19.04.2005
Переезжая в новый дом, человек мечтает о качественно лучших условиях проживания. Имеют значение не только площадь квартиры, ее планировка и интерьер, но и качество придомовой территории. Правильно организованная благоустроенная придомовая территория положительно влияет на решение покупателя, который сомневается, в каком доме ему купить квартиру.
Увы, действительность не всегда оправдывает ожидания. Реализованные ландшафтные проекты в основном становятся украшением элитных домов, жильцы которых могут оплатить их недешевую эксплуатацию.
По плану и добровольно
Разрабатывая проект нового дома, застройщик обязан предусмотреть мероприятия по организации пространства дворовой территории. По информации, полученной в Департаменте инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), для каждого проекта объем работ по благоустройству рассчитывается исходя из особенностей территории, обеспеченности проживающих на ней людей зелеными насаждениями, детскими игровыми площадками, местами для отдыха и досуга.
Требования по благоустройству определяет не сам застройщик, а городские структуры: Москомархитектура, Департамент природопользования и охраны окружающей среды, санэпидстанция и другие инстанции, которые участвуют в согласовании проекта и имеют право вето. Как следствие, в одном проекте может быть согласовано озеленение дворовой территории с посадкой деревьев и кустарников, в другом - строительство детской площадки, обустройство зоны отдыха. В компании "Квартал" отметили, что озеленение, включающее размещение и высадку на придомовой территории деревьев и кустарников, - это самостоятельный проект, который также проходит согласование в органах экспертизы.
Кроме индивидуальных задач, предусмотренных проектом, застройщик на завершающей стадии строительства дома должен выполнить ряд обязательных требований. По словам Наталии Тихоновской, директора управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость", госкомиссия не примет дом, если на участке остался строительный мусор, не проложены пешеходные дорожки и подъездные пути. Виктор Козлов, коммерческий директор "Авгур Эстейт", отметил, что в обязательном порядке застройщик, работающий в элитном сегменте рынка, должен произвести планировку в "черных" отметках (так на профессиональном жаргоне застройщиков называются работы по выравниванию грунта на территории комплекса, разметке клумб, газонов), проложить поливочный водопровод, провести наружное освещение. А вот высаживать деревья и кустарники на момент принятия дома госкомиссией не обязательно - это сезонные работы, их выполнение переносится на весну или осень.
Блеск и нищета
Качественное благоустройство стоит денег. Большинство застройщиков объектов экономкласса обходятся минимумом работ, включенных в согласованные проекты. По данным "Инком-Недвижимости", затраты на благоустройство в них не превышают 1 % от общей стоимости проекта. По словам Вячеслава Тимербулатова, директора по маркетингу Группы компаний "Конти", в проектах бизнес-класса на благоустройство расходуется примерно 2-3% от общей суммы проекта, но эта цифра приводится без учета финансирования строительства объектов придомовой инфраструктуры.
"Сформировался стереотип, что ландшафт - это вещь вторичная, косметическая, - говорит Сергей Янчур, генеральный директор Строительно-ландшафтной компании. - Как следствие, в пакете [заказов] на консалтинговые услуги застройщика тема ландшафта зачастую обходится".
Исключением являются элитные объекты: кроме обязательных работ по благоустройству придомовой территории застройщики заказывают ландшафтное оформление двора. По словам Виктора Козлова, в среднем затраты на благоустройство элитных комплексов обходятся в 10-12% от стоимости проекта. К примеру, в жилом комплексе "Три тополя" затраты на благоустройство составили почти 13% от общей стоимости проекта. Причина - сложность рельефа: из-за перепада высот до 11 м ландшафтные работы оказались дорогими и сложными и не ограничивались посадкой зеленых насаждений и разбивкой цветников. Потребовалось укрепить фундамент церкви Воздвижения, которая расположена рядом с шестиэтажным домом, а также возвести подпорную стену, которую впоследствии отделали гранитом. Сейчас двор жилого комплекса "Три тополя" украшают гроты с фонтанами, деревья благородных пород и декоративные кустарники. Во дворе нашлось место и детской площадке, и цветникам.
"Мы понимаем, что дома уровня класса А требуют к себе особого подхода, - говорит Анжела Кузьмина, коммерческий директор корпорации "Баркли". - Придомовая территория должна соответствовать статусу дома. Ландшафтный дизайн полностью отвечает стилю архитектуры клубного особняка. Это правило в данном сегменте рынка".
В настоящий момент "Баркли" проектирует клубный дом в Хилковом переулке, где акцент сделан именно на ландшафтных работах. Дом размещен на участке таким образом, чтобы из каждой квартиры был виден со вкусом оформленный внутренний двор.
Розарий, лебеди и садовник-англичанин
Эксперты отметили организацию дворовой территории в жилом комплексе "Золотые ключи - 2", где есть и цветущие клумбы, и ухоженный газон. Деревья и кустарники располагаются живописными группами, украшением ландшафта служат каскад из двух декоративных прудов и источник с родниковой водой, находящийся прямо на территории комплекса. В жилом комплексе "Корона" в процессе благоустройства вымощены дорожки, которые вечером эффектно освещены фонарями, сконструированы интересные игровые площадки для детей разного возраста. Как рассказали в компании "Миракс групп", изюминкой в ансамбле "Короны" стали королевские лебеди. Пруд под окнами дома для них родной дом.
Интересное решение предложила "Миракс групп" и в строящемся жилом комплексе Mirax Park: двор становится территорией без машин, а подъезд к дому осуществляется по подземному коридору. Вся прилегающая территория жилого комплекса превращена в обширную зону отдыха, где каждый метр земли использован под благоустройство. Как рассказали в компании, после завершения проекта дорожки будут вымощены натуральным камнем, появятся ухоженные зеленые изгороди. Для органичности пейзажа в собственной рекреационной зоне комплекса планируется обустроить два глубоководных пруда.
Одним из наиболее качественных примеров в оформлении придомовой территории эксперты называют проект MCD Group на улице Ботанической, 15. По словам директора отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тэйн, особенность этого элитного жилого комплекса заключается в индивидуальной планировке внутреннего жилого пространства, которое сочетается с роскошными видовыми характеристиками благоустроенной придомовой территории. Дом расположен вблизи Ботанического сада, который, по сути, является частью ландшафтного дизайна всего комплекса. Интересно, что для работ в Ботаническом саду в 1998 г. был приглашен известный английский дизайнер Ким Вилки. Всего парковая зона занимает 6 га, из которых 2 га - это розарий, ухаживает за которым также англичанин.
"Дорогое жилье строится в основном в центре города, где особенно ощущается нехватка зелени. Поэтому девелоперы стараются максимально использовать придомовую территорию для создания "островков природы", - рассказывает Алена Бригаднова, начальник отдела первичной городской недвижимости компании Soho Realty. Достаточно часто около домов высаживаются уже взрослые деревья и кустарники. Алена Бригаднова выделила ландшафтную архитектуру у дома № 5 в Бутиковском переулке, где посажаны хвойные и лиственные деревья, во внутреннем дворе сделана альпийская горка, элементы которой гармонируют с цветовым решением фасада. Около дома № 1 в Молочном переулке создан муниципальный сквер. Интересное решение предложено в доме Cooper House в Бутиковском переулке. Дом создавался как скульптурно-парковая композиция, отсюда и материал фасада - медные пластины. Помимо деревьев, газонов и альпийской горки на территории комплекса находится пруд. При строительстве объекта "Усадьба Трубецких" в Парке Мандельштама (район Плющихи) особое внимание уделялось облагораживанию территории парка, был очищен и восстановлен пруд, проведен полный комплекс ландшафтных работ.
Тема благоустройства с элементами ландшафтного дизайна не обойдена компанией "Квартал", работающей на западе столицы. "Помимо обязательных работ компания "Квартал" занимается ограждением придомовой территории, размещением на ней урн для мусора и декоративных ваз-клумб для цветов, - рассказывает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам "Квартала". - Если позволяет место, мы строим спортивные площадки с набором атрибутов для игры в баскетбол".
Как рассказала Марина Резвова, первый заместитель начальника риэлторского управления концерна "Кроет", каждый жилой комплекс, построенный концерном, получает имя, в котором заключена своя легенда, своя идея, положенная в основу нестандартного архитектурного решения дома и дизайна прилегающей к нему территории. К наиболее удачным примерам ландшафтного дизайна относятся благоустроенные силами концерна "Кроет" территории московских жилых комплексов "Владения на Сущевской" и "Серебряный бульвар" на улице Генерала Карбышева. "Нас вдохновила идея вернуть старинному дому облик, который он имел в начале XX в., - говорит Резвова. - Современные кузнецы воссоздали кованые старинные решетки, перила и уникальное ограждение вокруг дома. Особенной удачей стал внутренний дворик, объединяющий оба здания. При разработке дизайн-проекта мы ориентировались на живописные природные ландшафты Европы. Воссоздать кусочек Австрии в самом центре мегаполиса - именно такая цель стояла перед нами, и мы ее достигли".
В основу архитектурного решения жилого комплекса "Серебряный бульвар" легла идея средневекового рыцарского замка. Достойным украшением двора стали тяжелые кованые ворота и изящные каменные башенки. Детская площадка, небольшой зрительный зал-амфитеатр и арена в центре двора прекрасно подходят для импровизированных рыцарских турниров и самых разнообразных игр.
Одним из самых масштабных проектов, который предстоит осуществить ландшафтному бюро концерна "Кроет", станет обустройство территории реконструируемого квартала столичного района Хорошево-Мневники. 75-й квартал задуман и спроектирован как самостоятельный, предельно автономный "город в городе". На 30 га помимо жилых и нежилых помещений разместятся внутренние улицы, бульвары и локальные зеленые зоны. Как рассказали в "Кроете", к работе над дизайном придомовой территории привлечены лучшие специалисты известного немецкого архитектурного бюро ABB Architekten. По их задумке центром квартала станет обширный парк, подобный знаменитым французским Parc de Bercy и Parc Andre-Citroen.
Зоны образцового благоустройства
Куркино - это первый район в столице, где была реализована схема единого комплексного благоустройства территории. Концепция создания этого района строилась на взаимосвязи жилья с уникальным природным ландшафтом. Как неоднократно подчеркивали в ДИПСе, благоустройство целого района столицы происходит одновременно со строительством жилья и объектов социально-бытовой инфраструктуры, а все проекты благоустройства согласовываются с Департаментом природопользования и охраны окружающей среды. Из 920 га, отведенных в Куркине под застройку, почти половину займут зеленые насаждения. В проект заложены парки, скверы с фонтанами и скульптурными композициями. Ярким пятном района станет парк "Березовая роща" площадью 3,64 га в 14-м микрорайоне. В перечне объектов благоустройства первой очереди - бульвары на Родионовской улице и Куркинском шоссе, 6-й микрорайон, парки "Зеленый театр" и "Дубрава", сад "Усадьба", скверы "Ветла" и "Детский парк".
Образцом благоустройства в черте города обещает стать микрорайон бизнес-класса "Гранд-паркъ". Как рассказали в "Миэле", госкомиссии сданы первые пять корпусов, во дворах которых уже проведены комплексное озеленение территории, благоустройство внутренних двориков. На огороженной и охраняемой территории комплекса уже оборудованы детские площадки, разбиты газоны, посажены клумбы и деревья. Жилая застройка займет около 20% площади Ходынского поля, а в центральной части района будет разбит уникальный парк для прогулок и отдыха, задуманный как система пяти кольцеобразных зон, наглядно показывающая важнейшие этапы развития садово-паркового искусства в России начиная со времен Древней Руси и до советского периода. Средствами геопластики планируется воспроизвести суходольные луга, холмы, курганы, искусственные контуры древнего селища с вкраплением археологических мотивов древней Москвы, за опоясывающим эту часть декоративным водяным рвом будет разбит средневековый "монастырский" сад, по контуру монастырской стены средневековой части парка проложат пешеходный переход.
Благоустройство и цены
"Еще несколько лет назад главным критерием приобретаемого жилья была престижность района, - рассказывает Наталия Тихоновская. - Дорогие квартиры в центре раскупались почти мгновенно, несмотря на то что зачастую модные дома располагались в шумных, экологически неблагоприятных местах. Но современный покупатель стал более требовательным. Одно из самых распространенных предпочтений на сегодняшний день - наличие в районе парков, деревьев, зон отдыха, благоустроенных придомовых территорий".
По словам Екатерины Тэйн, благоустроенная придомовая территория с ландшафтным дизайном положительно влияет на потенциального клиента, готового приобрести квартиру на первичном рынке без отделки ("в бетоне", как говорят риэлторы). По мнению Тэйн, ландшафтные работы могут повысить стоимость традиционно менее популярных нижних этажей, так как из окон порой открывается вид не хуже, чем из пентхауса. В компании "Авгур Эстейт" отметили, что наличие большого благоустроенного внутреннего двора в жилом комплексе "Три тополя" стало одним из козырей при продаже объекта -покупателей элитного жилья очень радовало наличие собственного сквера.
По словам Тихоновской, высокий уровень благоустройства и готовности территории играет большую роль при показах жилья в "Гранд-парке" потенциальным покупателям, повышая вероятность принятия положительного решения о покупке квартиры. Стоимость торцевых квартир малоэтажных домов, окна которых выходят на центральный парк, достигает $2900 за 1 кв. м, что является сейчас максимальной ценой в районе. А в трех 23-этажных башнях, о реализации которых было объявлено осенью 2004 г., первыми были раскуплены квартиры на верхних этажах с панорамным видом на "Березовую рощу", проектируемый тематический парк и на сам район.
По словам Анатолия Морозова, генерального директора "МИАН-Девелопмента", тротуары, ухоженные газоны, озеленение, отсутствие строительного и прочего мусора, оборудованные современными игровыми комплексами детские площадки, безусловно, повышают ликвидность объекта. Хотя, по мнению Сергея Лушкина, на продажу жилья на первичном рынке вопросы благоустройства придомовой территории влияют не столь значительно, как это происходит на вторичном рынке. Поэтому упоминания об огороженной охраняемой территории, выполняемом озеленении, детском спортивно-игровом комплексе во дворе и гостевых парковочных наземных местах вполне достаточно, чтобы покупатель остался доволен своим выбором.
По словам Сергея Лядова, пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании "Сити - XXI век", на вторичном рынке за счет благоустройства стоимость квартиры повышается в цене в среднем от 3% до 5%. Однако, по мнению Михаила Бажина, начальника отдела вторичного жилья агентства недвижимости "Домострой", при продаже однотипных квартир в домах одной и той же категории покупатель сделает выбор в пользу квартиры в доме с благоустроенной территорией только в том случае, когда ее цена выше не более чем на 2%.
Сервис по тарифу
Многие компании, занимающиеся строительством жилья, создали подразделения по эксплуатации недвижимости. К примеру, в компании "Миракс групп" благоустройство территории - результат работы службы эксплуатации "Миракс-Сервис". "Мы работаем со специалистами в области биологии, почвоведения, экологии, строительства, дизайна и ландшафтной архитектуры, - рассказали в компании. -По ландшафтным работам "Миракс-Сервис" сотрудничает с компанией "Ланд-шафтПроектСтрой", которая располагает собственным растительным питомником и работает с ведущими производителями растений Западной и Восточной Европы, а также России. Для озеленения берется только самый качественный товар".
"Нашим партнером по благоустройству дворовых территорий является компания "Русские газоны", - говорит Оксана Басова, пресс-секретарь компании "С-Холдинг". - Она предоставляет хороший посадочный материал, что гарантирует сохранность растений. Газон выполняется по канадской технологии (рулонный метод), что дает мгновенный результат. Придомовая территория выглядит эстетично уже в момент сдачи дома, а не спустя полгода. Сразу после выполнения благоустройства наша управляющая компания начинает ухаживать за территорией, высаживает однолетние цветы, обустраивает клумбы. Все работы по обслуживанию, поддержанию и улучшению придомовой территории входят в смету на обслуживание домовладения в целом и составляют менее 1%".
По данным "Декра-Стройэксплуатации", уход за придомовой территорией входит в ставку технического обслуживания, которая рассчитывается в зависимости от метража квартиры. По словам Алены Бригадновой, в элитных домах класса А стоимость ежемесячных платежей составляет примерно $3 за 1 кв. м. В домах бизнес-класса платежи как минимум вдвое ниже - в среднем $0,8-1,2 за 1 кв. м. По словам Анатолия Морозова, на финансирование работ по благоустройству направляется примерно 10% от названной суммы. Поэтому уход за двором - пока второстепенная задача для эксплуатирующих организаций.
В компании "Квартал" поделились успешным опытом разработки и реализации коммерческого проекта озеленения на территории дома на Ленинском проспекте, 128, корп. 1. Инициатором дополнительного ландшафтного благоустройства придомовой территории выступило товарищество собственников жилья. Оно заключило договор со специалистом-консультантом - кандидатом сельскохозяйственных наук, садовым дизайнером, который является штатным сотрудником эксплуатирующей организации "Кварт-Сервис", обслуживающей дома "Квартала". Была разработана концепция озеленения восточной части придомовой территории, включающая в себя мероприятия по защите двора от ветровых нагрузок и шума транспорта. Первый этап посадочно-ландшафтных работ уже успешно завершен.
Людмила Чичерова
"Недвижимость - Жилой фонд" №3(17) апрель 2005 г., приложение к Ведомостям