Совершенствование управления федеральным недвижимым имуществом на основе арендных отношений

ВВЕДЕНИЕ

Самое трудное искусство -
это искусство управлять
М. Вебер

Недвижимая собственность (имущество) - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. На долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.

Недвижимое имущество является важнейшим экономическим ресурсом и играет роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Россия обладает огромными запасами ресурсов полезных ископаемых, земельными и водными ресурсами, однако низкий уровень управления без учета многомерности цивилизованного рынка вызвал системный кризис в стране и требует решительных действий для выхода из этой негативной ситуации. Только эффективное управление недвижимостью на основе разумного использования зарубежного опыта и российских особенностей позволит решить эту непростую задачу.

В сложившейся социально-экономической ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения государственным имуществом, усиления государственного контроля и регулирования в государственном секторе экономики.

Однако усиление роли государства в регулировании экономики не следует понимать как политику наращивания массы объектов государственной собственности в экономическом пространстве страны.

В настоящее время ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии с которыми те или иные объекты выбираются для осуществления государственного управления на базе жесткого детально регламентированного механизма управления и контроля за государственной собственностью. Для достижения этой цели Мингосимуществом России была разработана, а постановлением Правительства Российской Федерации от 09.09.99 № 1024 одобрена Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации.

Концепция содержит два раздела.

В первом разделе рассматриваются цели, задачи, приоритеты и механизмы, направленные непосредственно на повышение эффективности управления государственным имуществом.

Второй раздел рассматривает вопросы осуществления государственной политики в сфере приватизации государственного имущества, включая систему взаимосвязанных целей, задач, принципов и мер в области приватизации государственного имущества, направленных на создание благоприятной экономической среды и повышение эффективности работы отечественных производителей товаров и услуг.

Однако следует отметить, что земля, недра, леса, другие природные ресурсы, принадлежащие Российской Федерации, объекты интеллектуальной собственности и права на эти объекты не явились предметом рассмотрения Концепции.

Тема данной работы - «Совершенствование управления федеральным недвижимым имуществом на основе арендных отношений», как видно из названия, непосредственно ориентирована на первый раздел Концепции.

Увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления государственной собственностью является одной из основных целей современной политики государства и Правительства Российской Федерации.

Показать механизмы достижения данной цели через совершенствование управления федеральным недвижимым имуществом, и есть задача данного реферата.

Кроме того, целью данной работы является обоснование схем эффективного управления федеральным недвижимым имуществом на основании четкого представления о закономерностях функционирования рынка недвижимости, услуг (аренда) отразив его особенности в современных российских условиях.

Недвижимость - товар особого рода - наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность клиентов (пользователей).

Управление недвижимостью - это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости.

В свою очередь эффективность управления недвижимостью во многом зависит от реализации совокупности подходов и принципов при решении проблем. И если любой бизнес должен быть ориентирован на потребителя, то управление недвижимостью - в первую очередь.

Правовое регулирование операций с федеральной недвижимостью - тема первого раздела данного реферата.

Здесь вначале раскроем само понятие рынка недвижимости. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Здесь же вначале описываются проблемные вопросы существующей системы управления федеральной недвижимостью, а затем кратко излагаются основные пути ее совершенствования.

Управление федеральной недвижимостью тема второго подраздела.

Вопросы аренды зданий (нежилых помещений) рассматриваются в третьем подразделе. Аренда, или имущественный наем, как составная часть рынка недвижимого имущества, нашла широкое применение во многих сферах деятельности. По договору аренды одно лицо - арендодатель обязуется предоставить другому лицу - арендатору имущество во временное владение и пользование или временное пользование за плату.

В свою очередь пути увеличения доходов, полученных от сдачи в аренду федерального недвижимого имущества, описаны в четвертом подразделе данной работы. Следует отметить, что эти средства обозначены отдельной строкой в федеральном бюджете Российской Федерации.

Тут также приведено краткое описание стандартного договора аренды помещений в зданиях и сооружениях являющихся федеральной собственностью и его составных частей.

Во втором разделе описывается существующая методика расчета арендных платежей за пользование федеральным недвижимым имуществом.

В третьем разделе реферата предлагаются к обсуждению несколько частных вопросов совершенствования условий примерного договора аренды федерального недвижимого имущества, утвержденного распоряжением Мингосимущества России от № 1343-р.

I. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОПЕРАЦИЙ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.

1. Рынок недвижимости.

 

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Так по утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости кроме всего прочего представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля продажа товаров длительного пользования, но и движение капитала, т. е. Стоимости приносящей доход. Так, купленный дом, квартира земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход.

Следует отметить, что средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. При этом они могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может привести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью дальнейшей, выгодной продажи по более высокой цене.

По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить после аренды, или в течении определенного договором времени не меняя производственную ориентацию предприятия.

Таким образом, для владельца недвижимости она не только приносит доход, но и ограничивает его права. Государство по отношению к недвижимости, как любому товару не выставляет препятствий для реализации, но в тоже время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации.

Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а так же получения дохода и прибыли.

Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.

В соответствии с классификатором отраслей народного хозяйства Российской Федерации «Операции с недвижимостью» выделены в самостоятельную сферу деятельности экономики (код 83000), тем самым подчеркнуто важное значение сферы недвижимости в функционировании народного хозяйства.

При этом в ряде самостоятельных отраслей. Таких как сельское хозяйство, строительство, общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка, жилищное хозяйство, финансы и кредит объектом деятельности служит недвижимость.

Последнее свидетельствует, что сфера «деятельности» недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в тоже время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков.

Первый сегмент - рынок жилья образовался в основном за счет осуществленной в короткий срок бесплатной приватизации жилья. Была создана, широка прослойка собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Подробнее хотелось бы остановиться на рынке нежилых помещений, или рынке коммерческой недвижимости. Этот сегмент рынка недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т.д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда и т.д.

В свою очередь этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение. Именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений является их аренда. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. В связи с этим многие арендаторы не сразу могут определиться с возможным месторасположением своих торговых точек.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для его характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения цен.

Рынок промышленной недвижимости.

Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности.

В связи с недавним экономическим кризисом продажа предприятия как имущественных комплексов не получила широкого распространения.

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны по сравнению с расположенной в черте крупных городов, Москвы, Санкт-Петербурга.

Рынок земельных участков.

В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Общее число сделок по купле продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличиваются. Купля продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В связи с этим можно сделать вывод, что развитие данного сегмента рынка недвижимости сдерживается отсутствием четкого законодательства о земле.

Если за последние годы в России рынки жилой и нежилой недвижимости развиваются благодаря законам о собственности и о приватизации, то рынок земельных участков находится на начальной стадии развития. Это объясняется отсутствием современного Земельного кодекса Российской Федерации. А как следствие этого не введена в действие глава 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» нового Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, можно сделать вывод, что в зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.

Чтобы правильно оценивать недвижимость, необходимо тщательно изучать все изменения происходящие на ее рынке.

2. Управление федеральной недвижимостью.

По данным, приведенным в постановлении Правительства Москвы от 13.08.96 № 689, на территории города расположено более 37 тыс. нежилых строений общей площадью около 66.9 млн. кв. м. нежилых помещений. Половина этой площади относится к федеральной недвижимости.

Существующая система управления федеральной недвижимостью в Российской Федерации нуждается в совершенствовании с учетом того, что:

до настоящего времени не сформирован полный реестр государственной недвижимости, что не позволяет провести четкое разграничение собственности, и не дает возможности осуществить контроль реальных денежных потоков, провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в федеральный бюджет;

отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое определение прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает коррупцию, так как, являясь самым крупным собственником недвижимости, государство сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных;

полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются разными федеральными органами государственной власти, деятельность которых часто не взаимоувязана;

права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими;

слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости;

большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность;

распоряжение федеральными землями осуществляют органы местного самоуправления. Пользователю федеральной недвижимости приходится заключать два не связанных между собой договора, что противоречит мировой практике;

развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.

Таким образом, несмотря на устойчивую тенденцию повышения доходов, получаемых от использования недвижимости, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.

Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей путем:

максимально возможное повышение доходности объектов федеральной недвижимости от более эффективного их использования путем оптимизации расходов на управление ими в интересах развивающей функции государства;

наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования федеральной недвижимости;

стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости - путем своевременной разработки и принятия соответствующей нормативно-правовой базы;

исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью - осуществив сближение ставок за аренду государственного имущества и рыночных ставок арендной платы;

вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства - путем их продажи на коммерческом конкурсе с инвестиционными условиями исходя из их рыночной стоимости.

Изложенные механизмы должны найти свое отражение при разработке новых нормативных актов.

3. Аренда зданий (нежилых помещений).

Действующий в настоящее время Гражданский кодекс впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Специальные нормы (статьи 650-655), предусматривающие особенности аренды зданий и сооружений объединены в отдельный параграф и играют приоритетную роль по отношению к общим положениям об аренде.

К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Одновременно следует отметить, что и жилые здания зачастую могут иметь нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т. п.).

Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может являться объектом аренды самовольно возведенное здание.

В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридических и физических лиц. Комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации в свою очередь ведут учет государственной собственности находящейся на территории субъектов и ее реестр. Органы местного самоуправления - учет объектов муниципальной собственности и их реестр.

В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны индивидуально-определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

Данный вид арендных сделок предусматривает передачу как самих зданий или сооружений, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения только с согласия собственника.

В соответствии со ст. 6 Федерального Закона от 28.08.95 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления.

Законодательство допускает возможность проведения субъектами Российской Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания (нежилого помещения). При этом здание должно относиться к государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. С победителем конкурса или аукциона заключается договор аренды здания (нежилого помещения).

В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания или сооружения – простая письменная путем составления одного документа подписанного сторонами (договора). Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи.

Кроме того, договор аренды заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Законодательством не установлены ни минимальный не максимальный срок аренды здания. Стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием и стороны обязаны его указать.

Другие особенности договора аренды рассмотрим на примере аренды федеральной собственности.

4. Аренда федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.94 № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» Минимуществу России (Госкомимуществу России, Мингосимуществу России) делегированы права по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности.

Данным Постановлением также определено, что в компетенцию Правительства Российской Федерации входит определение порядка использования административных зданий и служебных помещений, находящихся в федеральной собственности и предназначенных для размещения федеральных органов исполнительной власти и государственных учреждений.

Были приняты ряд законов, дающих право отраслевым федеральным органам исполнительной власти согласовывать сдачу в аренду федерального недвижимого имущества подведомственных им предприятий и учреждений.

Среди них Федеральный Закон от 25.08.95 № 153-ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» «Об образовании», «О федеральной почтовой связи»

Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.03.97 № 342 государственным научным организациям, подведомственным федеральным органам исполнительной власти, российской академии наук и отраслевым академиям наук предоставлено право сдавать в краткосрочную (до одного года) аренду без права выкупа временно неиспользуемое имущество, относящееся к федеральной собственности, в том числе недвижимое. При этом 70% средств, получаемых от аренды указанного имущества, направляется организациями-арендодателями на их содержание и развитие, а 30% перечисляется в федеральный бюджет.

Предоставленные этим рядом законов льготы по перечислению арендной платы в бюджет оцениваются в 1150 млн. рублей. Причем более половины этой суммы приходится на долю Министерства путей сообщения Российской Федерации, 16 % приходится на долю Российской академии наук и отраслевых академий, 8% составляет доля Министерства науки и технологий Российской Федерации и т. д.

Наконец кратко опишем договор аренды федерального недвижимого имущества.

Стандартный договор аренды помещений в зданиях и сооружениях являющихся федеральной собственностью, состоит из основного текста и двух приложений к договору аренды.

Приложение № 1 - это ведомость о составе передаваемых в аренду помещений. В ней указываются адрес арендуемого здания и общая площадь арендуемых помещений, данные о количестве квадратных метров, приходящихся на полезную площадь, на коридор и лестничную клетку в отдельности, из которых затем складывается общий метраж арендуемых помещений.

Приложение № 2 к договору это расчет годовой арендной платы за нежилое помещение (здания, сооружения).

Приложение № 2 является важнейшей частью договора аренды, поэтому требует правильного и точного составления. Один из примеров расчета рассмотрен в приложении к данному реферату.

После того, как подготовлен договор и составлена ведомость о передаваемых помещениях, произведен расчет арендной платы, договор опечатывается в Минимуществе России и направляется на регистрацию в Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрацию).

В настоящее время методика расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом утверждена распоряжением Минимущества России от 23.06.2000 № 110-р.

II. МЕТОДИКА РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В целях повышения эффективности использования государственного имущества, увеличения поступлений в федеральный бюджет доходов от передачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), расположенными в г. Москве Минимуществом России в настоящее время разработан порядок расчета годовой арендной платы.

Порядком установлена средняя стоимость строительства одного квадратного метра нежилого помещения в г. Москве, которая соответствует базовому размеру стоимости строительства одного квадратного метра, установленному правительством Москвы и составляет 4150 руб. за кв. м.

Определена также минимальная ставка годовой арендной платы за один квадратный метр общей нежилой площади в размере 306 руб.

Используются границы зон территории г. Москвы и перечень магистралей общегородского значения, установленные правительством Москвы;

Данной методикой расчета в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации для арендаторов, ведущих капитальный ремонт или реконструкцию арендованных ими находящихся в федеральной собственности нежилых помещений (зданий, сооружений), договором аренды может предусматриваться зачет в счет арендной платы стоимости производимых ими ремонта или реконструкции в соответствии со сметой на выполнение соответствующих работ.

Причем величина арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), расположенными в г. Москве, не может быть ниже минимальной ставки годовой арендной платы за один квадратный метр.

Ниже приведен порядок расчета годовой арендной платы :

Площадь нежилых помещений (зданий, сооружений)(S) :

подвалы кв. м

цокольный этаж кв. м

наземная часть - кв. м

чердак (мансарда) - кв. м

Средняя стоимость строительства 1 кв. м нежилого помещения в г.Москве

(Сс) (4150 руб.)

Минимальная ставка годовой арендной платы (306 руб.)

1. Коэффициент пригодности (Кпр)

Кпр = (100% - % износа) / 100%

2. Коэффициент качества строительного материала (Км)

- кирпич -1,5

- железобетон, прочие - 1,0

- смешанные (деревянно - кирп.) - 0,8

- дерево - 0,6

3. Коэффициент типа здания (Кт)

- производственное, складское (неотапливаемое) - 0,3

- производственное, складское (отапливаемое) - 0,5

- прочие -1,0

4. Коэффициент зоны территории г. Москвы (Кз)

- зона 1а - 2,0 зона 3 - 1,2

- зона 1б - 1,7 зона 4 - 1,0

- зона 2 - 1,5 зона 5 - 0,8

5. Коэффициент типа деятельности (Ктд)

Коэффициент типа деятельности (Ктд) определяется в зависимости от кода ОКОНХ, соответствующего виду деятельности арендатора, осуществляемой в арендуемом нежилом помещении (здании, сооружении), что может быть подтверждено целью использования имущества, предусмотренной договором аренды, соответствующей лицензией, выданной арендатору, а также иными документами. В случае, если в указанном порядке не представляется возможным определить вид деятельности арендатора в арендуемом нежилом помещении (здании, сооружении), для определения Ктд используется код ОКОНХ арендатора, соответствующий виду деятельности арендатора, для которого предусмотрен максимальный Ктд.

Ктд = 3,0

- банк, пункт обмена валют, казино, ночные клубы;

Ктд = 2,4

- организации, осуществляющие операции с ценными бумагами и валютой (кроме организаций, для которых Ктд = 3,0), лизинговые компании, организации, осуществляющие инвестиционную, аудиторскую и рекламную деятельность, биржи;

- центры и бюро, осуществляющие информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому и программному обеспечению, по созданию программных продуктов;

- организации, осуществляющие операции с недвижимостью, риэлтерскую деятельность;

- нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации;

- страховые компании;

- организации, осуществляющие инжиниринг;

Ктд = 2,0

- гостиницы, мотели, кемпинги;

Ктд = 1,8

- организации, осуществляющие маркетинговые исследования, консультации по вопросам коммерческой деятельности и финансам, а также оказывающие посреднические и снабженческие услуги (кроме организаций, для которых Ктд = 2,4);

- сыскные и охранные бюро;

- предприятия оптовой торговли;

- художественные салоны и выставочные залы, в том числе ведущие реализацию;

- рестораны, бары;

- бани и сауны;

- парикмахерские и косметические кабинеты типа "люкс";

- залы игровых автоматов, дискотеки;

- автосервис;

Ктд = 1,5

- закусочные системы быстрого питания (типа "Макдональдс"), пиццерии;

- склады, базы, терминалы временного таможенного хранения;

- информационные агентства, видео- и аудиостудии;

- кафе;

- организации, предоставляющие услуги электро- и радиосвязи;

Ктд = 1,4

- телефонные станции, почтовые организации, телеграфы, телефонные узлы и станции;

- предприятия розничной торговли;

- экскурсионные и туристические бюро;

Ктд = 1,2

- автошколы;

- негосударственные строительные организации;

- негосударственные лечебницы, клиники, медкабинеты;

- кулинарии, столовые;

- научные и проектные организации, проводящие прикладные исследования и опытно-конструкторские разработки;

- конторы вторсырья, пищевых отходов;

- транспортные организации;

- организации, осуществляющие производственную деятельность (кроме организаций, для которых Ктд =2,4 или 1,0);

Ктд = 1,0

- цирки, театры;

- государственные лечебницы, клиники, медкабинеты (*);

- учебные заведения, дающие высшее, среднее специальное, среднее образование;

- государственные строительные организации(*);

- спортклубы, спортзалы;

- государственные унитарные предприятия, в том числе дочерние (*);

- опытные станции, лаборатории, опытные заводы;

- киностудии;

- предприятия народных, художественных промыслов;

Ктд = 0,9

- фирмы по организации санитарной очистки, уборки и озеленения города;

- ветклиники;

- фабрики-кухни;

Ктд = 0,8

- группы дошкольного воспитания;

- общественные движения, партии, союзы, объединения, профсоюзы, благотворительные фонды.

Для иных организаций Ктд = 1,0.

6. Коэффициент качества нежилого помещения (Кнж)

 

Кнж = 6.1 + 6.2 + 6.3 + 6.4

6.1. Расположение помещения

- в отдельно стоящем здании - 0,54;

- в надземной встроенно-пристроенной части - 0,49;

- на чердаке (мансарде) - 0,26;

- в цокольном этаже - 0, 22;

- в подвале - 0,19;

6.2. Степень технического обустройства

- водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление - 0,27;

- водопровод, канализация, центральное отопление - 0,16;

- водопровод, канализация - 0,10.

6.3. Высота потолков в арендуемом помещении (в случае, если арендуется несколько помещений - средняя по указанным помещениям, а если аренду сдается здание в целом - средняя в здании)

- свыше 3,0 м - 0,07;

- от 2,60 м до 3,0 м - 0,04;

- менее 2,60 м - 0,02.

6.4. Удобство коммерческого использования

- местонахождение от станции метро в радиусе 200 м или в пределах бульварного кольца - 0,54;

- выход на общегородские магистрали или в пределах садового кольца - 0,32;

- выход на прочие транспортные магистрали или отсутствие выхода на транспортные магистрали - 0,19.

7. Коэффициент типа организации (Кто)

- для некоммерческих организаций - в размере 0,075;

- для малых предприятий, производство собственной продукции которых составляет не менее 75 процентов общего объема реализуемых ими товаров и услуг, - в размере 0,1;

- для иных организаций - в размере 0,125.

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по следующей формуле:

Ап = Сс х Кпр х Км х Кт х Кз х Ктд х Кнж х Кто х S

В заключении рассчитывается годовая арендная плата за 1 кв. м Ап/S ( руб/ кв. м.) и соответственно сумма ежемесячных платежей (руб.).

Примечания:

1. (*) В случае, если имущество не предоставлено организации в соответствии с действующим законодательством на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или в безвозмездное пользование.

2. Стоимость аренды 1 кв. м. нежилой площади для коммерческих и некоммерческих организаций не может быть установлена ниже минимальной ставки арендной платы.

Типовой договор аренды и расчет арендной платы на примере отдельно взятого здания приведен в приложении к реферату.

III. ПУТИ И МЕТОДЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Действующие в настоящее время законодательные и правовые акты непрерывно дополняются, что требует необходимости их регулярного анализа.

С учетом проведенного анализа назревает необходимость внесения изменений в формулировки пунктов договора аренды, методику расчета арендной платы. Это во многом влияет как на увеличение поступления средств от аренды федерального недвижимого имущества, так и на повышение эффективности арендных отношений в целом.

Примером этому может служить применение при расчете арендной платы распоряжения Минимущества России от № 671-р.

Большой уровень инфляции в экономике России после кризиса 1998 года явился основной причиной появления данного распоряжения.

Однако в настоящее время при сдаче в аренду федерального недвижимого имущества применение данного распоряжения вызывает все большее недовольство как арендаторов так и самих балансодержателей федерального недвижимого имущества. Ведь переведение арендной платы сначала в так называемые условные единицы (у. е.) при расчете, а затем обратно в рубли при осуществлении проплат за аренду простым организациям-арендаторам уже трудно понять.

В связи с этим в новой более совершенной методике предлагается уйти от пересчета в условные единицы введя обычный инфляционный коэффициент, величину которого по мере изменения темпов инфляции, централизованно можно было бы менять.

Следует также отметить, что требует пересмотра плата за право аренды нежилых помещений в ЦАО г. Москвы. Не секрет, что это самый престижный и дорогой район города и поэтому здесь целесообразно будет установить более высокую минимальную ставку арендной платы за пользование 1 кв. м. общей нежилой площади.

Корректировки требует и пункт типового договора аренды, касающийся страхования арендаторами арендуемых помещений.

Согласно существующей формулировке арендатор страхует арендуемое помещение и при наступлении страхового случая вся компенсация страховой компании выплачивается ему. При том, что собственником является государство.

Предлагается все здание страховать балансодержателю, а арендатор будет выплачивать страховой взнос за фактически занимаемую площадь.

Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. Процедура оценки предшествует принятию решения, связанного с недвижимостью.

В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости.

В связи с этим перед осуществлением сделок с недвижимым имуществом следует активнее привлекать независимых оценщиков для оценки объектов федеральной собственности.

Как уже говорилось ранее, в распоряжении Минимущества России от № 110-р предусматривается осуществление зачета в счет арендной платы величины затрат за, проведенный арендатором капитальный ремонт или реконструкцию арендуемых помещений. Однако до настоящего времени для оценки производимых арендатором ремонтных или реставрационных работ слабо привлекаются независимые оценщики.

Кроме того, в существующей методике требуют пересмотра некоторые коэффициенты, влияющие на размер арендной платы.

Постоянной корректировки требует коэффициент типа деятельности арендатора (Ктд). К примеру, организации тип деятельности, которых подпадает под раздел «Иные организации» (Ктд = 1.0) не указанные в методике занимаются деятельностью, доходы от которой порой превышают доходы организаций с более высоким Ктд.

В качестве примера можно привести организации осуществляющие свою деятельность в сфере высоких технологий.

Нуждаются в изменении некоторые юридические аспекты договора аренды. Изложенные в договорах аренды формулировки пунктов порой не позволяют государству, как собственнику оперативно реагировать на быстро изменяющиеся рыночные условия. И прежде всего, это касается повышения арендных платежей в договорах, заключенных на длительный срок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Увеличение доходов от более эффективного использования федерального (недвижимого) имущества и оптимизация расходов на управление им в интересах осуществления развивающей функции государства дадут возможность проведения политики снижения налогов на деятельность предприятий и должны быть увязаны с расходами бюджета таким образом, что значительная часть полученных доходов от использования имущества реинвестировалась вновь в национальную экономику, прежде всего в ее реальный сектор, а оставшаяся часть направлялась на поддержание и развитие государственного имущества.

Зотов В.Н.


.