Выбор ставки дисконта с использованием метода сравнительных продаж

Исаев М.Г.

Данная статья рассматривает вопрос корректного выбора ставки дисконта при определении стоимости квартиры по методу капитализации.
Основной метод используемый в оценочной практике при расчете стоимости квартиры в настоящее время это метод сравнительных продаж. В настоящей статье мы попытаемся осуществить просчет при помощи метода капитализации используя метод сравнительных продаж для наиболее корректного определения ставки дисконта.
Как известно в основе метода капитализации дохода лежит прогнозирование и расчет величин доходных и расходных денежных потоков будущих периодов, а также определение текущей стоимости будущих выгод. Обычно расчет стоимостных показателей выполняется в следующей последовательности:
- определение суммарной площади помещений, анализ стоимости арендной ставки, расчет вероятной стоимости арендных платежей;
- определение коэффициента заполняемости помещений:
- определение действительного валового дохода:
- определение текущих операционных расходов и расходов на замещение;
- определение чистого операционного дохода;
- определение ставки дисконта;
- определение текущей стоимости реверсии единицы и денежного потока.
В случае с квартирой анализ несколько упрощается, т.к. коэффициент заполняемости или, иначе, вероятность сдачи квартиры, близок к единице и текущие операционные расходы легко прогнозируются и размер арендной платы легко идентифицируется путем обобщения информации из газет типа "Из рук в руки", сборника "Мобиле - недвижимость" и им подобным.
В качестве примера возьмем определение наиболее вероятно и стоимости квартиры в строящемся доме. Такая задача может стоять перед инвесторами для определения эффективности вложений в жилое строительство. Основной вопрос при этом стоит в корректном определении ставки дисконта. Далее мы покажем насколько велика цена ошибки из-за неправильного выбора. В качестве отправной точки для определения ставки дисконта берегся реальная цена продажи любой квартиры. Критериями в данном случае является соответствие цены продажи этой квартиры реальным рыночным ценам и соотвстствие престижности дома со строящимся. Реальная цена купли-продажи выбранной квартиры 44000 долларов США. Путем анализа информации по предложениям по сдаче аналогичных квартир определяем среднюю арендную плату в размере 350 долларов США в месяц. Для упрощения, в наших расчетах будет использована годовая арендная плата в начале каждого периода.

Шаг и горизонт расчета
Оценка ожидаемых доходов и затрат производиться в пределах горизонта расчета. В связи с относительной стабильностью рынка недвижимости, а также возможностью прогнозирования ценообразующих факторов, и учитывая минимальный срок вложений в государственные ценные бумаги ведущих стран мира (10 лет), доходность которых выбрана и качестве безрисковой ставки, экспертами установлен горизонт расчета, равный 10 годам.

Определение коэффициента заполняемости помещений
На основании анализа средний срок сдачи квартиры равен трем годам. Поиск нового клиента 1 месяц, в течение которого делается косметический ремонт сдаваемой квартиры. При горизонте расчета 10 лет коэффициент заполняемости равен:

Kзап = Tсд / Tn

где:
Kзап - коэффицнент заполняемости
Tсд - чистое время занятости помещения
Tn - горизонт расчета
Тогда:

Kзап = (12 * 3 - 1) / (12 * 3) = 0.972

Определение действительного валового дохода
Действительный валовой доход есть предполагаемый доходе учетом потерь от незанятости и неплатежей арендной платы, скидок в арендной плате и прочих доходов от недвижимости.
Действительный валовой доход (EGI) рассчитывается по следующей формуле:

EGIt = PGIt - (PGIt * ORt)/100
где:
EGIt - действительный валовой доход;
PGIt - потенциальный валовой доход;
ORt - коэффициент заполняемости помещений;
t - номер периода.

Определение текущих операционных расходов н расходов на замещение
Текущие операционные расходы - это расходы для обеспечения нормального функционирования квартиры и поддержании квартиры в исходном состоянии. Текущие операционные расходы в нашем примере относятся расходы, которые не зависят от степени занятости квартиры, такие как квартирная плата. Другие коммунальные услуги такие как оплата а за свет, телефон и пр. обычно возлагаются на квартиросъемщика.
Расходы на замещение предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы, в том числе:
- покрытие пола;
- элементы внутренней отделки;
- оконные и дверные заполнения;
- санитарно-техническое оборудование;
- электрооборудование;
- прочие элементы.
Для упрощения расчетов расходы на замещение определяются как доля от действительного валового дохода. Для косметического ремонта двухкомнатной квартиры по истечении 3 годичного срока требуется около 500 долларов США (согласно опроса).
Поток дохода составляет:
за год 4200 долларов США.
за третий год 3850 долларов США.
Трехгодичный поток дохода составляет:
4200 + 4200 + 3850 = 12250 долларов.
Следовательно минимальные отчисления на фонд возмещения составят:
500/12250* 100 = 4,1 процента за три года. Ставка отчисления равная пяти процентам с запасом перекрывает эту величину.

Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход - это ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода текущих операционных расходов и расходов па замещение, до выплаты сумм по обслуживанию кредита.

NOI = nSt=1 EGIt - ( OEt + RRt )
где:
NOI - чистый операционный доход;
EGIt - действительный валовой доход:
OEt - текущие операционные расходы:
RRt - расходы на замещение;
t - номер периода.
В качестве упрощения подсчетов периодичность платежей выбрана один раз в год. с выплатой в начале периода.
В качестве денежной единицы расчета выбраны доллары США. Основанием для нашего выбора послужили, во-первых, требования потенциального арендодателя, во-вторых, легкость и надежность очищения долларовых цен от инфляции.

Допущения
- Стоимость объектов оценки остается прежней по истечении горизонта расчета;
- При расчетах поданному методу капитальные вложения не предусматриваются;
- Арендная ставка не изменяется на протяжении горизонта расчета.
- Операционные расходы в начале периода равны 20 долларам и равномерно увеличиваются до 40 долларов в месяц, далее постоянны.
- Обязанность — оплата коммунальных услуг лежит на арендаторе.
- Ставка дисконта для упрощения принимается равной ставке капитализации
Путем пересчета при разных коэффициентах дисконта определяем наиболее корректную ставку дисконта.
При 9 процентах - 31 968 долларов США.
При 8 процентах - 39 966 долларов США.
При 7 процентах - 43 686 долларов США (наиболее близкое значение к рыночной стоимости).
При 6 процентах - 53 320 долларов США.
Настоящий подсчет показывает насколько велика цена ошибки при неправильном выборе ставки дисконта.
Дальнейшие действия:
1. Определяется предположительная ставка арендном платы за квартиру в строящемся доме;
2. Определяются операционные расходы;
3. Подсчитывается стоимость квартиры при определенной (7 процентов) ставке дисконта.
Применяя в дальнейшем расчетную ставку дисконта (7%), представляется возможным подсчитать стоимость любой квартиры по методу капитализации, используя рьночный показатель такой, как величина арендной платы, а также известные величины стоимости ремонта и обслуживания. При определенной доработке возможно использовать данный метод для определения ставки дисконта при инвестициях в другие виды недвижимости.

ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК

Год 1999 2000 2001 2002 2008
Число периодов 1 2 3 4 . 10
Средняя арендная ставка в долл. США в год 4200 4200 3850 4200 . 4200
Коэффициент 0,927 0,927 0,927 0,927 . 0,927
Действительный валовой доход в долл. США, в том числе: 3893,40 3893,40 3568,95 3893,40 . 3893,40
Резервный фонд, % 5 5 5 5 . 5
Резервный фонд в долл. США 195 195 178 195 . 195
Текущие операционные расходы, % 240 360 480 480 . 480
Чистый операционный доход в долл. США 3 459 3 339 2 911 3 219 . 3 219
Ставка дисконта 0,07 0,07 0,07 0,07 . 0,07
Текущая стоимость реверсии единицы 0,934579 0,873439 0,816298 0,762895 . 0,508349
Текущая стоимость дисконтированного денежного потока в долл. США 3232,46 2916,18 2375,84 2455,55 . 1636,24


ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ

 

доход на инвестированный капитал в долл. США 22 311
возврат инвестированного капитала в долл. США 23 375
общая стоимость объекта в долл. США 45 686

Статья из Научно-практического журнала "Московский оценщик"


.