Практические аспекты оценки стоимости права на заключение договора аренды

Петров В.И.,к.э.н., Дударев Д.Н.,
Финансовая академии при Правительстве Российской Федерации

Арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования городских земель, как на Западе, так и в отдельных Российских регионах, например в г. Москве. При этом на начальном этапе развития земельного рынка в России арендные отношения могут стать главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим субъектам и бережного и рационального ее использования. Арендные отношения позволяют собственнику, и, прежде всего, государственным и муниципальным органам, осуществлять контроль за эффективностью землепользования.

С другой стороны, предоставляя арендатору права пользования землей и права собственности на результаты производства, аренда стимулирует рыночные преобразования земельных отношений, активизирует предпринимательскую активность, позволяет оптимизировать соотношение между производственными ресурсами: землей, основными фондами и рабочей силой. В настоящей статье типичные проблемы, возникающие при оценке стоимости права на заключение договора аренды городских земельных участков, рассмотрены на примере г. Воронежа.

В г. Воронеже аренда земли как основная форма земельно-правовых отношений введена Постановлением Администрации Воронежской области от 01.02.1994 г. №98 "Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Воронеже". При этом предоставление земельных участков в аренду Постановлением Воронежского муниципального совета от 13.04.1995 г. решено было осуществлять только на аукционной или конкурсной основе. Позже, 19.06.1995 г. Воронежской областной думой был принят закон №18-з "О регулировании земельных отношений в Воронежской области", где в ст. 65 было указано, что продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также прав их аренды помимо конкурсов и аукционов осуществляется на основании постановлений администрации области и исполнительных органов местного самоуправления. Данная практика предоставления земельных участков в аренду на основе выписанных постановлений просуществовала до принятия Закона Воронежской области №4-ОЗ от 13.02.2004 г. В настоящее время земельные участки в аренду предоставляются только на аукционной или конкурсной основе.

Практика оценки арендных прав муниципальных земель в г. Воронеже существует сравнительно недолгое время и поэтому процедуры оценки еще недостаточно отработаны. В настоящее время при заключении договора на оказание оценочных услуг заказчик, в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Воронежа, в качестве объектов оценки указывает право на заключение договора аренды земельного участка и начальный размер арендной платы за земельный участок. При этом сложилось так, что в случае поступления одной заявки в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса участок передается без проведения торгов. В таком случае участник единовременно выплачивает стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, а размер арендных платежей устанавливается в соответствии с Постановлением Воронежской городской думы. Если подано более одной заявки, то проводятся торги, предметом которых выступает размер годовой арендной платы. При этом договор аренды заключается бесплатно, а размер годовых арендных платежей определяется на торгах. Таким образом, в г. Воронеже существует два объекта оценки арендных прав - право на заключение договора аренды и начальный размер годовой арендной платы за земельный участок.

Основная проблема определения стоимости права на заключение договора аренды земельных участков в г. Воронеже - отсутствие соответствующих методик. Например, в г. Москве объектом оценки является право аренды земельного участка и существует соответствующая методика расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка, утвержденная постановлением правительства Москвы от 13.11.2001 г. №1022-ПП.

Применение "Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков", утвержденных распоряжением Минимущества России №1022-р от 10.04.03, достаточно сложно, поскольку в них идет речь только об оценке стоимости права аренды, а не права на заключение договора аренды земельных участков. Во-вторых, они носят общий характер и не имеют четких указаний и практических примеров по процедуре проведения оценки стоимости арендных прав.

Анализ сложившийся практики позволил прийти к выводу о достаточной близости и взаимозависимости понятий права аренды и права на заключение договора аренды, поэтому указанные методические рекомендации, можно использовать для расчёта стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с методическими рекомендациями Минимущества России, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как правило, используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Как правило, оценивается право на заключение договора аренды незастроенных земельных участков, что обуславливает выбор методов оценки. Метод выделения применяется для оценки права на заключение договора аренды застроенных земельных участков, поэтому его использование в данной ситуации невозможно. Метод распределения также применяется для определения стоимости права аренды застроенных земельных участков. Метод капитализации дохода использовать проблематично, поскольку рыночная информация о сдаче в аренду земельных участков, как правило, отсутствует, а ставки арендной платы за участки, применяемые в г. Воронеже в настоящее время не являются рыночными, поскольку устанавливаются централизованно администрацией города.

Для оценки права на заключение договора аренды незастроенных земельных участков возможно применение метода остатка и метода предполагаемого использования. Основное отличие методов состоит в том, что в основе первого метода лежит модель прямой капитализации будущих доходов, а в основе второго - модель дисконтированных денежных потоков. Причем при использовании метода предполагаемого использования при расчете доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Также возможна оценка права аренды методом сравнения продаж, хотя возникают значительные трудности с поиском информации.

В качестве примера, рассмотрим расчет стоимости прав на заключение договоров аренды земельных участков, предназначенных для застройки многоэтажными жилыми домами, которая получила широкое распространение в российских городах.

Наиболее упоминаемым в литературе методом для этих целей является метод типовых инвестиционных контрактов. Данный метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором-арендатором земельного участка. Фактическая оплата покупки права на заключение договора аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. По мнению авторов, применение данного метода в практических целях не всегда обосновано, поскольку получение участка под строительство в любом случае предполагает передачу городу части построенных квартир. Поэтому если провести расчет таким способом и представить получившуюся сумму как стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, то произойдет двойной учет. По нашему мнению, более корректным представляется расчет методом предполагаемого использования.

В последнее время на рынке строительства в г. Воронеже широко используется схема строительства за счет привлечения средств дольщиков - будущих владельцев квартир. В соответствии с этой схемой предприниматель (девелопер) привлекает денежные средства дольщиков на ранних стадиях строительства с определенным дисконтом в счет оплаты будущих квартир в построенном здании. Он использует эти средства для строительства дома.

По окончании строительства квартиры в этом здании переходят в собственность дольщиков. Данная схема привлечения заемных денежных средств, по сути, отличается от классической схемы, когда девелопер привлекает заемный капитал в полном объеме на начальной стадии, а затем возвращает его частями в процессе использования построенного доходного объекта.

Привлечение заемных средств по схеме долевого строительства эквивалентна схеме кредита, при которой в процессе использования кредитных ресурсов не выплачиваются проценты, и не погашается основная сумма.

Зная время строительства r и норму отдачи на средства дольщиков Y , можно рассчитать в процентном выражении дисконт Δ в соответствии с которым идет привлечение денег дольщиков1:

Δr = | (1 + Y)r - 1 | x 100%

 

В данном случае оценивается право на заключение договора аренды в целях строительства на земельном участке жилого дома и последующей продажи квартир по рыночной цене.

Данное право является определенным имущественным правом на объект недвижимости - земельный участок, обладает вполне конкретной рыночной стоимостью. Используя приведенную выше формулу, можно предложить следующую достаточно простую схему оценки рыночной стоимости Vo права на заключение договора аренды земельного участка под строительство жилого дома:

Vo = kq=1 [mqi=1Vi (1 - Δq) - Eq] / [(1 + Ye)q]

где:

Vi - стоимость площадей по окончании строительства здания,

mq - количество привлеченных дольщиков в q -м периоде,

Еq - затраты инвестора в q -м периоде.

Рассмотрим пример расчета стоимости права на заключение договора аренды земельного участка площадью 800 кв.м., предназначенного для строительства многоэтажного жилого дома, по адресу г. Воронеж, ул. Героев Сибиряков.

Исходя из Акта отвода земельного участка, на земельном участке предполагается строительство 14-ти этажного кирпичного жилого дома площадью 5 000 кв. м. Срок проектирования принят равным 0,5 года. Срок строительства в соответствии со СНиП 1.04.03-85 составляет 1 год.

По данным журнала ведущих строительных компаний г. Воронежа, средняя стоимость строительства 1 кв.м. общей площади в жилых домах г. Воронежа по состоянию на 20.02.2004 г. не превышает 1 000 руб. без НДС. Поскольку предполагается строительство типового здания, то затраты на разработку проекта принимаются от 1 до 3% от стоимости строительно-монтажных работ. В данном случае примем данные затраты по среднему на уровне 2%.

По окончании строительства застройщик также обязан перечислить местному органу самоуправления 8,55% от объектной стоимости строительства жилого дома на развитие инфраструктуры города или выполнить под контролем городских уполномоченных организаций работы по обустройству инженерных сетей, сооружений, благоустройства по техническим условиям за пределами предоставляемого участка с безвозмездной передачей их в муниципальную собственность в качестве градостроительного обременения участка застройки.

Помимо вышеуказанных расходов, застройщик обязан передать в муниципальную собственность 8,55 % построенного жилья, а также самостоятельно получить технические условия на подключение инженерных коммуникаций, затраты на которые, согласно Постановлению администрации г. Воронежа от 23.05.2002 г. №98-I не должны превышать 5% от сметной стоимости строительства.

Также еще до момента, как здание начнет приносить доход, застройщик обязан вносить плату за землю, которая рассчитывается по формуле:

A = Аст.баз х Кг.ц. Кв.д. х S

где:

А - годовая арендная плата, руб.;

Аст.баз - базовая ставка годовой арендной платы, руб./кв.м.;

Кг.ц. - коэффициент градостроительной ценности;

Кв.д. - коэффициент вида деятельности;

S - площадь земельного участка, кв.м.

Базовая ставка годовой арендной платы на дату оценки в соответствии с Постановлением Воронежской городской думы от 04.02.2004 г. №8-I составляет 15,06 руб. за кв.м. в год.

 

Коэффициент градостроительной ценности принимается в соответствии с Постановлением Воронежской городской думы "О регулировании субъектов градостроительной деятельности" от 23.05.2003 г. № 98-I исходя из номера участка, который, в свою очередь, определяется исходя из карт комплексной экономической оценки земли АООТ ВПИ "Воронежпроект".

Коэффициент вида деятельности определяется исходя из вида деятельности и этапа жизненного цикла (проектирование, строительство (реконструкция), эксплуатация) строительного проекта на основе Постановления Воронежской городской думы от 21.05.2003 г. №66-I.

Расчет годовой арендной платы за земельный участок представлен ниже в таблице 1.

Таблица 1.

Наименование Значение
Базовая ставка годовой арендной платы, руб./кв.м. 15,06
Номер участка 91
Коэффициент градостроительной ценности 1,71
Вид деятельности Проектирование и строительство жилых домов
Коэффициент вида деятельности 1,5
Площадь земельного участка, кв.м 800
Годовая арендная плата, руб. 30903

 

Доходы от строительства рассчитаем исходя из предположения о будущей реализации квартир. В настоящее время стоимость 1 кв. м. построенного жилья в домах аналогичного класса находится на уровне 12000 руб. без НДС. Как правило, квартиры начинают раскупаться дольщиками уже с нулевого цикла строительства. Предположим, что квартиры будут раскупаться равномерно в течение всего срока строительства жилого дома и будут реализованы полностью к моменту его сдачи. Полезная площадь подобных типовых домов составляет около 80% общей площади. Кроме того, необходимо учесть, что 8,55% квартир будет безвозмездно передано городу. В соответствии с Постановлением Воронежской городской думы №98-I от 23.05.2002 г. общая площадь отчисляемого жилья для объектов жилищного строительства определяется путем умножения базового процента от общей площади жилого дома на коэффициент зональности участка строительства с последующим переводом в квадратные метры и квартиры. Т.е. городу фактически будет передано не 8,55% квартир, а на 20% меньше - 6,84% полезной площади жилого дома.

По данным крупных воронежских строительных компаний размер дисконта для дольщиков редко превышает 15% годовых, что соответствует сведениям, опубликованным в журнале "Эксперт Северо-Запад" №43 (152) от 17 ноября 2003 года. При более высоком дисконте данная схема финансирования теряет смысл, поскольку более выгодным становится банковское кредитование. Размер реального дисконта для дольщиков определим по формуле Фишера, исходя из темпов инфляции в 12%. Ставка дисконтирования составит 2,68%.

Дисконтирование проводится на середину периода, поскольку поступление и расходова-вание средств будет осуществляться на протяжении всего прогнозного периода примерно равными темпами.

Расчет стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного под строительство жилого дома, приведен в таблице №2:

Таблица 2.

Показатель По периодам
Стоимость строительства, руб.        
- стоимость проектных работ, руб. 700000      
- стоимость СМР, руб. 35 000 000      
- затраты на получение технических условий, руб. 1 750000      
- отчисления на инфраструктуру, руб. 2 992 500      
- отчисления в жилой фонд города, руб. 2 992 500      
Премия (риски) инвестора, годовая, % 5,96%      
Временной период   1 полугодие 2 полугодие 3 полугодие
Доля освоенных капитальных вложений     0,5 1
Затраты инвестора (непосредственно строительство), руб.     17500000 17500000
Затраты инвестора (прочие), руб.   700000   7735000
Дисконт для дольщиков, %     4,05% 1,33%
Количество дольщиков, %     50,00% 43,16%
Стоимость продажи, руб.     23 028 765 20441030
Плата за землю, руб.   15452 15452 15452
Чистый операционный доход девелопера, руб.     5513313 -4809421
Фактор текущей стоимости   0,9856 0,9715 0,9302
Текущая стоимость, руб.     5356014 -4 473 685
Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, руб. 882329      

Таким образом, в статье обосновано применение метода предполагаемого использования для определения стоимости права на заключение договора аренды городских земельных участков, на примере участка, предназначенного под строительство жилого дома в г. Воронеже.


1 - Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

 

Журнала "Московский оценщик" №4 (29), август 2004 .г