Выше крыши

В России не существует четкой градации высотных зданий. Но есть предложение считать небоскребами дома выше 120 метров, именно на этой высоте проплывают самые низкие облака.

ТЕНДЕНЦИИ

Когда-то самыми высокими зданиями в Москве были храмы, и даже мысль о том, что человек может поднять свое жилье выше купола, была кощунственной. Но время шло, Москва менялась. И на рубеже 40-х и 50-х годов в городе появились сталинские высотки - идеологический ответ растущей ввысь Америке. Впрочем, настоящими небоскребами эти здания назвать нельзя: жилая их часть не поднимается выше 17-го этажа, и только декоративные шпили теряются где-то в облаках. В конце 90-х Москва вернулась к идее строительства высоток. Сегодня сооружение небоскребов многие считают обоснованным и даже неизбежным. Их возведение обусловлено необходимостью экономить дорогие городские земли и не в последнюю очередь желанием создать российской столице имидж современного мегаполиса. Правда, на Западе высотные здания чаще всего не являются жилыми. Но мы, как обычно, идем своим путем: большинство высоток, строящихся сегодня, и тех, которые только проектируются, - жилые дома. Квартиры под облаками - на высоте более 100 метров - уже выброшены на рынок. Между тем отношение специалистов к высотному жилью неоднозначное: одни считают его панацеей, другие - тупиком. Почему?

Через тернии...

Без сомнения, в Москве высотки и небоскребы будут возводиться, причем самые разные: сегодня их в качестве жилья уже проектируют и строят отдельные компании в периферийных районах города, власти возводят небоскребы-офисы в Москва-Сити. К тому же существует городская программа "Новое кольцо Москвы": 60 высотных - до 50 этажей -многофункциональных комплексов вдоль Четвертого кольца должны появиться до 2015 года. Заметим, что здесь речь идет не о шести десятках домов, а о двух сотнях, поскольку всякий комплекс включает в себя несколько зданий. Общая инвестиционная стоимость проекта примерно 6 миллиардов долларов. Власти заявляют, что все эти объекты будут коммерческими: отведенные под строительство участки выставят на торги, и инвесторы должны будут бороться за право возводить высотки. Действительно, в минувшем году прошли первые конкурсы, однако назвать их успешными трудно. Проекты по возведению жилых супермногоэтажек на Алтуфьевском шоссе (цена лота 7,2 млн. долларов), в Семеновском переулке (5,2 млн.) и проезде Серебрякова (17,6 млн.) не привлекли столичных девелоперов. Можно, конечно, объяснить все несовершенством конкурсной системы в Москве, но на сей раз причины, видимо, глубже.

Что же настораживает потенциальных инвесторов? Причин несколько, и одна из них - отсутствие в нашей стране опыта и традиций возведения подобного рода сооружений. По мнению генерального директора "ЦНИИЭП жилища" Станислава Николаева, отсутствует нормативная база для строительства высоток.

"Многие нормативы, расчетные схемы оснований и скелеты зданий высотой более 75 метров, пожарные требования к ним оказались чистым листом не только для проектировщиков, но и для отечественной науки. Потребуются годы на то, чтобы российские ученые, проектировщики и строители освоили высотное домостроение", - считает Николаев.

Между тем дома уже строятся, поэтому работу над нормативными документами приходится вести в пожарном порядке. Уже в декабре "ЦНИИЭП жилища" с участием других коллективов разработал московские городские строительные нормы, которые распространяются на здания высотой от 76 до 400 метров. Документ обязывает уже на стадии проекта решать вопросы устойчивости здания к ветровым, температурным и сейсмическим нагрузкам, проблемы безопасности и эксплуатации инженерных систем. Но этого явно недостаточно. Пока нет российских правил, некоторые компании, строящие здания повышенной этажности, на свой страх и риск пытаются использовать зарубежные. В рамках "Нового кольца", к примеру, выделено четыре участка под пилотные дома, где применят азиатский, европейский и американский опыт. "При строительстве пилотных высоток западные строительные нормы будут адаптированы в новые московские строительные нормы. Это позволит шире привлекать западных специалистов и инвесторов", - говорит генеральный директор компании ОАО "Новое кольцо Москвы" Валерий Жилов. Однако российско-американское сотрудничество в этом вопросе до сих пор не пошло дальше переговоров. Это и неудивительно, ведь на вопрос "Итогов" одному из американских партнеров по поводу того, как американские требования к небоскребам сочетаются с качеством отечественных стройматериалов, внятного ответа получить не удалось.

К тому же на одном из последних заседаний правительства Москвы шла речь о том, что требования к компаниям, претендующим на столь сложный объект, как высотный жилой дом, должны быть предельно жесткими. "Претендент должен аргументированно доказать свою квалификацию, опыт, умение работать с соблюдением технологических регламентов и правил, - заявил "Итогам" первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк, - ведь речь идет в первую очередь о безопасности жизни человека и комфортности его проживания". Много ли в Москве и России таких компаний? "Прогноз относительно будущего высотного строительства в ближайшие годы, на мой взгляд, неблагоприятный, - сказал "Итогам" генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - Строительство небоскреба - это процесс весьма долгий и затратный, требующий "длинных" и "дешевых" денег. Однако сегодня получить в банках кредиты на большой срок строителям крайне тяжело". Осторожность банков к такого рода проектам обусловлена снижением рентабельности жилой недвижимости в 2004 году. К тому же строители и так уже изрядно задолжали банкам: по приблизительным оценкам, порядка 5-6 миллиардов долларов.

Но главная причина сдержанности инвесторов в больших и очень специфичных для данного вида сооружений рисках. Проектировщики должны учесть множество факторов - от осадки грунтов до терактов, - а эксплуатационщики не имеют опыта обеспечения надежной работы инженерных сетей, весьма сложных для данного типа сооружений. Впрочем, риски связаны не только с решением технических задач, но и с коммерческими перспективами высотного жилья.

Цена имеет значение

Сегодня даже лучшие специалисты в нашей стране не могут наверняка сказать, сколько реально стоит квартира в доме-высотке. Можно ориентироваться лишь на очень приблизительные оценки западных экспертов, показывающие, как растут затраты на квадратный метр по мере увеличения "роста" здания. Комната на высоте 75 метров будет стоить на 22 процента больше, чем на первом, а на отметке в 250 метров - на целых 44 процента. Так что представления о том, что большой выход полезной площади с небольшой застраиваемой территории позволяет получить суперприбыли, - очевидная ошибка. Более того, ученые доказали, что максимально эффективными и экономически целесообразными являются дома высотой не более 100 метров, или 30 этажей: далеко не всегда экономия земли сопоставима с издержками на усложнение инженерно-технических решений здания. "Высотки по определению не могут быть дешевыми, - говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Людмила Кондрахина. - По моим оценкам, себестоимость строительства квадратного метра в строящихся сегодня высотках Москвы составляет 1000-1200 долларов, в то время как в среднем по Москве себестоимость строительства - 400-500. Высокая себестоимость поднимает рыночную цену в высотках до 2800-5000 долларов за метр".

Такие цены позволяют отнести жилье в высотках к бизнес-классу, а этот сектор сегодня в Москве представлен достаточно широко. По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, жилье бизнес-класса в наибольшей степени подвержено колебаниям конъюнктуры. Это показал и летний банковский кризис, после которого спрос на жилье в этом сегменте рынка существенно упал и до сих пор не достиг предкризисного уровня. "В этой связи ликвидность высотного жилья следует оценивать как среднюю, а инвестиции в этот рынок - как более рискованные по сравнению с другими секторами", - считает Ковалев.

Одним словом, высотное жилье в будущем должно иметь очевидные преимущества перед традиционным - до 30 этажей, в противном случае его просто не будут покупать. К тому же у небоскребов есть очень серьезная проблема: чем они выше, тем шире должны быть в основании, а это значит, что в квартирах будет мало естественно освещенных помещений. В мире эта проблема решается просто: высотки - это либо офисы, имеющие менее жесткие требования по освещенности, либо жилье для небогатых людей, согласных обитать в полутемных комнатах. Иностранные архитекторы даже не пытаются решить эту проблему. Хотя, как выясняется, решение есть: недавно в России запатентован принципиально новый тип небоскребов. Известный немецкий архитектор Ульрих Тильманс разработал этот проект по заказу и согласно идее московской компании "Кроет". По словам директора компании Алексея Добашина, здание представляет собой совершенно особый тип жилища: оно спроектировано так, что в каждую квартиру дневной свет поступает сразу стрех сторон. Этого удалось достичь, придав дому форму кристалла горного хрусталя, а при планировке самих квартир использован принцип русской избы, исключающий наличие темных коридоров и помещений, куда не проникает дневной свет. Первые такие дома начнут строить в Хорошево-Мневниках ("Горный хрусталь" в Велтон-Парке). Безусловно, это один из примеров создания конкурентного преимущества, ведь сегодня абсолютно все высотные жилые дома имеют одинаковые козыри: панорама, мода жить на "высоте". Однако, отмечают специалисты, компаниям, продвигающим на рынок высотное жилье, нужно преодолеть еще одну серьезную проблему: недоверие массового покупателя к новому типу жилья.

Человеческий фактор

Даже в такой богатой стране, как Америка, квартиры в высотках редко продаются, чаще сдаются внаем. Дело в том, что отнюдь не каждый человек согласен жить на высоте 100-150 метров от земли. Многолетние исследования ученых и врачей в Америке и Европе показывают, что при очень высокой этажности человек лишается жилой среды, соответствующей потребностям и возможностям организма.

Мало кто физически может долго выносить ощущение покачивания, которое неизбежно возникает при порывах ветра на высоте более 100 метров. Поэтому в развитых странах Европы строительство жилых небоскребов в последние двадцать лет почти не практикуется. "Я знаю, что многие, особенно молодые люди, мечтают сегодня о жизни в пентхаусе - им хотелось бы видеть Москву под ногами, - говорит президент Российской академии архитектуры и строительных наук Александр Кудрявцев, - однако строительство высоток - это азиатский путь решения проблемы жилища: много жилых квадратных метров на небольшой площади. В странах ЕС практически не строятся жилые дома выше 5-7 этажей, да и вообще Европа куда ближе к мечте основной массы людей - к дому на лужайке".

Владимир Трауш, один из самых авторитетных специалистов по высотным зданиям в России, не зря сравнивает небоскреб с поставленной на попа подводной лодкой. Почти те же проблемы: замкнутое пространство с ограниченной возможностью эвакуации, компрессия и психологические неудобства. У нас не проводилось экспериментов, которые могли бы дать ответ на вопрос, как же на самом деле живется людям в здании высотой в 25 и больше этажей. Такой дом должен быть совершенным механизмом, а чтобы получить такой механизм, нужны испытания. Это серьезные долгосрочные вложения, и брать их на себя сегодня никто не хочет. А их нужно делать обязательно, считает Кудрявцев, и только после тщательного исследования определять масштабы строительства такого типа жилья на городском уровне. Во многих странах мира создание прототипов - нормальная практика при принятии долгосрочных решений.

Выходит, что строящиеся сегодня в Москве высотки и есть тот самый эксперимент, от результатов которого будет зависеть будущее "Нового кольца Москвы" и других жилых высоток. Если люди убедятся, что там безопасно, удобно и комфортно, а цена соответствует качеству, - есть шанс, что город получит свои небоскребы. Жалко, если их не построят, -они могли бы изменить статус целых районов и визуально украсить их. Но давно известно: ни одна, даже самая проработанная и принятая на самом высоком уровне программа не может ничего противопоставить чисто рыночному критерию - спросу. Если его не будет, не будет и инвесторов, и, считают эксперты, высотное жилье не станет массовым продуктом на рынке, оставаясь эксклюзивом для тех, кто стремится к облакам. Конечно, если только ученые не докажут, что жить в высотках среди облаков полезно для здоровья.

Ирина Мельникова



Расти большой...

В последний день прошлого года в столице Тайваня Тайбэе торжественно открылось самое высокое здание в мире - небоскреб "Тайбэй 101". Хотя 101 -этажная 508-метровая башня и не побила рекорд самого высокого сооружения в мире - телебашни в Торонто (553,33 м), но на 56 метров переплюнула прежнего рекордсмена среди многоэтажных зданий - парных небоскребов "Петронастауэрс" в Куала-Лумпуре (Малайзия). По словам инженеров, здание стоимостью 400 миллионов евро сможет выдержать сильные колебания в течение 2500 лет. На сегодняшний день это самое совершенное высотное сооружение в мире, и остается констатировать, что азиатские страны окончательно отобрали у Америки пальму первенства в высотном строительстве. Между тем именно в США были построены первые небоскребы. В начале 80-х годов XIX столетия в одном из кварталов Чикаго появились строения от 12 до 23 этажей. В зданиях имелись различные по функциям помещения - жилье, офисы. Уже в 1930 году в Чикаго было 32 строения высотой более 90 метров, а в 1932 году в Филадельфии построили 290-метровую башню "Американ интернешнл билдинг". После этого здания росли с фантастической быстротой: в Нью-Йорке "Эмпайр стейт билдинг" дотянулся до 381 метра, позже его обогнал Всемирный торговый центр - 415 метров, затем упомянутые "Петронас тауэрс" - 452 метра. Формы и фасады зданий благодаря появлению новых технологий и конструкций становились все изощреннее и эффектнее, небоскребы стали определять облик городов. В 60-х годах за Америкой потянулась ввысь Европа, правда, опыты точечного строительства в исторических центрах здесь не прижились, и высотки стали строить кучно - так, чтобы образовался отдельный высотный район. Каждый большой город хотел иметь небоскреб - это стало политической и идеологической необходимостью. Однако последние двадцать лет в небоскребах не живут, а только работают. Самые громкие европейские высотки - 53-этажный "Коммерцбанк" во Франк-фурте-на-Майне и 50-этажный "Ван Канадиэн сквер" в Лондоне - чисто офисные сооружения. В Азии высотное строительство стартовало в 1935 году с возведением банка "Китайский Бродвей", но настоящие небоскребы начали строиться в 80-х годах прошлого столетия: в 1989 году гонконгский "Банк оф Чайна" - 368 метров, в 1992-м там же появился "Сентрал плаза билдинг" - 374 метра. Затем башни выше 300 метров стали обычным делом, и только супервысотки -больше 400 - событием (например, "Джин моа билдинг" в Шанхае). Сегодня идет проектирование 574-метровой башни в Гонконге. В России, кроме сталинских высоток, долго не было настоящих высотных домов. Сегодня этот пробел заполняют жилые дома "Триумф-палас" (47 этажей, 264,1 метра - самое высокое жилое здание в Европе), 50-этажная "Вертикаль", 43-этажный "Эдельвейс". В Москва-Сити собираются построить 300-метровую башню-офис "Россия", которая должна стать символом современной Москвы.

Гетто для богатых

О высотных зданиях сегодня много спорят. И скептическое отношение к небоскребам как жилым сооружениям встречается чаще оптимистического. Свое видение проблемы "Итогам" изложила профессор Московского государственного строительного университета Татьяна Маклакова.

- Очень скоро на столичном рынке жилья появится доселе невиданный у нас товар - квартиры в настоящих небоскребах. Что вы как специалист можете сказать о потребительских свойствах этого "товара"?

- Замечу сразу - я не разделяю эйфории в отношении ожидаемого строительства. Дело в том, что есть разница в планировочных решениях в зависимости от того, будет ли в доме тридцать или шестьдесят этажей. Чтобы тонкий "стержень" небоскреба выстоял под ветровыми нагрузками, он должен иметь необходимую устойчивость. При тридцати этажах ее можно обеспечить, имея в основании квадрат порядка 24x24 метра. Такие здания могут быть не только башенными, им можно придать выразительный силуэт за счет изменения этажности. В случае шестидесяти этажей здание - это, как правило, призма, в основании которой прямоугольник с диагональю не менее 50 метров. Но существуют нормы естественной освещенности: глубина жилой комнаты не должна быть больше шести метров. В итоге по основному назначению используется лишь узкая полоска по периметру здания шириной до б метров. Менее трети всей площади! Это крайне нерационально. До 70 процентов поглощают неосвещенные подсобные помещения и вертикальные внутридомовые коммуникации. Другое дело - офисы, где многие помещения не требуют естественного освещения. Но в любом случае жить или работать на высоте не очень приятно. Не случайно в знаменитом "Эмлайр стейт билдинг" верхние этажи не эксплуатируются. Тем не менее офисы часто строят высотными: это престиж, это реклама фирмы, размещенной в небоскребе, за это и платят.

- Складывается впечатление, что именно престиж - движущий мотив программы?

- Безусловно. Грустно, что Москва ориентируется в основном на американский опыт: он очень специфичен, там не было большой градостроительной культуры, как в Европе. Планировка городов США формировалась в XIX веке, и наиболее распространенной схемой была "шахматная доска". Она убивала естественный рельеф, но упрощала спекуляцию земельными участками. Выдающийся историк американской архитектуры Льюис Мумфорд говорит, что в XIX веке градостроитель при закладке городов был услужливым рабом земельного спекулянта и создал для архитектора рамки, от которых зодчество США страдает и поныне. И почему то, что хорошо в США для офисов, будет так же хорошо у нас для жилья? Сегодня хвалу этим зданиям поют риелторы, инвесторы, застройщики. Но по сути покупателю предлагают только прекрасную панораму. Я сильно сомневаюсь, что такое жилье может быть престижным. Приведу пример: жилой комплекс Марн ла Валле в пригороде Парижа построен выдающимся архитектором Рикардо Бофиллом. Великолепные по своей архитектуре здания заселены иммигрантами. Коренные французы не хотят ехать в эти дома. Жить там неприятно именно по причине большой этажности и высокой скученности. Думаю, и у нас эта мода до поры до времени. Я и сейчас не уверена, что квартиры в высотках так уж жадно раскупаются. Быстро распространяется у нас еще одна, неприятная, на мой взгляд, тенденция закрытой системы обслуживания, когда инфраструктура при доме работает только на его жильцов. Это страшно невыгодно как для того, кто приобретает квартиру с навязанной, случайной по набору услуг инфраструктурой, так и для арендаторов. Нечто подобное применил еще Ле Корбюзье в своем доме в Марселе. Арендаторы там прогорели, потому что, когда лавочка внизу, в нее заходят все, а здесь - только жильцы дома. К тому же охрана элитных домов не пускает даже авторов проекта посмотреть на результат своего труда. Создается гетто для богатых.

- Но население столицы растет, а строить негде!

- Не пугайте. Оно растет во всей Европе, но никто из-за этого не переходит на высотное жилье. Да и жилая Америка как была, так и осталась "одноэтажной". А в ничтожном числе американских жилых высоток живут преимущественно небогатые люди. И потом - очень многие боятся высоты. Но важнее другое - вертикальный "стержень" высоток под влиянием ветровых нагрузок колеблется. Причем физиологически люди особенно тяжело воспринимают не сами колебания, а их ускорения при порывах ветра. Есть даже соответствующая градация этих неприятных воздействий. Бороться с этим можно, но это неизбежно еще больше удорожит конструкцию.

- Московские грунты приспособлены к таким нагрузкам?

- Необходимые грунты есть, но далеко не везде. Если в столице найти хотя бы тридцать площадок, способных выдержать такие тяжелые здания, то это будет удачей. Но дело не только в этом. Все богатые европейские страны ведут высотную застройку концентрированно. Тот же Лондон построил один район, Берлин -три, а французы 20 лет занимались Дефансом. Они собирают в кулак средства, механизмы, специалистов. А у нас все размазано, пятна намечаемой высотной застройки как горох рассыпаны по карте города. Это очень страшно. Снижается вероятность попасть на прочный участок, распыляются средства. Для меня как специалиста по современному зодчеству грустно и другое - закрытость информации в области многоэтажного элитного строительства. Нигде не публикуют проектные решения этих дорогих зданий, не говоря уж о широком общественном обсуждении. В то же время при случайных утечках информации поражает непрофессионализм проектных решений - неудобная планировка квартир, их недостаточная инсоляция, неудачные пропорции комнат, обилие неудобных подсобных помещений. При этом авторы проектов, как правило, анонимны. Авантюризм какой-то. На мой взгляд, если подобное сокрытие информации распространится и на проектные решения будущих московских высоток, это будет по-настоящему опасно.

Сергей Домнин

Еженедельный журнал "Итоги", 1 февраля 2005 г. №5 (451)