки на передаваемые права, условия и время продажи, поскольку по этим параметрам сравнения аналоги полностью сопоставимы с оцениваемым объектом (будут передаваться права собственности, условия продажи будут одинаковыми, сделки будут совершаться в одно время, близкое к дате оценки).
Скорректированные значения цены продаж 1 м2 квартир-аналогов по всем параметрам сравнения усреднялись; средняя арифметическая величина из этих значений представляет
собой усредненную скорректированную цену продажи 1 м2 оцениваемого объекта. Рыночная стоимость оцениваемой квартиры Ср определялась как произведение ее площади на вычисленную выше цену продажи 1 м2.
4. Расчет рыночной стоимости износа (ущерба) квартиры от внешних воздействий
Выше было установлено, что износ, обусловленный внешними воздействиям (то есть материальный ущерб в процентах, Ивв), может быть вычислен как разность между накопленным износом квартиры и накопленным износом дома (в основном, физическим износом) (см. формулу 4).
После того, как определены износ Ивв и рыночная стоимость оцениваемой квартиры без учета износа от внешних воздействий, может быть вычислена ее рыночная стоимость с учетом износа, обусловленного внешними воздействиями, по формуле:
Ср из= Ср х (1 - Ивв / 100), (5)
Тогда денежное выражение износа квартиры (материального ущерба), обусловленного внешними воздействиями, равно:
Свв = Ср - Ср из, (6)
Формулах (5) и (6):
Ср - рыночная стоимость квартиры без учета износа от внешних воздействий, руб;
Ср из - рыночная стоимость квартиры с учетом износа, руб;
Ивв - износ квартиры от неблагоприятных внешних воздействий, %;
Свв - рыночная стоимость износа (материального ущерба) квартиры от неблагоприятных внешних воздействий, руб.
Таким образом, рыночная стоимость материального ущерба, причиненного квартире, определена по формуле (6) сравнительным подходом с помощью метода сравнения продаж.
5. Расчет износа (ущерба), причиненного квартире, затратным подходом (методом объектной сметы затрат на восстановление квартиры)
Одним из методов оценки стоимости недвижимости затратным подходом является метод количественного анализа, в котором составляется объектная смета всех трудозатрат (по объему и стоимости), необходимых для воссоздания отдельных элементов и объекта в целом. В данном случае речь идет об объектной (полной) смете воссоздания квартиры в том виде, в котором она находилась до причинения ей повреждений. Для составления указанной сметы обычно привлекаются высококвалифицированные специалисты-сметчики, поскольку метод достаточно трудоемок и требует соответствующей квалификации.
Для решения данной задачи был приглашен именно такой специалист. Перед составлением объектной сметы он провел фактические обмеры объемов работ в квартире в натуре и по поэтажному плану, изучил и учел акты обследования состояния квартиры официальными комиссиями, разработал "Дефектную ведомость для составления сметы ремонтно-восстановительных работ по воссозданию в первоначальном виде квартиры, поврежденной неблагоприятными внешними воздействиями".
Далее специалист-сметчик составил несколько локальных смет в ценах 1984 года с пересчетом в текущие цены на дату проведения оценки. В Москве до последнего времени пересчет осуществлялся в соответствии с разработанными ОАО "Моспроект" "Сборниками коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ к ценам 1984 года", в Московской области -согласно разработанным Мособлгосэкспертизой "Расчетным индексам пересчета стоимости строительно-монтажных работ к ценам 1984 года" на конкретный месяц.
Локальные сметы в Московском регионе составляются по Сборникам единичных расценок на ремонтно-строительные работы, а также по Сборникам сметных цен на местные строительные материалы и конструкции, введенным в действие с 01.01.84 распоряжениями администраций региона. Кроме того, используются Сборники расценок на монтаж оборудования.
К локальным сметам добавляются накладные расходы на общестроительные работы, плановые накопления (сметная прибыль), стесненность при производстве работ, затраты на временные здания и сооружения, затраты на зимнее удорожание, резерв на непредвиденные работы и затраты, налог на добавленную стоимость.
Составление сводной сметной ведомости по 12 главам в данном случае не требуется, т.к. отсутствует потребность в сметах на внешние сети и сооружения водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения; благоустройство и озеленение территории и пр.
К локальным сметам могут быть (в необходимых случаях) прибавлены затраты на оказание юридических услуг, подбор временного жилья и переезд в него, подготовка жилья к проживанию после ремонта, возвращение из временного жилья и др.
Описанный способ расчета объектной и локальных смет восстановления объекта оценки, согласно постановлению Госстроя России "О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве" от 08.04.2002 №16, с 01.01.2003 утрачивает силу. Теперь сметы должны составляться на основе сборников Государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001) на строительные, монтажные и пусконаладочные работы для объектов социальной сферы, ведущих отраслей промышленности, а также реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений. Всего необходимо разработать 148 ГЭСН-2001.
В каждом субъекте РФ необходимо создать свою сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве (около 140 территориальных сметных нормативов для объектов социальной инфраструктуры и отдельных отраслей производственной сферы). В Москве, например, уже издаются некоторые Сборники "Московских территориальных сметных нормативов" (МТСН 81-98), утвержденных Мосгорэкспертизой.
Очевидно, что выполнить указанный объем работ в короткие сроки затруднительно, внедрение ГЭСН-2001 в строительную практику на федеральном и территориальном уровнях займет определенное время. Следует учитывать при этом, что обязательный переход на новую сметно-нормативную базу 2001 касается, в первую очередь, объектов, финансирование которых осуществляется за счет средств федерального бюджета. Поэтому некоторое время, вероятно, сохранится старый способ расчета смет.
В результате проведенных расчетов с использованием затратного подхода (метода количественного анализа) определяется объектная (общая) сметная стоимость затрат на восстановления квартиры. Иными словами, определяется рыночная стоимость материального ущерба, причиненного повреждениями от неблагоприятных внешних воздействий.
6. Согласование результатов
Как известно, согласование результатов - это процесс, в ходе которого для получения окончательной величины стоимости объекта оценки выносятся определенные суждения. Это не механическое усреднение результатов, это процесс логических рассуждений и принятия решения, в ходе которого появляется (определяется, собственно, рыночная стоимость объекта. Целью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого подхода в оценке недвижимости и принятие решения об итоговой величине рыночной стоимости объекта.
Выше упоминалось, что в идеале все методы должны дать одно и то же значение стоимости оцениваемого объекта, однако, так практически никогда не бывает по ряду причин.
Довольно часто оценки по разным методам раскладываются так: нижняя граница стоимости - это значение, полученное затратным методом, где-то посередине - величина по методу сравнения продаж и верхняя граница - доходный метод. Однако, это не общее правило, и в зависимости от конкретных условий оценки и конкретных допущенных ошибок можно получить другие результаты. Большую роль при их согласовании играет интуиция и опыт оценщиков, их способность принимать экспертные решения.
Учитывая изложенное, оценщик, согласовывая результаты двух подходов в настоящей задаче, применил экспертную оценку этих результатов с присвоением весов для сравнительного и затратного подходов и выведением средневзвешенной величины рыночной стоимости.
Существуют различные технологии взвешивания результатов. Например, в практике оценки бизнеса эксперты часто пользуются методикой, разработанной в 1999 году известной аудиторско-консалтинговой фирмой Deloitte & Touche и апробированной специалистам Финансовой академии при Правительстве РФ. Суть методики состоит в выявлении определяющих факторов для каждого подхода и экспертного присвоения им баллов по схеме: да +1, нет -1, затруднение в оценке 0.
В оценке недвижимости иногда применяется установление весов различных подходов с помощью метода анализа иерархий (МАИ), который представляет собой систематическую процедуру для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы, и состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям5.
В МАИ оценочные подходы сравниваются по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.
3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.
4. Учёт экономических, политических и физических сил, действующих в рассматриваемом районе.
Именно этот метод был использован, например, в проекте "Рекомендациий по применению единой методологии оценки объектов недвижимости при определении рыночной стоимости для расчета арендной платы" Экспертного совета при департаменте имущества г. Москвы от 11.07.2002, согласно которым наиболее вероятные значения весов следующие: для затратного подхода - 0,2; для сравнительного - 0,4 и для доходного - 0,4. В настоящей задаче оценщик, основываясь на экспертных суждениях и анализе данных, применил метод анализа иерархий и получил средневзвешенную величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Описанная методология была применена автором для определения рыночной стоимости материального ущерба, причиненного различным помещениям неблагоприятными внешними воздействиями.
Литература
1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
2. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации, Часть первая, М., 1995, Часть вторая, М., 1996.
4. Международные стандарты оценки, книги 1 и 2, ОАО "Типография НОВОСТИ", М., 2000.
5. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
6. Федеральный закон № 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
7. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров А.Е., Введение в теорию оценки недвижимости, Изд-во "Центр менеджмента, оценки и консалтинга", М., 1998.
8. Булычева Г.В., Демшин В.В., Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий, Финансовая академия при правительстве РФ, М., 1999.
9. Григорьев В.В., Островкин И.М., Оценка предприятий, имущественный подход, Изд-во "Дело", М., 1998.
10. Григорьев В.В., Федотова М.А., Оценка предприятия: теория и практика, Инфра-М, М., 1996.
11. Григорьев В.В., Оценка и переоценка основных фондов, Инфра-М, М., 1997.
12. Комментарий к главе 25 налогового кодекса РФ "Налог на прибыль организаций", Юрайт, М., 2001.
13. Федотова М.А., Уткин Э.А., Оценка недвижимости и бизнеса, Тандем, М., 2000.
14. Тарасевич Е.И., Методы оценки недвижимости, Спб., ТОО "Технобалт", 1995.
15. Фридман Д., Ордуэй Н., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, "Дело", М., 1995.
16. Черняк А.В., Оценка городской недвижимости, Русская деловая литература, М., 1996.
17. Оценка бизнеса, Под ред. Федотовой М.А., Изд-во "Финансы и статистика", М., 2000.
18. Ежеквартальный журнал "Правовое регулирование рынка недвижимости", М.
19. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в различных отраслях народного хозяйства, Госстрой СССР, М., 1970.
20. "Индексы цен в строительстве", Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень фирмы "Ко-Инвест", ежеквартальные выпуски.
21. ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", Госграж-данстрой, М., 1990.
22. Ежеквартальный научно-практический журнал "Вопросы оценки", М.
23. Ежеквартальный научно-практический журнал "Московский оценщик", М.
24. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости, Инф. агенство RWAY совместно с Московским земельным комитетом при участии Комитета по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности Госдумы РФ.
25. Еженедельник "Бизнес-Реклама", Изд-во "Известия", М.
26. Информационный бюллетень "Интерфакс", Международное экономическое и информационное агенство Интерфакс, М.
27. Информационный бюллетень "Столичная недвижимость", М.
28. Информационные ресурсы Интернета.
1 Оценка бизнеса, под ред. М.А. Федотовой "Финансы и статистика", М., 2000
2 В.В. Григорьев, М.А.Федотова и др., Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. "Инфра-М, М" 1997.
3 См. например, "Оценка бизнеса" под редакцией М.А.Федотовой, Финансы и статистика, М., 2000 "Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты" под редакцией В.В. Григорьева Инфра-М, М., 1997. и др.
4 B.C. Болдырев, А.С.Галушка, А.Е.Федоров "Введение в теорию оценки недвижимости" М., 1998
5 B.C. Болдырев, А.С.Галушка, А.Е.Федоров, "Введение в теорию оценки недвижимости" М., 1998
Научно-практический журнал "Московский оценщик" №2 (27) март 2004 г.