Аналитические материалы из бюллетеня RWAY о текущей ценовой ситуации и тенденциях на жилищном рынке г.Москва

Рынок жилья. "Великий передел?.."

Рынок московского жилья пока по-прежнему является наиболее масштабным рынком на территории столицы, как по числу заключаемых сделок, так и по их суммарной стоимости. Достаточно очевидно, что это обстоятельство привлекает на этот рынок сильных игроков российского рынка, поскольку каждый из них диверсифицирует свою деятельность и рассматривает варианты своей работы во всех наиболее прибыльных нишах рынка.

Вместе с тем, все возрастающее социальное напряжение оказывает свое влияние на дальнейшее развитие рынка московского жилья. Конечные домохозяйства все чаще откладывают на последующие периоды времени решение задач по улучшению своих жилищных условий, поскольку, по их мнению:

Подобное поведение значительной доли платежеспособных домохозяйств негативно отражается на показателях деловой активности на рынке и снижает доходы сильных игроков рынка. Вполне естественно, что сильные игроки ищут пути восстановления своих доходов на рынке, и часто используют достаточно тривиальные, но практически эффективные решения.

Так, часть профессиональных участников рынка недвижимости начала игру на повышение цен в информационном пространстве рынка, пользуясь вступлением в силу закона о долевом строительстве. Этот уже вступивший в силу закон достаточно интересен с точки зрения истории его принятия. Принятый в первом чтении он не содержал каких-либо угроз для профессиональных участников рынка, поскольку содержал лишь некоторые поправки в уже действующее законодательство.

Однако уже ко второму чтению этот законопроект обрел все признаки полноценного федерального закона, к тому же построенного по весьма нераспространенной юридической схеме, которая может быть представлена следующей формулой: "можно лишь то, что разрешено этим законом".

Напомним, что многие российские законы основаны, в том числе на уважении одного из базовых принципов действующей системы законодательства - свободе договора. С этой точки зрения федеральный закон о долевом строительстве, представляет собой образец "закона-инструкции", который предписывает участникам рынка фактически единообразный порядок действий при привлечении средств физических и юридических лиц для строительства новых объектов рынка.

Ответ на вопрос о том, почему управляющая подсистема рынка приняла этот федеральный закон именно в виде жесткого "закона-инструкции", который выглядит достаточно большим диссонансом на фоне продолжающегося процесса либерализации "правил игры" на рынке, интересен всем профессиональным участникам рынка.

По мнению ряда экспертов, с большой степенью вероятности этот закон приведет к смене владельцев у части строительных и девелоперских компаний, которые на московском рынке имеют достаточно тесные связи с московской властью.

Вместе с тем, профессиональное сообщество пока использует его для обоснования неизбежности дальнейшего повышения цен на жилье в информационном пространстве рынка. Так, в частности, ряд профессиональных участников рынка сделали публичные заявления о том, что принятие закона приведет к сокращению объемов строительства уже в ближайшие месяцы, поскольку существующая практика основана на строительстве практически всего жилья с использованием схемы долевого строительства, что естественным образом вызовет дальнейший рост цен.

Такого же мнения придерживаются и представители московской власти в своих публичных заявлениях. Вот фрагмент из текущей прессы:

"…Московские власти в ближайшее время прогнозируют увеличение рыночных цен на жилье. Об этом сообщил заместитель столичного мэра Владимир Ресин.

По его словам, городская администрация никак не может контролировать рыночную стоимость жилья в городе, и единственной задачей, стоящей перед чиновниками, являются меры, которые позволят "как можно дольше продержать неизменной нынешнюю стоимость". Решить проблему постоянного удорожания, по его мнению, возможно только путем ипотеки…".

Тому, что утверждается в этом фрагменте прессы трудно дать определение информации, которая соответствует действительности, поскольку в суммарной себестоимости строительства любого объекта на территории столицы есть значительная доля, которую застройщик платит за предоставление земельного участка, за подключение к инженерной и социальной инфраструктуре. Власть города в значительной степени определяет уровень цен на городское жилье и другие объекты недвижимости, именно поэтому приведенное высказывание трудно назвать корректным…

Достаточно наглядно характеризует ситуацию на рынке следующая информация о ценах и доходах проекта Куркино.

Нетрудно заметить значительное снижение доходов от реализации этого проекта (около 30%) которое произошло по итогам 2004 года по сравнению с 2003 годом. С большой степенью вероятности в 2004 году доходы у других девелоперов также существенно снизились относительно аналогичного показателя 2004 года…

После достаточно масштабного изменения "правил игры" на рынке велика вероятность того, что рынок московского жилья вступит в фазу дальнейшего, более интенсивного накопления отложенного спроса, поскольку ожидания многих домохозяйств некоторое время еще будут связаны с надеждой на снижение высоких цен на жилье в столице, несмотря на то, что экономических условий для этого не создано…

Крапин Александр,
информационно-аналитическое Агентство "RWAY"
www.rway.ru


 

Управляющая подсистема. Новая жилищная политика?..

 

"…Мы надеемся удержать цены на жилье на нынешнем уровне,
однако в это верится мало, и цены будут расти..."
Ресин В.И.

"…При этом вероятность смены тенденций и
начала снижения цен на жилье
имеет минимальную вероятность"
Из прогноза одного центра…

 

Достаточно очевидно, что управляющая подсистема рынка федерального уровня за последние годы стала уделять значительно больше внимания вопросам развития рынка жилья в нашей стране. Хотя прежде в столице этим занималась только московская власть, которая также является частью управляющей подсистемы рынка, и сформировала этот рынок "по своему разумению". Аналогичная деятельность региональной власти была характерна для многих субъектов федерации.

Подобную деятельность в настоящее время осуществляет и федеральная власть.

Основным возмущающим фактором на рынке за последние месяцы стало принятие и вступление в силу федеральных законов из "жилищного пакета", причем один из них (№214-ФЗ, о долевом строительстве), вызвал наибольшее "возмущение" не только в информационном пространстве рынка, но и в практической деятельности.

Пока ни один проект не осуществляется по нормам нового закона. После его вступления в силу многие объекты, не удовлетворяющие новым требованиям, были заморожены. Доля строящихся домов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля (то есть в рамках упомянутого закона), к концу года вырастет до 65-70%.

По некоторым оценкам, из них лишь 20-25% будут реализовываться физическим лицам на стадии строительства, а остальные будут выставляться на продажу после оформления квартир в собственность застройщика. Это приведет к повышению их стоимости минимум на 20%. Дополнительным фактором повышения цен на жилье может стать переход инвесторов на использование кредитных средств при финансировании строительства.

Часть риэлтерских компаний в связи с принятием этого закона уже приняли решение о прекращении продаж в новостройках, на которые не полностью оформлена разрешительная документация. Доля таких объектов в Москве достигает, по разным оценкам, до 40-45% от общего объема.

Часть застройщиков уступила права на застройку земельных участков.

С точки зрения конечного домохозяйства или другого инвестора долевого строительства, вступивший в силу федеральный закон является "почти швейцарским гарантом" сохранности и даже приумножения его денежных средств.

Но с точки зрения большинства застройщиков - это наиболее "драконовский" закон за все время существования рынка жилья, поскольку его нормы предусматривают неизбежное "наказание рублем" в случаях невыполнения застройщиком своих обязательств по отношению к "дольщику".

Некоторое время многие эксперты считали, что "обойти" нормы этого федерального закона не возможно, поскольку он представляет из себя закон-инструкцию, в которой содержаться жесткие нормы о том, как должен быть организован процесс долевого строительства. Какая-либо "самодеятельность", даже обоснованная принципом "свободы договора", не допускалась во взаимоотношениях застройщика и дольщика.

Вместе с тем, анализ этого закона показал, что он содержит нормы, которые создают благоприятные условия для недобросовестной конкуренции. Это может привести к некоторому сокращению объема предложения на рынке уже со второй половины 2005 года, и будет дополнительно стимулировать рост цен…

Крапин Александр,
информационно-аналитическое Агентство "RWAY"
www.rway.ru


 

Рынок жилья. "Приказано выжить?.."

 

 

На протяжении 2001-2003 годов и начала 2004 года цены на московском рынке жилья росли значительными темпами, существенно опережая инфляцию и темпы роста доходов большинства домохозяйств, которых можно было бы признать участниками рынка. Спрос на жилье стимулировали не только высокие темпы роста цен, но и материалы различных средств массовой информации, суть которых сводилась к убеждению домохозяйств, что "покупать жильё нужно сегодня", поскольку "завтра будет поздно".

Рост цен происходил в условиях, когда отечественная банковская система была не в состоянии оказывать какое-либо существенное влияние на развитие рынка жилья, поскольку не предоставляла необходимого количества ипотечных кредитов на приемлемых для конечных домохозяйств условиях, а также не кредитовала девелоперов и строителей.

Осенью 2004 года объемы продаж у ряда сильных игроков рынка выросли только на 10-18% по сравнению с летним периодом, когда спрос упал примерно в два раза по сравнению с докризисными показателями.

Низкий спрос представляет серьезную опасность для всего строительного комплекса, суммарная просроченная задолженность которого уже составляет порядка $5 млрд. Эта сумма образовалась в результате резкого сокращения притока средств от продажи жилья или инвестиционных контрактов.

Достаточно очевидно, что существует потенциальная опасность "замораживания" строительства из-за недостатка финансирования. Опасаясь этого, "продвинутые" покупатели не очень-то спешат с покупкой, особенно на ранних стадиях строительства, приток денег продолжает ослабевать, и круг замыкается.

По некоторым оценкам, доля завершенных или близких к этому состоянию объектов рынка жилья в прайс-листах на выставках недвижимости повысилась с 10-30% полтора-два года назад до 30-60% сегодня.

По некоторым данным, одна из крупнейших строительных компаний Москвы сняла осенью 2004 года свои депозиты, а в январе 2005 года продавала банку строящееся жилье (с обязательством последующего обратного выкупа) с дисконтом в 40%. Можно допустить, что ряд сильных игроков рынка федерального уровня ведет "наступление" на экономические интересы столицы, в частности, ряда основных организаций строительного комплекса.

Целью подобной деятельности может быть получение контроля над строительными организациями и постепенное вытеснение "московской команды" из "строительной ниши".

Складывающаяся ситуация держит в напряжении весь рынок, то есть и продавцов, и покупателей, которые пытаются минимизировать свои возможные потери из-за действий управляющей подсистемы рынка.

С большой степенью вероятности реальная стоимость жилья продолжает пусть и медленно, но снижаться, несмотря на публичные оферты ряда участников рынка об очередном повышении цен в том или ином жилом комплексе.

Косвенно об этом свидетельствует все более массовый процесс предоставления различных скидок участниками рынка покупателям жилья, размер которых в некоторых случаях доходит до 40% от цен предложений, информацию о которых используют для проведения мониторинга и анализа рынка.

Курс доллара относительно рубля имеет достаточно устойчивую тенденцию к снижению, а сам рубль интенсивно обесценивается инфляцией, официальный уровень которой составляет порядка 12%.

В текущем году произошло очередная ревальвация денежной массы. Напомним, что в начале 2004 года это явилось одной из причин банковского кризиса.

Часть платежеспособных покупателей, в соответствии с экономической теорией, как это не парадоксально, ждут начала неизбежного подорожания жилья. В соответствии с теорией, в этот момент приобретение может оказаться не только более выгодным, но и надежным, поскольку на растущем рынке риск вложений в строящийся объект уменьшается.

Предугадать наступление этого момента достаточно сложно, но возможно. Потенциальная опасность "опоздать и не вскочить на подножку уходящего вагона" конечно же, существует, но резкого изменения цен на рынке жилья в большинстве случаев не происходит в силу его крайне высокой инерционности. Конечно, возможны исключения из этого правила - воздействие ряда форс-мажорных факторов.

Анализ по разным классам жилья и даже отдельным квартирам показывает, что прирост средних показателей происходит в основном за счет повышения объявляемой стоимости на относительно дорогое жилье - это современные кирпичные и монолитно-кирпичные дома в хороших районах, отчасти "сталинские" дома, элитное жилье. В то же время на почти все классы панельного жилья, а также кирпичные пятиэтажки и жилье в малопрестижных районах цены снижаются на 0,3-0,5% в месяц, отдельные квартиры - даже больше.

Важной тенденцией последних месяцев является усиление дифференциации столичного рынка недвижимости по стоимости. Фактически уже необходимо исследовать несколько различных рынков жилья на территории столицы…

Крапин Александр,
информационно-аналитическое Агентство "RWAY"
www.rway.ru