О применении затратного подхода к оценке недвижнмости

Чернова Г.И., к.э.н.,
Председатель Правления Московского
областного Общества оценщиков

 

В соответствии с Международными Стандартами Оценки в процессе оценки используются три основных подхода для расчета рыночной стоимости недвижимости, которые прочно установились в мировой практике оценочной деятельности:
- подход с точки зрения затрат;
- подход с то ч к и зрения сопоставимых продаж;
- подход с точки зрения дохода.
Подход с точки зрения затрат наравне с другими подходами является обязательным для оценки любого объекта недвижимости и отказаться от него можно только при наличии объективных причин, не позволяющих его использовать.
Однако на практике затратный метод иногда игнорируется или к нему пренебрежительно относятся.
Так, отказ от применения затратного метода зачастую мотивируется тем, что фактические затраты не отражают рыночной стоимости объекта. В других случаях "демонстрируются" результаты расчетов "по затратам", которые в значительной степени отличаются от расчетов, выполненных методом сравнения продаж или доходным методом.
Полученные расхождения обычно объясняют несоответствием затрат и рыночной стоимости.
Следует отметить, что подобные выводы делают не только оценщики-новички, но и титулованные оценщики, имеющие многолетний опыт работы в сфере оценки недвижимости, но не имеющие достаточных знаний о сметной стоимости строительства и методах ее определения.
Такие выводы, по нашему мнению, не правомерны, ибо для того и применяются в расчетах три подхода, чтобы различными методами подтвердить обоснованность рассчитанной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Дело в том, что для оценки строительного объекта недостаточно прослушать краткосрочный курс по оценке недвижимости, необходимо иметь специальное базовое образование и опыт работы, связанный со строительством.
В методическом плане затратный подход к оценке недвижимости — проблема, очень емкая.
Для ее решения прежде всего надо обозначить основные этапы работ, составляющие сам процесс оценки недвижнмости затратным методом, который схематично представлен ниже.

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕЖВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ

Рыночная стоимость недвижимости = стоимость земельного участка + стоимость нового строительства + предпринимательская прибыль - совокупный износ

Стоимость земельного участка

Метод сравнения продаж
Метод соотнесения
Метод капитализации земельной ренты
Метод остатка
Метод экстракции
Метод разделения

Стоимость нового строительства

Сметный метод
Метод показателей потребительской стоимости
Метод укрупненный показателей стоимости по видам работ
Ресурсный метод
Метод объектов-аналогов

Совокупный износ

Метод "сроков жизни"
Метод сравнения продаж
Метод разбивки
Физический износ и Функциональный износ
Устранимый износ
Неустранимый износ
Внешний износ
Метод капитализации потери дохода
Метод сравнения продаж
Метод разбивки

В рамках настоящей статьи мы уделим внимание только одному блоку процесса оценки рыночной стоимости недвижимости затратным методом рассмотрим основные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта оценки.
Но прежде дадим некоторые формулировки используемых понятий и терминов.
ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ объекта - это полная сметная стоимость строительства нового объекта в точном соответствии с проектом, по которому построен оцениваемый объект.
Другими словами, восстановительная стоимость объекта это затраты на восстановление его копии, т.е. стоимость нового строительства копии.
СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.
Другими словами, стоимость замещения - это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией, т.е. стоимость нового строительства аналога.
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ПРИБЫЛЬ - прибыль застройщика (инвестора), не включаемая в сметную стоимость строительства, т.е. восстановительную стоимость оцениваемого объекта.
ИЗНОС - потери стоимости объекта, вызванные физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами (местоположением, экономическими условиями, экологическим состоянием окружающей среды и т. п.).
СОВОКУПНЫЙ ИЗНОС это степень износа оцениваемого объекта, включающею в себя все виды износа: физический, функциональный и внешний, которые имеет оцениваемый объект к моменту оценки.
Термин "накопленный" износ, применяемый в методической литературе и на практике, на наш взгляд, менее точен, т.к. суть термина, определяющего общий износ оцениваемого объекта, заключается не в "накопленности" к моменту оценки, что само собой разумеется, а в объединении всех видов износа, характерных для данного объекта на дату оценки.

Методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения)
Для определения стоимости новою строительства, т. е. для расчетов восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого объекта недвижимости используются следующие основные методы:
- сметный метод;
- метод показателей потребительской стоимости;
- метод укрупненных показателей стоимости по видам работ;
- ресурсный метод;
- метод объектов-аналогов и др.
Всеми методами должно предусматриваться проведение расчетов стоимости нового строительства в базисном уровне цен, установленном для соответствующего региона России (1984 или 1991 г.), с последующей индексацией в уровень цен по состоянию на дату оценки.
Так для Московской области базисным уровнем цен является уровень цен 1984 г.

Сметный метод
Данный метод предусматривает использование сметной документации на строительство оцениваемого объекта, которая должна быть приведена к базисному уровню цен с последующей индексацией в уровень цен на дату оценки.

Метод показателен потребительской стоимости
Суть метода заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта определяется на основе потребительских показателей объекта: общей площади жилого дома (в м2), объема здания специального назначения (в м3), единицы измерения мощности (т, шт., мест и др.) и т. д. и справочных данных о стоимости соответствующих удельных показателей (1 м2 общей площади, 1 м3 объема здания, 1т или шт. выпускаемой продукции и т.д.).

Метод укрупненных показателей стоимости по видам работ
Применение данного метода при расчете стоимости объекта основывается на том, что сначала по укрупненным показателям рассматривается стоимость по видам работ (раздельно для каждого вида), а затем определяется итоговая стоимость по объекту в целом,
Разновидностью данного метода является использование Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (У II ВС) для переоценки основных фондов, утвержденных Госстроем СССР в 1971 г., в которых стоимостные показатели даны в ценах 1969 г., а характеристики усредненных объектов-аналогов не включают новые проектные решения и современные (новые) строительные материалы и конструкции.
Таким образом, при проведении расчетов необходимо помнить, что в случае отсутствия сметной документации на оцениваемый объект способ расчета с применением Сборников УПВС может быть выбран после тщательного сравнения характеристик оцениваемого объекта и объекта-аналога по Сборнику. При наличии проектно-сметной документации использование Сборников УПВС для расчетов по оценке недвижимости не корректно, так как в результате существенно снижается достоверность проводимых расчетов.
И, в первую очередь, это относится к оценке незавершенного строительства, по которому, как правило, имеется проектно-сметная документация. В случае ее отсутствия у заказчика, с проектно-сметной документацией на конкретный объект или его аналог можно ознакомиться в проектной организации.

Ресурсный метод
При применении ресурсного метода и качестве исходных данных используются стоимостные показа 1 ели о затраченных ресурсах: трудоемкости работ, использовании строительных машин и механизмов, расходе материалов, изделии и конструкций.
Суммарные ресурсные показатели оцениваются по объекту в целом или с предварительным расчетом по частям здания и последующим суммированием итога по объекту.

Метод объектов-аналогов
Применение банков данных объектов-аналогов предусматривает использование стоимостных показателей по зданиям и сооружениям, аналогичным оцениваемому объекту, с проведением необходимых корректировок.

Применение индексов пересчета стоимости строительства в текущие цены
Стоимость нового строительства (сметная стоимость строительства) определяемся в двух уровнях цен:
- в базисном (постоянном) уровне цен;
- в текущем (иди прогнозном) уровне цен, определяемом на основе цен, сложившихся к моменту оценки объекта.
Расчетные индексы пересчета стоимости строительно-монтажных работ к базисному уровню цен разрабатываются региональными Центрами ценообразования в строительстве на основе ежемесячной регистрации цен на все виды ресурсов.
Так, региональный Центр ценообразования в строительстве Московской области, находящийся в составе Лицензионно-экспертного управления Администрации Московской области, регистрирует цены на ресурсы но всей территории области и ежемесячно выпускает индексы пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ для Московской области.
Услугами Центра ценообразования в строительстве Московской области постоянно пользуется оценщики Московского областного Общества оценщиков, гарантируя клиентам достоверность индексации стоимости строительства оцениваемых объектов.
Порядок применения индексов пересчета стоимости строительства излагается в технической части Сборников индексов.
В заключении хотелось бы отметить, что в настоящей статье лишь обозначены основные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения), т.е. стоимости нового строительства оцениваемого объекта.
Безусловно, все вышеприведенные методы требуют более подробного описания с примерами расчета.
В связи с этим данную статью предлагается считать началом болышого разговора с читателями о методических аспектах и практическом применении затратного подхода к оценке недвижимости, а следующая статья будет посвящена вопросам определения совокупного износа.

Статья из Научно-практического журнала "Московский оценщик"


.