Особое мнение об одном распостраненном способе расчета износа материальных объектов. Зайцев Ю.С.

Полемический характер названия данной статьи обусловлен несогласием ее автора с одним из способов расчета совокупного износа при оценке недвижимости, машин и оборудования затратным подходом. Суть этого способа характеризуется формулой:

Иоб = 1- (1-Иф)*(1-Ифун)*(1-Ив), (Формула 1)

 

где:
Иоб - общий или совокупный износ;
Иф - физический износ;
Ифун - функциональный износ;
Ив - внешний износ.

Износы всех видов выражаются в долях единицы.

Автор прочитал об этом способе в книге Э.Б.Саприцкого "Методология оценки стоимости промышленного оборудования" 1, где отмечено, что впервые данная формула была приведена в статье Саприцкого Э.Б., Любарева А.Э. "Некоторые методические вопросы оценки рыночной стоимости промышленного оборудования" 2 в 1996 г. Каких-либо обоснований структуры формулы в статье не обнаружено.
Эта же формула встречалась автору в различных публикациях и позже. Например, в бюллетене "Российский Оценщик" № 9 -10 (49) от сентября-октября 1999 г. в статье "Аттестация оценщиков Российского общества оценщиков и сертификация оценочных фирм и индивидуальных предпринимателей" приведен ряд типичных ошибок, встречающихся в отчетах оценщиков. В пункте 5.4. статьи указано буквально следующее: "При оценке недвижимости получение сводной оценки величины износа как совокупности физического, функционального и внешнего, как правило, производится методом суммирования относительных значений износов различных видов. Такой метод расчета возможен при небольших значениях износов (5-10%), но при больших значениях суммарное значение износов может превысить 100%. Поэтому, по нашему мнению, целесообразно общее значение износа рассчитывать по формуле Иоб = (1-(1-Иф)*(1-Ифун)*(1-Ио))".
Эта же формула применялась в ряде отчетов, авторы которых предлагали нам свои услуги в качестве оценщиков. При обсуждении правомерности ее применения авторы отчетов ссылались иногда на вышеприведенную выдержку из бюллетеня РОО.
Учитывая, что эта формула стойко применяется в течение ряда лет, автор посчитал целесообразным высказаться по данному вопросу публично.
Чтобы вникнуть в существо вопроса, вначале вспомним определения видов износа материальных объектов, которые могут быть объектами оценки 3. Физический износ характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств. Функциональный износ характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие потери им способности использоваться по своему прямому назначению. Внешний износ характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды.
Как видим, указанные износы имеют различную природу своего возникновения и их величины могут быть вычислены отдельно друг от друга.
Если в качестве объекта оценки рассматривать здание, то примером физического износа может быть снижение стоимости здания вследствие уменьшения оставшегося срока его службы до прекращения эксплуатации по отношению к полному сроку службы нового здания. Этот износ может быть выражен напрямую в деньгах.
Примером функционального износа может быть недостаточная теплозащита здания по сравнению с современными аналогами. Он может быть выражен в деньгах путем капитализации денежных потерь, вызываемых необходимостью дополнительного обогрева здания в течение оставшегося срока службы здания.
Примером внешнего износа может быть изменение условий окружения, приведшее к снижению ставки арендной платы, по которой реально сдавать в аренду площади здания в будущем. Он может быть выражен в деньгах путем капитализации денежных потерь из-за указанного снижения ставки аренды в течение оставшегося срока службы здания.
Таким образом, совокупный износ СИ может быть вычислен в стоимостном выражении по формуле:

СИ = Ф + ФУН + В, (Формула 2)

 

где:
Ф - физический износ, в стоимостном выражении;
ФУН - функциональный износ, в стоимостном выражении;
В - внешний износ, в стоимостном выражении.

 

Этот износ затем может быть вычтен из стоимости нового объекта и получена искомая итоговая оценка стоимости объекта с учетом износов всех видов:

С = Св - СИ, (Формула 3)

 

где:
С - стоимость объекта после учета износов всех видов;
Св - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта;
СИ - совокупный износ в стоимостном выражении

Пропагандисты формулы 1 предлагают иное, а именно:

  • выразить каждый вид износа в виде доли единицы: Иф - физический износ, Ифун - функциональный износ, Ив - внешний износ;
  • ввести эти доли в формулу Иоб = 1- (1-Иф)*(1-Ифун)*(1-Ив) и вычислить совокупный износ в долях единицы;
  • вычислить стоимость объекта оценки за вычетом совокупного износа по формуле

С = Св (1- Иоб ). (Формула 4)

 

Заменив параметр Иоб его выражением по формуле 1, получим известную формулу:

С = Св (1-Иф)(1-Ифун)(1-Ив). (Формула 5)

 

Чтобы проанализировать ее, преобразуем формулу следующим образом:

С = Св (1-Иф)(1-Ифун)(1-Ив) = Сф(1-Ифун)(1-Ив) = Сф,фун (1-Ив), (Формула 6)

 

где:
Сф = Св*(1-Иф) - стоимость объекта после учета физического износа;
Сф,функ = Св*(1-Иф)*(1-Ифун) - стоимость объекта после учета физического и функционального износов.

 

Теперь подходим к главному. Как определить значения коэффициентов износа Иф, Ифун, Ив?. Поскольку они выражены в долях единицы, значит должна существовать база отсчета, принимаемая за единицу, и после определения этой базы могут быть определены величины коэффициентов износа.. Поскольку каждый из видов износа имеет свою собственную природу, естественно предположить, что указанная база (для всех видов износа или три базы, по одной для каждого вида износа) должна / должны соответствовать природе только своего конкретного вида износа и не зависеть от износов других видов. При умножении этой базы, выраженной в деньгах, на соответствующий коэффициент износа (Иф, Ифун, Ив) должна быть получена величина износа в денежном выражении. Выполняется ли данное условие в формуле 1? Проверим это.
Как видим, базой для определения величины Иф в долях единицы является стоимость Св, базой для определения величины Ифунк в долях единицы является стоимость Сф (которая зависит от Св и Иф), а базой для определения величины Ив в долях единицы является стоимость Сф,функ (которая зависит от Св, Иф, Ифун). Фактически функциональный износ в денежном выражении лишь косвенно связан с неустранимым физическим износом тем, что он уменьшается по мере уменьшения оставшегося срока службы материального объекта. Но использование величины Сф в качестве базы для расчета параметра Ифун не корректно, ибо физический износ может состоять из неустранимого и устранимого износов. Внешний износ в денежном выражении также косвенно связан с неустранимым физическим износом тем, что он уменьшается по мере уменьшения оставшегося срока службы материального объекта. Но он не имеет никакой связи с функциональным износом, поэтому использовать величину Сф,функ в качестве базы для расчета параметра Ив не корректно.
Учитывая вышеприведенное, автор осмеливается сделать вывод, что формула 1 не отражает экономических реалий. Она лишь имеет одно кажущееся достоинство: с ее помощью всегда можно получить совокупный износ Иоб материального объекта меньше единицы при любых величинах Иф, Ифун, Ив меньших единицы. Но указанное достоинство - лишь иллюзия, ибо, по мнению автора, не всегда совокупный износ материального объекта меньше единицы.
Предположим, что оценивается земельный участок и расположенное на нем здание, пришедшее в негодность. Рыночная стоимость здания обуславливается разницей между доходом, который можно получить от продажи материалов, из которых построено здание, после его демонтажа, и расходами на этот демонтаж. Не всегда эта разница больше нуля. Если она меньше нуля, то стоимость объекта недвижимости оказывается меньше стоимости незанятого земельного участка. Если вспомнить формулу для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости 4, предусматривающую добавление стоимости земельного участка (как свободного от улучшений) к стоимости улучшений после учета износов всех видов, то в рассмотренном выше случае получается, что уменьшение стоимости объекта недвижимости по отношению к стоимости незанятого земельного участка может быть отнесено на совокупный износ здания, который оказывается в данном случае больше единицы или 100%.
Иной пример. В некоторый отдаленный район, например, в тайге, завезено оборудование, которое затем использовалось какое то время и достаточно износилось. Далее, экономическая ситуация ухудшилась и некоторое оборудование оказалось не нужно здесь. Его собственник готов продать оборудование кому-либо, но покупатель не находится, поскольку затраты на вывоз оборудования больше, чем доход, который можно получить от его последующего использования. В этом случае совокупный износ ненужного оборудования больше единицы. В случае необходимости освободить земельный участок, на котором расположено оборудование, его собственнику придется заплатить за вывоз ненужного оборудования без надежды компенсировать все истраченные деньги за счет последующей продажи оборудования.
Подводя итог, автор считает, что формула 1 есть искусственное математическое образование, не отражающее действительную зависимость совокупного износа материальных объектов от составляющих этого износа: физический износ, функциональный износ, внешний износ. Более плодотворным является расчет совокупного износа в денежном выражении суммированием упомянутых составляющих, также вычисленных в денежном выражении. Поскольку физический износ зданий согласно сложившейся практике его расчета по ВСН 53-86 (р) 5 вначале определяется в процентах от величины стоимости постройки, то затем с целью учета в совокупном износе он может быть выражен в деньгах.

Зайцев Ю.С.,
Руководитель департамента оценки
"Консультационного агентства "ИНФО-ПАРК",
кандидат технических наук
тел. 254-4567, 254-7026,
E-mail: us@infopark.ru


 

ЛИТЕРАТУРА

1. Э.Б.Саприцкий. Методология оценки стоимости промышленного оборудования. - М.: Институт промышленного развития (Информэлектро), 1996, - 64 с.
2. Саприцкий Э.Б., Любарев А.Э. " Некоторые методические вопросы оценки рыночной стоимости промышленного оборудования". "Вопросы оценки", январь-март 1996 г.
3. Международные стандарты оценки. Кн. 1, Г.И. Микерин и др. - М.: ОАО "Типография "НОВОСТИ", 2000. - 264 с.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. - М. Дело, 1998. - 384 с.
5. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), Москва 1990.