Офисы на перепутье. Подальше от центра, но и подешевле

По итогам 2004 г. построено 700 000 кв. м помещений классов А и В. Количество проектов растет, и крупнейшие из них строятся не только в Центральном округе, но и за его пределами, что считается началом формирования новых деловых зон столицы. Но одновременно консультанты отмечают снижение уровня доходности в офисном бизнесе.

В 2005 г. аналитики прогнозируют ввод 700 000-900 000 кв. м сектора говорить рано, так как столице, по оценке начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, требуется 20-25 млн кв. м зданий международного стандарта. Пока таких помещений менее 4 млн кв. м.

По информации компании Jones Lang LaSalle (JLL), арендные ставки для офисов класса А в 2004 г. находились в пределах $580-605 за 1 кв. м в год, для класса В -$470-490 (без учета НДС и операционных расходов). По оценкам специалистов компании Paul's Yard, в течение прошлого года уровень вакантных площадей в А-классе составлял 3,5%, в В-классе -8%. "В 2004 г. арендные ставки на офисы А-класса стабилизировались, они были всего на 1,5% выше, чем в 2003 г.", - говорится в годовом отчете Paul's Yard. По словам Ирины Герасимовой, руководителя отдела исследований компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в прошлом году все же был небольшой рост ставок на помещения класса А - в пределах 4%. Ведущий аналитик компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Денис Соколов считает, что стабилизация арендных ставок в классе А отмечалась в первой половине 2004 г. В IV квартале наблюдался наиболее динамичный их рост, так что к концу года средневзвешенные ставки в классе А превысили $600.

По оценке Paul's Yard, цены продажи высококлассных офисов в прошлом году росли, превышая показатели 2003 г. на 13-15%. Цены на офисы класса А приблизились к $3000-4700 за 1 кв. м в год (не включая НДС), на класс В -$2000-2800. Около 25% от общего числа офисных сделок в 2004 г. составили продажи. Наиболее крупные сделки: приобретение Пермской финансово-промышленной группой офисного центра на Овчинниковской набережной, вл. 22-24, компания Eastern Property Holdings купила "Берлинский дом" на улице Петровка, 5, а "Газпром" - здание на улице академика Власова, 51. Специалисты компании Knight Frank ожидают дальнейшего роста цен на 6-8% в 2005 г. Как говорит консультант Knight Frank Юлия Хлопченко, это вызвано как общей инфляцией, так и дефицитом площадок под новое строительство или реконструкцию, а также повышением цен на аренду земли и долгосрочную аренду в государственных помещениях. По информации руководителя отдела коммерческой недвижимости Blackwood Михаила Геца, общий объем сделок аренды и купли-продажи в 2004 г. достиг 850 000 кв. м.

Сложнее ситуация в сегменте класса С, где объем площадей и сделок оценить трудно, говорит генеральный директор ABN Realty Александр Лимаренко. В основном это помещения бывших НИИ и административных зданий. Таких около 6 млн кв. м. "Офисы класса С заполняются на 100%. Цена аренды 1 кв. м в них составляет $200-500 в год вместе с НДС и коммунальными платежами. В 2005 г. расценки в этом сегменте будут расти, так как большая часть площадей класса С принадлежит городскому правительству, обещающему поднять ставки почти вдвое", - комментирует Лимаренко. Как сказал на пресс-конференции, посвященной итогам 2004 г., руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк, сдача помещений нежилого фонда в аренду гарантированно приносит в горбюджет около 10 млрд руб.

Пополнить количество офисов классов А и В в 2005 г. предстоит основным игрокам, среди которых Capital Group, "Мосэнка", "СТ-Груп", "Система-Галс", Hines. По сведениям Александра Лимаренко, в 2005 г. на рынке появятся такие объекты, как комплекс "Дукат Плейс - III" на улице Ярослава Гашека, 6, площадью 31 000 кв. м и стоимостью $40-50 млн (девелопер - компания Hines), бизнесцентр "Волна" на проспекте Академика Сахарова, 8 (24 000 кв. м, $30 млн) компании "Энергогаранткапитал Строй", "Юнион Центр-II" на Рязанском проспекте, 24, корп. 2 (10 000 кв. м, $15 млн) девелопера "БАУПОРТ". Также Forum Properties должна завершить здания "Аврора Бизнес Парк II-III", на Садовнической наб., 82 (80 000 кв. м, $80-100 млн), a Enka - "Башню на Набережной II" на Краснопресненской наб., 4 (30 500 кв. м, $35-40 млн). Как говорит Юлия Никуличева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и исследований JLL, почти все девелоперы - российские. Из крупных зарубежных на рынке присутствуют только Hines и Enka, большинство же иностранцев в Москве выступают в роли подрядчиков или арендаторов.

Доходность в бизнесе, основанном на реализации офисных помещений, постепенно снижается по сравнению с началом 2000-х гг. При покупке или перепродаже построенных офисов с целью дальнейшей сдачи в аренду сейчас она составляет 12-15%, а девелопмент - приносит 20-30%. По мнению начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, этот процесс связан с увеличением себестоимости строительства. На себестоимость влияет как подорожание стройматериалов и коммунальных услуг, так и в целом более качественный подход девелоперов к проектам - привлечение ими профессиональных консультантов, известных архитекторов, интеграторов инженерного оборудования. По словам Олега Мышкина, директора департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International, при инвестиционных продажах готовых объектов коммерческой недвижимости ставка капитализации составляет от 12% до 15% в зависимости от качества объекта, его месторасположения и арендаторов. "В 2003 г. уровень доходности значительно снизился и достиг того показателя, который мы имеем сегодня", - говорит Мышкин. По его мнению, понижение уровни рентабельности при девелопменте проектов связано с такими факторами, как повышение стоимости вхождения в проекты, сложности при получении участков, а также увеличение себестоимости строительства. В ближайшие годы строительство офисов развернется за пределами центра. По мнению специалистов компании Noble Gibbons, в 2005 г. не появится новых офисов класса А в районах станций метро "Курская", "Бауманская", "Красные Ворота", "Комсомольская". На взгляд Олега Мышкина из Colliers International, новые бизнес-центры станут размещать вдоль Третьего кольца и крупных трасс и доля таких проектов в общем объеме в 2005 г. достигнет 30%. /

Наиболее значимые проекты классов А и В, введенные в эксплуатацию в 2004 г.

Здание Класс здания Площадь, кв. м
Крылатские Холмы ул. А 58 000
1-й Лесной пер., 18 А 47 600
Здание РЖД, Б. Спасская, д. 41/43 А 45 000
Черри Тауэр, Профсоюзная ул. д. 56 В 42 000
Летниковская ул., 11/10, стр. 1-28 В 39 798
Тобтим, Средний Овчинниковский пер., 8-10 А 38 500
Аврора Бизнес Парк, Садовническая ул., 82 А 38 000
Малая Семеновская ул. ,9 - 34 000
Легион 1, Б. Ордынка ул.,д.40 А 30 600
Дербеневская наб. ,7, стр. 22 В 24 000
Голд Тауэр, Кржижановского ул., 16 А 22 500
Кожевнический пр-т, 4 В 20 000
Овчинниковская наб., 22 А 18 000
Турчанинов пер., 6 А 17 000
Саляма Адиля ул. д. 2 В 15 825
1-ая Брестская ул., д. 29/22 А 15 000
Новоданиловский Дом, Варшавское ш. д.5, стр.8 В 14 226
Озерковская наб., 28 А 13 752
Ибрагимова ул., д. 31 В 13 500
Кантри Парк, Химки, Панфилова ул. д. 19 А 13 500
Зацепа ул., 39 В 12 000
1-й Кожевнический пер., 6 В 10 300
Карамышевский пр., 68 А 9 756
2-я Звенигородская ул., д. 13, стр. 42 В 8 500
Новослободская ул., д. 16-18 А 8 383
Докукина ул., д. 16 В 7 700
Газетный пер., д.13/15 В 5 500
Офисное здание Ольховка, Ольховская ул., д. 4 В 5 180
Капранова ул., д. 3 В 5 100
Тверская ул., д. 9/17, стр. 7 В 4 900
Туполев Плаза II, Академика Туполева наб., д. 15.,стр. 2 В 4 200

Марина Ловратович
Ведомости, 25 января 2005 г.