Налогообложение недвижимости по рыночной стоимости с применением компьютерного моделирования

25.07.2001

Автор: НЕФЁДОВ Михаил Григорьевич (E-mail: nmg@adm.nov.ru)

МОСКВА 2001

 

---

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ - ВАЖНЕЙШИЙ ФАКТОР РАЗВИТИЯ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ РОСИИ

1.1. Сущность и функции налога

1.2. Недостатки и пути оптимизации налоговой системы России

ГЛАВА II. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ - ОДНО ИЗ ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ РЕФОРМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

2.1. Концепция и стратегические цели эксперимента

2.2. Создание информационной базы налогообложения недвижимости

ГЛАВА III. МАССОВАЯ ОЦЕНКА В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Автоматизированная информационная система налогообложения недвижимости - АИС НН

3.2. Методологическое обеспечение оценки для налогообложения недвижимости, моделирование и подходы к оценке

3.3. Модели массовой оценки рыночной стоимости недвижимости

ГЛАВА IV. ПОДГОТОВКА И ПРОВЕДЕНИЕ ЭКСПЕРИМЕНТА ПО НАЛОГООБЛОЖЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ В ВЕЛИКОМ НОВГОРОДЕ

4.1. Анализ рынка недвижимости и разработка методики оценки объектов недвижимости для целей налогообложения

4.2. Анализ последствий введения налога, создание нормативно-правовой и организационной базы налогообложения недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ПРИЛОЖЕНИЯ [НЕ ПУБЛИКУЕТСЯ]

---

ВВЕДЕНИЕ

Налоги являются необходимым звеном экономических отношений в обществе с момента возникновения государства, развитие и изменение форм которого неизменно сопровождается преобразованием налоговой системы. В современном обществе налоги - основной источник доходов государства. Кроме этой чисто финансовой функции налоги используются для экономического воздействия государства на общественное производство, его динамику и структуру, на развитие научно-технического прогресса.

Проблемы налогообложения постоянно занимали умы экономистов, философов, государственных деятелей самых разных эпох. Фома Аквинский (1225 или 1226 - 1274) определял налоги как дозволенную форму грабежа. Ш. Монтескье (1689-1755) полагал, что ничто не требует столько мудрости и ума, как определение той части, которую у подданных забирают, и той, которую оставляют им. А один из основоположников теории налогообложения Адам Смит (1723 - 1790) говорил о том, что налоги для тех, кто их выплачивает, - признак не рабства, а свободы.

Налоговая система возникла и развивалась вместе с государством.

В последней трети XVIII в Европе активно разрабатывались проблемы теории и практики налогообложения.

В 1770 г. министр финансов Франции ТЭРРЕ писал: "Я больше стараюсь добиться равенства в распределении налога, чем точной уплаты десятины" и, хотя ТЭРРЕ был вынужден вводить новые налоги (в связи с финансовым кризисом), он отдавал предпочтение косвенным налогом, которые дифференцировались исходя из того класса, к которому принадлежал предмет (товар первой необходимости, товар роскоши и т.д.)

В это же время в России прямые налоги в бюджет играли второстепенную роль по сравнению с косвенными налогами, где основная роль принадлежит отчислениям от казенной питейной продажи.

В этот же период создавалась теория налогообложения. Ее основоположником считается шотландский экономист и философ Адам Смит.

В вышедшей в 1776 г. книге "Исследование о природе и причинах богатства народов" он сформулировал основные принципы налогообложения:

• Принцип справедливости, утверждающий всеобщность обложения и равномерность распределения налога между гражданами соразмерно их доходам.
• Принцип определенности, требующий , чтобы сумма, способ и время платежа были точно заранее известны плательщику.
• Принцип удобности предполагает, что налог должен взиматься в такое время и таким способом, которые представляют наибольшие удобства для плательщика.
• Принцип экономии, заключающийся в сокращении издержек взимания налога, в рационализации системы налогообложения.

Именно в конце XVIII в. закладывались основы современного государства, проводящего активную экономическую, в том числе финансовую и налоговую, политику. Это касается, как стран Западной Европы, так и России. Еще при Петре I были образованы 12 коллегий, из которых 4-е заведовали финансовыми вопросами. Екатерина II(1729-1796) преобразовала систему управления финансами. В 1802 г. манифестом Александра I "Об учреждении министерств" было создано Мин. Финансов и определена его роль.

На протяжении XIX в главным источником доходов оставались государственные прямые (подушная подать и оброк) и косвенные (акцизы) налоги. Отмена подушной подати началась с 1882 г. Кроме косвенных и прямых налогов существовали земские сборы, специальные государственные сборы, пошлины

В 80-х гг. XIX в. начало внедряться подоходное налогообложение. Был установлен налог на доходы с ценных бумаг и т.д.

Ставки налога в России, вне всякого сомнения, стимулировали промышленников к получению максимальной прибыли (т.к. рост ставки налога на прибыль в зависимости от размеров прибыли был достаточно мал).

В России в к. XIX в. начался период урбанизации и развития капитализма, росли доходы бюджета, происходили не только количественные, но и качественные изменения.

Но развитие России было прервано: сначала I мировая война (увеличение бумажной денежной эмиссии, повышение сборов, налогов, акцизов, падение покупательной способности рубля, уменьшение золотого запаса, увеличение внутреннего и внешнего долгов и пр.), потом февральская революция (нарастание инфляции, развал хозяйства, эмиссия необеспеченных денег). Очередной спад во всей финансовой системе наступил после Октября 1917г.

Основным источником доходов власти опять стала эмиссия и контрибуция, что отнюдь не способствовало налаживанию хозяйства.

Определенный этап налаживания финансовой системы наступил после провозглашения НЭПа. Появились иностранные концессии, разработана система налогов, займов, кредитных операций. Период НЭПа показал, что нормальное налогообложение возможно только при правовой обособленности предприятий от государственного аппарата управления. Но НЭП быстро свернули.

В течение 1922-1926 г. доля прямых налогов возросла от 43% до 82%.

Важную роль в налоговой системе играл налог с оборота. В Европейских странах он эволюционировал в НДС, в России же он больше тяготел в сторону акцизов. На протяжении многих лет налог с оборота вызывал отклонение цен не товары от их стоимости, препятствовал установлению рыночных цен и развитию хозрасчетных отношений. Другим важным налогом был подоходно-поимущественный налог. Он представлял собой, прежде всего, налог на капитал. Поимущественное обложение было прогрессирующим. В результате всякое слияние капиталов было практически невозможным. Плюс к этому дважды облагались налогом доходы участников АО: сначала как совокупный доход АО, а затем как выплаченные дивиденды. Подобный налоговый гнет толкал частных предпринимателей на путь спекуляции, препятствовал рациональной концентрации и накоплению капитала даже на самом примитивном уровне.

В дальнейшем финансовая система России эволюционировала в направлении, противоположном процессу общемирового развития. От налогов она перешла к административным методам изъятия прибыли предприятий и перераспределения финансовых ресурсов через бюджет страны, что привело страну, в конце концов, к кризису.

ГЛАВА I
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ - ВАЖНЕЙШИЙ ФАКТОР РАЗВИТИЯ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ РОССИИ

1.1. Сущность и функции налога

Среди экономических рычагов, при помощи которых государство воздействует на рыночную экономику, важное место отводится налогам. В условиях рыночной экономики любое государство широко использует налоговую политику в качестве определенного регулятора воздействия на негативные явления рынка. Налоги, как и вся налоговая система, являются мощным инструментом управления экономикой в условиях рынка.

Применение налогов является одним из экономических методов управления и обеспечения взаимосвязи общегосударственных интересов с коммерческими интересами предпринимателей, предприятий независимо от ведомственной подчиненности, форм собственности и организационно - правовой формы предприятия. С помощью налогов определяются взаимоотношения предпринимателей, предприятий всех форм собственности с государственными и местными бюджетами, с банками, а также с вышестоящими организациями. При помощи налогов регулируется внешнеэкономическая деятельность, включая привлечение иностранных инвестиций, формируется хозрасчетный доход и прибыль предприятия.

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платёж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и(или) муниципальных образований (Налоговый кодекс, часть первая, статья 8).

В условиях перехода от административно - директивных методов управления к экономическим резко возрастают роль и значение налогов как регулятора рыночной экономики, поощрения и развития приоритетных отраслей народного хозяйства, через налоги государство может проводить энергичную политику в развитии наукоемких производств и ликвидации убыточных предприятий.

Налоговая система в Российской Федерации практически была создана в 1991 году, когда в декабре этого года был принят пакет законопроектов о налоговой системе. Среди них: "Об основах налоговой системы в Российской Федерации", "О налоге на прибыль предприятий и организаций", "О налоге на добавленную стоимость" и другие (введён с 01.01.92г.). Этот закон установил перечень идущих в бюджетную систему налогов, сборов, пошлин и других платежей, определяет плательщиков, их права и обязанности, а также права и обязанности налоговых органов. В соответствии с вышеуказанным законом, установление и отмена налогов, сборов, пошлин и других платежей, а также льгот их плательщикам осуществляется высшим органом законодательной власти.

В настоящее время с 1.01.1999г. все эти вопросы регулирует Налоговый кодекс Российской Федерации (Часть первая), принятый 31 июля 1998 года за № 146-ФЗ.

Как известно, налоги появились с разделением общества на классы и возникновением государства, как "взносы граждан, необходимые для содержания ... публичной власти ..." (Маркс К., Энгельс Ф. Соч., 2-е изд., т.21, с.171). В истории развития общества еще ни одно государство не смогло обойтись без налогов, поскольку для выполнения своих функций по удовлетворению коллективных потребностей ему требуется определенная сумма денежных средств, которые могут быть собраны только посредством налогов. Исходя из этого, минимальный размер налогового бремени определяется суммой расходов государства на исполнение минимума его функций: управление, оборона, суд, охрана порядка, чем больше функций возложено на государство, тем больше оно должно собирать налогов.

Налоговый кодекс Российской Федерации (Часть первая) определяет общие принципы построения налоговой системы в Российской Федерации, налога, сборы, пошлины и другие платежи, а также права, обязанности и ответственность налогоплательщиков и налоговых органов. В нем в частности говорится, что под налогами, сбором, пошлиной и другим платежом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платёж, взнос в бюджет соответствующего уровня или во внебюджетный фонд, осуществляемый плательщиками в порядке и на условиях, определяемыми законодательными актами.

Таким образом, налоги выражают обязанность всех юридических и физических лиц, получающих доходы, участвовать в формировании государственных финансовых ресурсов. Поэтому налоги выступают важнейшим звеном финансовой политики государства в современных условиях.

Налоговый кодекс Российской Федерации (Часть первая) также определяет круг налогоплательщиков налога (статьи 19 - 25), выделены объекты налогообложения (статьи 38 - 43), льготы по налогам.

Объектами налогообложения являются доходы (прибыль), стоимость отдельных товаров, отдельные виды деятельности налогоплательщика, операции с ценными бумагами, пользование природными ресурсами, имущество юридических и физических лиц, передача имущества, добавленная стоимость продукции, работ и услуг и другие объекты, установленные законодательными актами.

Налоговое бремя - это величина налоговой суммы, взимаемой с налогоплательщика. Она зависит, прежде всего, от размеров прибыли налогоплательщика.

Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что изъятие государством в пользу общества определённой части валового внутреннего продукта (ВВП) в виде обязательного взноса, который осуществляют основные участники производства ВВП и составляет сущность налога. Экономическое содержание налогов выражается взаимоотношениями хозяйствующих субъектов и граждан, с одной стороны, и государства, с другой стороны, по поводу формирования государственных финансов.

Налоги как стоимостная категория имеют свои отличительные признаки и функции, которые выявляют их социально-экономическую сущность и назначение. Развитие налоговых систем исторически определили три основные его функции:

• фискальную,
• стимулирующую и
• регулирующую.

В настоящее время налоговой системе России присущ преимущественно фискальный характер, что затрудняет реализацию заложенного в налоге стимулирующего и регулирующего начала.

Суть фискальной функции заключается в обеспечении поступления необходимых средств в бюджеты разных уровней для покрытия государственных расходов. Во всех государствах, при всех общественных формациях налоги в первую очередь выполняли фискальную функцию, т. е. обеспечивали финансирование общественных расходов, в первую очередь расходов государства. Однако это не означает, что стимулирующая и регулирующая функции менее важны.

Выполнение регулирующей и стимулирующей функций достигается путём участия государства в воспроизводственном процессе, но не в форме прямого директивного вмешательства, а путём управления потоками инвестиций в отдельные отрасли, усиления или ослабления процессов накопления капитала в различных сферах экономики, расширения или уменьшения платёжеспособного спроса населения.

Между стимулирующей и регулирующей функциями налогов есть различия. Если регулирующее действие ориентировано на отраслевой и народнохозяйственный уровень, т.е. на макроэкономические процессы и пропорции, то стимулирующая роль более приближена к микроэкономике и учитывает интересы конкретного хозяйствующего субъекта. Регулирующая и стимулирующая роль налогов проявляется путём влияния на спрос и предложение, инвестиции и сбережения, масштабы и темпы роста производства в целом и отдельных отраслях экономики. Это воздействие достигается через изменения размеров ставок налогов, применение льгот и санкций, налоговых кредитов и отсрочек платежей, а также другие.

Налоговая система РФ действует с 1992 года, Налоговый кодекс - с 1.01.99г. Западные страны переходили на рыночные отношения несколько веков, экономист Явлинский планировал за 500 дней. Но у нас другой менталитет, более приспособленный к плановой экономике. Основой нашей налоговой системе послужила налоговая система Германии и ряда других западных стран, а налоговые ставки рассчитали отечественные специалисты.

Налоговым кодексом Российской Федерации (Часть первая) вводится трехуровневая система налогообложения. Налоги и сборы разделены на федеральные, региональные и местные (статья 13).

Федеральные налоги взимаются по всей территории России.

В настоящее время к федеральным налогам относятся:

1. налог на добавленную стоимость;

2. акцизы на отдельные виды товаров (услуг) и отдельные виды минерального сырья;

3. налог на прибыль (доход) организаций;

4. налог на доходы от капитала;

5. подоходный налог с физических лиц;

6. взносы в государственные социальные внебюджетные фонды;

7. государственная пошлина;

8. таможенная пошлина и таможенные сборы;

9. налог на пользование недрами;

10. налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;

11. налог на дополнительный доход от добычи углеводородов;

12. сбор за право пользование объектами животного мира и водными биологическими ресурсами;

13. лесной налог;

14. водный налог;

15. экологический налог;

16. федеральные лицензионные сборы.

К региональным налогам и сборам (налоги республик в составе РФ и налоги краёв, областей, автономных областей, автономных округов) относятся (статья 14):

1. налог на имущество предприятий;

2. налог на недвижимость;

3. дорожный налог;

4. транспортный налог;

5. налог с продаж;

6. налог на игорный бизнес;

7. региональные лицензионные сборы.

В п.2 статьи 14 НК указывается, что при введении налога на недвижимость прекращается действие на территории соответствующего субъекта Российской Федерации налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц и земельного налога.

К местным налогам и сборам относятся следующие:

1. земельный налог;

2. налог на имущество физических лиц;

3. налог на рекламу;

4. налог на наследование или дарение;

5. местные лицензионные сборы.

По объекту налогообложения существующие налоговые платежи и сборы можно разделить на:

• налоги с доходов (выручки, прибыли, заработной платы);
• налоги с имущества (предприятий и граждан);
• налоги с определённых видов операций, сделок и деятельности (налог на операции с ценными бумагами, лицензионные сборы).

По механизму формирования налоги подразделяются на прямые и косвенные.

Прямые налоги - налоги на доходы и имущество: подоходный налог и налог на прибыль корпораций (фирм); на социальное страхование и на фонд заработной платы и рабочую силу (так называемые социальные налоги, социальные взносы); поимущественные налоги, в том числе налоги на собственность, включая землю и другую недвижимость; налог на перевод прибыли и капиталов за рубеж и другие. Они взимаются с конкретного физического или юридического лица.

Косвенные налоги - налоги на товары и услуги: налог на добавленную стоимость; акцизы (налоги, прямо включаемые в цену товара или услуги); на наследство; на сделки с недвижимостью и ценными бумагами и другие. Они частично или полностью переносятся на цену товара или услуги.

Прямые налоги трудно перенести на потребителя. Из них легче всего дело обстоит с налогами на землю и на другую недвижимость: они включаются в арендную и квартирную плату, цену сельскохозяйственной продукции.

Косвенные налоги переносятся на конечного потребителя в зависимости от степени эластичности спроса на товары и услуги, облагаемые этими налогами. Чем менее эластичен спрос, тем большая часть налога перекладывается на потребителя. Чем менее эластично предложение, тем меньшая часть налога перекладывается на потребителя, а большая уплачивается за счет прибыли. В долгосрочном плане эластичность предложения растет, и на потребителя перекладывается все большая часть косвенных налогов.

В случае высокой эластичности спроса увеличение косвенных налогов может привести к сокращению потребления, а при высокой эластичности предложения - к сокращению чистой прибыли, что вызовет сокращение капиталовложений или перелив капитала в другие сферы деятельности.

1.2. Недостатки и пути оптимизации налоговой системы России

Налоговая система - наиболее активный рычаг государственного регулирования социально-экономического развития, инвестиционной стратегии, внешнеэкономической деятельности, структурных изменений в производстве, ускоренного развития приоритетных отраслей.

1. С самого начала построения налоговой системы России был взят фискальный ориентир. Налоговая система стала приобретать конфискационный характер. Через различные налоги у предприятий изымается 85-90% прибыли. Современная российская налоговая система лишена стимулирующего начала, которое в современных условиях развития должно осуществляться при реализации всех функций налогообложения - фискальной, распределительной и регулирующей.

2. Основной целью российской налоговой системы была определена, прежде всего, ликвидация дефицита бюджета. Это определялось не только преобладанием монетаристского подхода к ее построению в его одностороннем понимании без учета конкретных российских условий, но и требованиями международных финансово-кредитных организаций, которые для предоставления кредитов поставили условия - стабилизация рубля и сокращение бюджетного дефицита.

3. Основной недостаток налоговой системы России состоит в том, что она ориентирована на устранение дефицитности бюджета изъятием доходов предприятий. Нет достаточной увязки налоговой системы с развитием экономики и деятельностью непосредственных ее субъектов - предприятий. Потеря такой взаимосвязи привела к тому, что налоговая система развивается сама по себе, а предприятия, испытывая ее чрезмерное давление, - сами по себе. Многие поставлены на грань убыточности и банкротства. При этом предприятия заинтересованы в получении минимальной прибыли, чтобы избежать высокого налогообложения. Экономика как никогда становится затратной. Этому способствует почти полное отсутствие конкуренции при свободном ценообразовании. Налоговая система должна быть повернута к производству, стимулируя его рост и тем самым, увеличивая базу налогообложения.

4. Налоговая политика России строится пока исходя из принципа - "чем больше ставка, тем лучше для государства и построения рыночной экономики". В итоге - недобор налогов (как минимум 20-30% налоговых сумм), сокращение производства товаров, падение инвестиционной активности и отсутствие какой-либо заинтересованности предприятия в развитии производства.

5. Налоговая система должна базироваться на оптимальном сочетании интересов всех социальных слоев общества - предпринимателей, работников, государственных служащих, учащихся, пенсионеров и других, которые имеют большие различия в получаемых доходах. Такая социальная функция налогов имеет большое значение для обеспечения социального равновесия в обществе. В ведущих промышленно развитых странах мира соотношение доходов 10% населения, имеющего наибольшие доходы, и такой же численности с наименьшими доходами колеблется в пределах 1:5-10 раз. В настоящее время в России такое соотношение составляет не менее 1:2-25. Это значительно усиливает социальное расслоение общества по доходам. Налоговая система призвана смягчать такие различия путем прогрессивного налогообложения доходов физических лиц, что четко прослеживается в налоговых системах Запада. Российская же налоговая система не выполняет в достаточной мере эту функцию, что является существенным ее недостатком.

6. Налоговая система России не учитывает и то, что она функционирует в условиях монопольного ценообразования. Это обусловливает ее инфляционный характер, так как она стимулирует "вздувание" цен. И такое явление вполне закономерно - ведь производители товаров стремятся переложить все бремя налогового давления на непосредственных и конечных потребителей товаров - население. Поэтому подавляющая часть налогов приобретает косвенный характер, когда плательщик налога фактически перекладывает его на потребителя, включая в цену. Это становится возможным благодаря тому, что производитель товара имеет возможность диктовать цену потребителю и увеличивать ее, стараясь получить большую массу прибыли для собственного использования. В России доля косвенных налогов в налогообложении возрастает. Это указывает на неблагополучие в налогообложении, стремление увеличивать налоговые поступления "любой ценой". А цена такой политики высока - экономическая стагнация, инфляция, многократный (в тысячи раз) рост цен на потребительские товары.

7. Налоговая система должна соответствовать элементарным требованиям теории налогообложения. В России же базой налога на добавленную стоимость является не только прибыль и заработная плата (реальные элементы вновь созданной стоимости), но и амортизационные отчисления.

8. Часть налоговых платежей из прибыли предприятий также перекладывается на потребителя, имея возможность компенсировать уплату налогов ростом свободных цен. Это можно отнести и к другим налоговым платежам, а также тем начислениям на фонд заработной платы, которые включаются в себестоимость продукции (платежи в пенсионный фонд, в фонды социального и медицинского страхования и другие фонды).

9. Наша налоговая система построена так, что налоговые платежи возрастают по мере роста цен. Это очень удобно с точки зрения фискального содержания системы, но совершенно неприемлемо с позиций обоснованности налогообложения. Создается иллюзия роста доходности бюджета, тогда как на самом деле все это обусловлено инфляционным фактором - идет процесс "накачивания" налоговой массы, но в то же время увеличивается дефицитность бюджета, так как инфляционный фактор еще в большей степени влияет на его расходы.

10. Одним из наиболее существенных недостатков действующей налоговой системы является то, что она почти не стимулирует формирования в экономике наиболее важных пропорций развития. Ядром такой пропорциональности является соотношение темпов роста производительности труда и фонда потребления, как на макро, так и на микро уровнях. Пока же налоговая система России не ориентирована на косвенное поддержание указанного соотношения налоговыми методами, хотя и была сделана попытка через налогообложения прибыли предприятий воздействовать на сокращение темпов роста фонда потребления на предприятиях через минимальный необлагаемый его размер. Но такой порядок налогообложения не решает главнейшей проблемы - стимулирования роста производительности труда, вызывая у предприятий желание найти всевозможные ухищрения для сокрытия фонда заработной платы, и, прежде всего его распределения на большую численность работников, то есть фактически стимулирует непроизводительный труд с минимальной оплатой, падение его производительности.

Налоговая система России неадекватна экономическим условиям и задачам ее развития, не отражает специфики периода построения рыночной экономики, не учитывает тенденций развития налоговой системы экономически развитых стран и мирового опыта в целом. В связи с этим актуальной остается задача обеспечить формирования такой системы налогообложения, которая способствовала бы развитию экономики, формированию полноценных субъектов рынка с одновременным постепенным решением проблемы сокращения дефицитности бюджета и достижения финансовой стабилизации с последующим переходом к экономическому росту. Понятно, что взвешенной налоговой политике принадлежит особая роль. Наряду с фискальной ролью налоговая система в условиях становления рынка должна выполнять активную стимулирующую функцию. Реформирование налоговой системы России должна соответствовать этим требованиям. Требует изменения механизма и целевая направленность налогов.

Оптимизация налоговой системы России заключается не в радикальных изменениях, а в укреплении налоговой системы, ее совершенствовании. Нужно существенно повысить качество планирования и финансирования государственных расходов, укрепить доходную базу бюджетной системы, создать необходимые механизмы контроля за эффективностью использования государственных финансовых ресурсов. Основная задача этого этапа - обеспечение налоговыми доходами минимизации дефицита федерального бюджета с тем, чтобы за счет внутренних и внешних источников и приемлемой степенью надежности финансировать экономическое развитие страны.

Основные направления налоговой реформы в России в этом общем контексте видятся следующими:

1) ослабление налогового бремени и упрощение налоговой системы путем отмены низкоэффективных налогов и отчислений во внебюджетные фонды;

2) расширение налоговой базы благодаря отмене ряда налоговых льгот, расширению круга плательщиков налогов и облагаемых доходов в соответствии с принципом "налоговой справедливости";

3) постепенное перемещение налогового бремени с предприятий на физических лиц;

4) решение комплекса проблем, связанных со сбором налогов и контролем за соблюдением налогового законодательства.

На данный момент целесообразно:

• резко увеличить налогооблагаемую базу и ставки ресурсных платежей как основной составляющей дифференциальной ренты, которая должна поступать в доход государства;
• расширить права местных органов при установлении ставок налогов на имущество юридических лиц (но исключить налогообложение оборотных средств) и граждан;
• расширить меры по налоговому стимулированию инвестиционного процесса и преимущественного направления предприятиями средств на развитие, совершенствование и расширение производства, развитие малого бизнеса, поддержку аграрного сектора;
• усилить социальную направленность налогов. Для этого нужно постоянно увеличивать, с одной стороны, необлагаемый минимум доходов граждан, а с другой - ставку подоходного налога лиц с очень высокими доходами, а также расширить круг подакцизных предметов роскоши и повысить ставки акцизов на них;
• ввести прогрессивный налог на недвижимость.

В перспективе, когда будет обеспечена финансовая стабилизация, и в полную силу задействованы рычаги рыночной само регуляции экономики, можно ставить вопрос о формировании сбалансированной (с изменением некоторых акцентов) системы взимания налогов, выполняющей не только фискальную (для обеспечения потребностей государства), но и в должной мере стимулирующую и регулирующую функции.

Очевидно, наше государство на ближайшие пять лет должно иметь следующие основные стратегические цели в области планирования налогообложения:

1) ужесточение налоговой дисциплины, формирование цивилизованного института налогоплательщиков;

2) упрощение налоговой системы;

3) налоговое стимулирование производства и реализации конкурентоспособных отечественных товаров;

4) совершенствование принципов федерализма, развитие в стране муниципальных налоговых систем.

Реформирование действующей налоговой системы должно осуществляться в направлениях создания благоприятных налоговых условий для товаропроизводителей, стимулирования вложения заработных средств в инвестиционные программы, обеспечения льготного налогового режима для иностранных капиталов, привлекаемых в целях решения приоритетных задач развития российской экономики. Эти направления имеют непосредственное отношение практически ко всем федеральным и региональным налогам. Среди них ключевое значение получают налоги на прибыль и на добавленную стоимость, которые в решающей мере определяют налоговое бремя на товаропроизводителей и благодаря этому способны либо подавить производство, либо стать мощным рычагом его стимулирования.

ГЛАВА II
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ - ОДНО ИЗ ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ РЕФОРМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
(на примере эксперимента в Великом Новгороде и г. Твери)

2.1. Концепция и стратегические цели эксперимента

Существующая система имущественных налогов для юридических лиц тормозит инвестиции, делает невыгодным обновление основных фондов предприятий-производителей. Платежи за землю нестабильны, ставки налога и арендной платы меняются практически ежегодно, что затрудняет расчеты экономической эффективности инвестиционных проектов, особенно средне- и долгосрочных. Существенная разница в налогообложении имущества юридических и физических лиц стимулирует искусственное снижение налогового бремени путем переоформления объектов на физических лиц.

Налогообложение имущества физических лиц неэффективно с фискальной точки зрения (по большой части объектов сборы меньше, чем расходы на управление налогом), и не обеспечивает справедливого распределения налогового бремени. Значительная часть наиболее дорогих вновь построенных объектов не облагается налогом, поскольку законодательство не требует их ввода и регистрации прав. Методики определения налогооблагаемой стоимости устарели, жилье лучшего качества и местоположения часто по остаточной стоимости дешевле, чем крупнопанельные отдаленные новостройки, в отличие от рыночной стоимости.

Эти недостатки существующей системы были учтены Минфином России при подготовке проекта Налогового Кодекса, который предусмотрел возможность замены налогов на имущество и землю консолидированным налогом на недвижимость, по решению местных органов власти.

Налоговая система Российской Федерации нуждается в реформировании, причем одним из важнейших ее направлений является снижение налогового бремени для предприятий-производителей путем выведения активной части основных фондов из-под налога на имущество. Создание системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости является одним из направлений налоговой реформы, которая начата правительством Российской Федерации.

Суть проводимой сегодня реформы состоит в замене трех налогов: налога на имущество юридических лиц, налога на имущество физических лиц, налога на землю - одним консолидированным налогом на недвижимость, налогооблагаемой базой которого является рыночная стоимость объекта. Эти изменения призваны стимулировать как развитие рынка недвижимости, его легализацию, так и более эффективное использование земли, зданий и сооружений.

Налог на недвижимость, рассчитанный исходя из ее рыночной стоимости, успешно применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функции как в странах с хорошо развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой. Налог на недвижимость составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты в Нидерландах, до 81% - в Канаде и до 52% во Франции. В США, в зависимости от штата, эта доля может составлять от 10 до 70 %. По отчетам Всемирного банка в ряде стран с развивающейся рыночной экономикой налог на недвижимость составляет 40-80 % местных бюджетов. Поэтому не исключается возможность, что при последовательном проведении концептуальных приемов эта система может быть также успешно внедрена в Российской Федерации.

Выбор модели, работоспособной в российских условиях, должен основываться как на основополагающих принципах построения модели налогообложения, так и на учете специфики формирования, учета, оценки недвижимости и налогового администрирования, которая сложилась в городах Российской Федерации.

Поэтому Министерство Финансов Российской Федерации высказало заинтересованность в использовании проекта для отработки концепции и конкретных механизмов налогообложения недвижимости на примере нескольких городов. Опыт, полученный при создании системы налогообложения недвижимости в конкретных городах, ляжет в основу рекомендаций и рамочного закона о налоге на недвижимость.

Осенью 1995 года специалисты проекта проанализировали 9 городов, включая крупнейшие, большие, средние и малые города Европейской части России. При этом учитывалось:

• состояние учета (наличие, доступность и полнота информации о характеристиках) объектов недвижимости;
• формирование объектов недвижимости, приватизация и определение правового статуса объектов;
• развитие рынка недвижимости (показатели объемов и ценовая динамика вторичного рынка недвижимости разных типов);
• использование доходного потенциала недвижимости;
• интерес к проекту, готовность к проведению эксперимента, совместному решению задач проекта, включая выделение финансовых, материально-технических ресурсов и специалистов;
• административная эффективность (способность городских властей внедрить реформу и мобилизовать соответствующие организации на выполнение поставленных целей), характер взаимодействия организаций, ответственных за управление недвижимостью;
• типичность города и способность к тиражированию.
• Наиболее подготовленными к реформированию систем налогообложения недвижимости по рыночной стоимости оказались города Великий Новгород и Тверь.

В начале 1996 года города Новгород и Тверь обратились в Правительство РФ с инициативой о проведении эксперимента по введению налога на недвижимость, которая была поддержана Новгородской и Тверской областями.

Для подготовки согласованной концепции введения налога на недвижимость и разработки нормативно-правовой базы реформы налогообложения недвижимости решением Правительства РФ была создана рабочая группа под руководством заместителя министра финансов, в которую вошли представители вышеназванных городов и областей, а также соответствующих министерств и ведомств.

В ответ на инициативу территорий, для отработки согласованной концепции введения налога на недвижимость и подготовки правовой базы эксперимента в феврале 1996 г. была создана межведомственная рабочая группа (Распоряжение Правительства Российской Федерации от 28.02.96 №291-р, дополненное Распоряжением Правительства от 28.01.1997 №123-р). Рабочая группа обеспечила механизм согласования позиций ведомств и уровней власти в процессе подготовки правовой базы для эксперимента.

В декабре 1996 г. законопроект "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери" был представлен в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации, к июню был принят в третьем чтении, в июле одобрен Советом Федерации и подписан Президентом Российской Федерации.

Одновременно с подготовкой Федерального закона в городах началось согласование концепции эксперимента и проведение подготовительных работ.

20 июля 1997 года Федеральный закон "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери" № 110-ФЗ был принят и вступил в силу. Изменения и дополнения к нему приняты Государственной Думой 24.06.1999г.

Во исполнение Федерального закона Администрацией Великого Новгорода с 1997 по 1999 гг. осуществлялись работы по подготовке к проведению эксперимента по налогообложению недвижимости по следующим этапам:

1. Создание информационной базы налогообложения недвижимости.

2. Создание автоматизированной системы управления налогом на недвижимость.

3. Анализ рынка недвижимости и разработка методики оценки объектов недвижимости для целей налогообложения.

4. Анализ последствий введения налога при различных вариантах ставок и льгот и формулирование политики налогообложения.

5. Создание нормативно-правовой и организационной базы налогообложения недвижимости.

6. Проведение работы с налогоплательщиками по реализации программы формирования общественного мнения для разъяснения и поддержки реформ.

Цели, реализацию которых должно обеспечить введение налога на недвижимость в городах Новгороде и Твери, подразделяются на две группы:

1) Тактические цели - разработать приемлемую для российских условий модель налогообложения недвижимости и проверить ее работоспособность, в целях модификации проекта Налогового Кодекса.

2) Стратегические цели обусловлены взаимосвязью налоговой системы и задач развития федерализма и демократических институтов местной власти, и обеспечения экономического роста.

Краткосрочные цели - обеспечить благоприятный инвестиционный климат путем:

а) стабилизации на перспективу ставок налога на недвижимость и арендной платы за землю, зафиксировав их в процентах от оцененной рыночной стоимости;

б) выведения из-под налогообложения активной части основных фондов, поддержав технологическую модернизацию производства и создание новых рабочих мест.

Среднесрочные цели - обеспечить лучшую собираемость налогов (в том числе на доходы) и повысить бюджетные доходы от недвижимости, а также стабильность поступлений в местные бюджеты, и стимулировать эффективное использование городских земель и рационализацию пространственного развития города.

Долгосрочные цели - постепенное выравнивание налогового бремени владельцев различных видов недвижимости, обеспечить финансирование развития территории (долгосрочных проектов строительства дорог, развития коммунальной инфраструктуры, улучшения общественных услуг) за счет собственных ресурсов и приращения налогового потенциала территории.

Социально-экономические ограничения, которые должны учитываться при подготовке эксперимента:

• опасность выпадения доходов за счет сокращения налогооблагаемой базы при переходе от налогообложения имущества к налогообложению недвижимости предприятий - здания и сооружения составляют около половины имущества, остальное - машины, оборудование, сырье и материалы, запасы, нематериальные активы;
• возможности повышения налогового бремени владельцев жилья, дач, гаражей ограничены платежеспособностью населения;
• соотношение бремени владельцев и нанимателей (арендаторов) не должно тормозить процесс становления класса собственников.

Суть эксперимента - заменить налоги на имущество и землю консолидированным налогом на недвижимость на основе рыночной стоимости. Одновременно изменить методику определения арендной платы за землю, нежилые помещения, жилье (плата за найм), увязав её с оценкой рыночной стоимости для целей налогообложения.

Целевые ориентиры (задачи) при определении политики налогообложения недвижимости:

• определить базу налогообложения, ставки налога на недвижимость и арендной платы таким образом, чтобы суммарные доходы были, по крайней мере, не ниже поступлений от заменяемых налогов в бюджеты всех уровней;
• обеспечить расширение базы налогообложения за счет включения объектов государственной и муниципальной собственности (находящихся во владении лиц на правах хозяйственного ведения и оперативного управления);
• обеспечить сбалансированный переход к новому налогу, избегая резких изменений налогового бремени для владельцев жилья, гаражей населения, а также для владельцев недвижимости производственного назначения.

Направления подготовки к введению налога на недвижимость:

1) Нормативно-правовое обеспечение эксперимента - подготовка и принятие следующих документов:

• О порядке создания и ведения реестра недвижимости для целей налогообложения. (Решение представительного органа местного самоуправления).
• О налоге на недвижимость. (Решение представительного органа местного самоуправления).
• О порядке отнесения объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости для целей налогообложения (Решение представительного органа местного самоуправления).
• О комиссии по рассмотрению жалоб налогоплательщиков. (Решение представительного органа местного самоуправления).
• Положение о проведении переоценки недвижимости для целей налогообложения (Методика оценки рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения. Решение представительного органа местного самоуправления).

2) Организация институциональной поддержки реформы налогообложения недвижимости на местном уровне:

• создание рабочей группы по подготовке к введению налога на недвижимость;
• создание отдела администрирования недвижимости (службы учета и оценки недвижимости для целей налогообложения) в составе местной администрации.

3) Материально-техническое и кадровое обеспечение:

• обеспечение необходимой вычислительной техники, программного обеспечения и подготовка кадров для ведения реестра недвижимости;
• проведения переоценки, анализа последствий;
• работа с общественностью.

4) Создание программного обеспечения - автоматизированной информационной системы налогообложения недвижимости, создание структуры базы данных для города (района).

5) Проведение переучета недвижимости и создание реестра недвижимости для целей налогообложения: организация массового сбора и ввода данных об объектах недвижимости, правовом статусе и правообладателях.

6) Проведение переучета прав на объекты недвижимости для целей налогообложения.

7) Анализ рынка и проведение массовой переоценки недвижимости на основе рыночной стоимости для целей налогообложения

8) Проведение вариантных расчетов и анализ последствий введения налога на недвижимость по группам плательщиков и выработка политики налогообложения недвижимости (согласование базы налога, ставки, льгот)

9) Выработка скоординированной политики определения арендной платы за землю, нежилые помещения и жилья (платы за найм), на основе рыночной стоимости - с тем, чтобы налоговое бремя собственника объектов было не больше (меньше) размеров платы за право пользования, а стоимости аналогичных объектов оценивались приметно одинаково.

10) Работа с общественностью, разъяснение целей проводимой работы, анализ общественного мнения и разработка кампании поддержки реформы.

Введение налога на недвижимость должно существенно изменить режим землепользования, стимулировать эффективное использование городских земель. Однако, учитывая относительно небольшую долю земель, используемых на основе права собственности, изменение налогообложения должно сочетаться с реформой арендной платы за землю. Изменение арендной платы за землю преследует следующие цели:

• приблизить платежи за пользование землей к оценкам ее рыночной стоимости по районам города,
• избежать резких, революционных изменений уровня платы для категорий землепользователей,
• не провоцировать массовый выкуп земель под приватизированными предприятиями, чтобы не допустить снижения будущих доходов (небольшая разница между ставкой налога и ставкой арендной платы по землям промышленного назначения),
• обеспечить возможное единообразие ставок арендной платы для коммерческих видов деятельности, чтобы создать основу конкуренции за наилучшие участки, включая выкуп в собственность, и повышение доходности городских земель,
• стабилизировать ставки аренды путем перехода к рыночной стоимости, определить перспективу их изменения, обеспечив предсказуемость условий землепользования,
• определить перспективу сближения режима платы за землю для коммерческих и промышленных пользователей, как основы более рационального использования земель и повышения их доходности.

Стабилизация ставок платежей за городскую недвижимость и четкое определение перспектив их изменения существенно повлияет на инвестиционные процессы в городе, повысит спрос на городскую недвижимость со стороны инвесторов - как внешних, так и внутренних. Таким образом, учитывая ограниченность земли как ресурса, повышение спроса вызовет повышение рыночной стоимости недвижимости, и соответствующий рост доходов бюджетов.

Устанавливать ставки налога на недвижимость и арендной платы за землю и планировать их изменение можно на основе целевых установок, во-первых, в части бюджетных доходов, во-вторых в части стимулирования инвестиционной деятельности.

Переход к налогообложению на основе рыночной стоимости позволит прогнозировать поступления при различных вариантах политики органов власти, и обосновывать выбор политики землепользования, налогообложения, стимулирования инвестиционной деятельности.

Помимо положительных эффектов за счет повышения доходности недвижимости, стабилизация налогового режима в части имущественных и земельных платежей улучшит предпринимательский климат и стимулирует деловую активность на территории городов.

Это позволит собирать больше налогов на доходы населения, и прибыль предприятий. Таким образом, фискальные результаты введения налога на недвижимость будут больше, чем просто от увеличения сборов с недвижимости. Кроме того, результат в части доходов в бюджет будет сочетаться с широкими социально-экономическими изменениями - в части более интенсивного и рационального использования городских земель, обеспечения прозрачности бюджета и демократизации управления территорией.

2.2. Создание информационной базы налогообложения недвижимости

Одним из основных условий введения налога на недвижимость являлось создание полной базы данных о недвижимости, находящейся на территории Великого Новгорода.

В течение всего периода проводилась работа по введению объектов недвижимости в информационную базу данных - реестр недвижимости. В этих целях имеющаяся в архиве муниципального учреждения "Бюро технической инвентаризации" информация о зданиях, строениях, сооружениях и помещениях, находящихся на территории города, была перенесена вручную с бумажного носителя в специально созданную автоматизированную систему. Так как эта информация была, в значительной степени, устаревшей (не соответствовали и отсутствовали названия организаций, имели место дублирование и отсутствие технических характеристик строений и т.п.), основная деятельность была направлена на приведение базы данных в соответствие реальным показателям. Проведено дополнительное обследование зданий, строений, сооружений и помещений на всех земельных участках. Работы проводились с целью занесения неучтенных объектов в реестр и уточнения технических характеристик внесенных объектов. В результате было выявлено около 2000 неучтенных объектов нежилого назначения (25% всех нежилых объектов). Кроме того, более чем удвоилось количество учтенных гаражей, которые выпадали из базы налога на имущество физических лиц.

Значительных усилий потребовало определение прав и правообладателей по учтенным объектам недвижимости. На тот период регистрацией прав на недвижимость занимался один из отделов комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города. Через средства массовой информации до организаций, зарегистрированных на территории города, была доведена информация о необходимости, в кратчайшие сроки провести регистрацию прав на недвижимость. Дважды принималось решение городской Думы об освобождении предприятий и организаций города от уплаты за регистрацию прав на недвижимое имущество в части, поступающей в городской бюджет.

Первый этап работ по внедрению автоматизированной системы земельного кадастра и развитию геоинформационной системы в городе был начат с создания географической основы и нанесения на нее границ земельных участков по материалам адресной и сплошной инвентаризации. В качестве географической основы, на которой ведутся все кадастры, выбран план масштаба 1:500 с отображением на нем всех зданий, строений, сооружений, помещений и подземных коммуникаций.

Совмещение цифрового плана и результатов межевания позволяет учитывать не только параметры самого участка, но и его качественные характеристики. Например, автоматизировать получение информации по составу земель участка или оформлять на плане сервитуты земельного участка и ограничения в пользовании, а также определять другие характеристики, необходимые для изготовления кадастрового плана земельного участка, оценки объектов недвижимости. Осуществлена "привязка" зданий, строений, сооружений, помещений к земельным участкам по кадастровым номерам. В настоящее время присвоено кадастровых номеров более 55000 участкам.

С завершением изготовления цифрового плана в масштабе 1:500 и окончанием межевания земельных участков, завершится в основном создание автоматизированной системы земельного кадастра.

Основной картой градостроительного кадастра является карта зонирования, которая является приложением к правилам землепользования и застройки в Великом Новгороде. В феврале 1996 года была начата работа по созданию системы правового зонирования на местном уровне. Документы зонирования - местный нормативный правовой акт "Правила землепользования и застройки в Великом Новгороде" и Карта правового зонирования территории Великого Новгорода, были разработаны рабочей группой Администрации города при содействии компании "Bancroft Group" в рамках проекта USAID (Агентства США по международному развитию) и утверждены решением Новгородской городской Думы 19 декабря 1996 года.

Все эти наработки способствуют:

• совершенствованию системы налогообложения объектов недвижимости;
• формированию рынка недвижимости;
• вовлечению земли в оборот.

Таким образом, практически отработана технология массового переучета недвижимого имущества и определены направления необходимого совершенствования нормативно-правовой базы учета объектов недвижимости для целей налогообложения. Все комитеты Администрации по сети могут получать необходимые им данные в пределах их компетенции.

В 1998 году Новгородской городской Думой принято Положение о порядке ведения реестра объектов недвижимости для целей налогообложения.

Этапы работа по созданию Реестра недвижимости:

1. Присвоение кадастровых номеров земельным участкам, которые до начала эксперимента не прошли плановую инвентаризацию.

2. Перенесение информации из архивов земельного комитета и МУ БТИ в унифицированные информационные карточки на объекты недвижимости и присвоение им идентификационных номеров (создание Базы данных по объектам недвижимости на бумажных носителях).

3. Занесение информации с бумажных носителей в компьютер, создание Базы данных по объектам недвижимости на электронных носителях.

4. Сбор информации по объектам недвижимости нежилого (промышленного) назначения, по которым отсутствовала информация в архиве МУ БТИ, и занесение в электронную Базу данных.

5. Проверка корректности данных в Реестре, их статистический анализ, дополнения и уточнения Базы данных.

6. Полевые обследования объектов недвижимости (в основном, нежилого назначения), сверка характеристик объектов Базы данных и документов с натурой, корректировка Реестра по результатам обследования.

7. Создание Базы данных субъектов прав и её совмещение с Базой данных объектов недвижимости.

8. Проведение массовой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения (в соответствии с моделями оценки, представленными в Методике).

9. Сбор информации о предоставлении льгот категориям недвижимости и отдельным налогоплательщикам.

10. Расчёт ставки налога для каждого объекта недвижимости.

11. Мониторинг сбора и хранение информации по задолженности платежей в городской бюджет.

Отдел по администрированию налога на недвижимость организует взаимодействие структурных подразделений Администрации города для поддержания Реестра недвижимости в актуальном состоянии. Сектора ответственности подразделений за состояние Реестра:

• Земельный комитет - сведения по земельным участкам;
• БТИ - сведения по улучшениям земельных участков (зданиям, строениям, сооружениям, элементам благоустройства, инженерным сетям и т.п.);
• Учреждение юстиции, КУМИ - по правам на объекты недвижимости, собственникам и иным субъектам прав.
• Комитет по информатизации - программное обеспечение Реестра недвижимости и поддержание возможности работы всех структурных подразделений Администрации города в единой Базе данных.

В реестре недвижимости содержится информация:

1) о видах объектов недвижимости;

2) о физических характеристиках объектов недвижимости;

3) о правах на объекты недвижимости и субъектах этих прав;

4) о фактическом использовании объектов недвижимости;

5) об оценке стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения;

6) другие сведения, необходимые для целей налогообложения недвижимости.

Работы по поддержанию реестра недвижимости в актуальном состоянии продолжаются постоянно:

• производится сверка объектов недвижимости, находящихся в реестре Администрации города, с наличием объектов недвижимости у организаций в целях корректировки и внесения изменений и дополнений;
• по мере выявления недостающих характеристик у объектов недвижимости, информация передается структурным подразделениям Администрации города с целью внесения поправок;
• отчет о состоянии базы данных готовится ежемесячно.

На 01.03.2001 года всего в реестре недвижимости Великого Новгорода - 212666 объектов

в том числе:

земельных участков - 55565

жилых домов (основное строение) - 3633

часть жилого дома (жилая пристройка) - 779

нежилых строений (зданий) - 14433

нежилых пристроек - 9317

сооружений - 18709

гаражей - 14113

квартир (вторичный объект) - 85498

нежилых помещений (вторичный объект) - 2265

временных сооружений - 740

дачных домиков - 7614

ГЛАВА III
МАССОВАЯ ОЦЕНКА В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Автоматизированная информационная система налогообложения недвижимости - АИС НН

Одним из важных этапов проводимых работ было создание автоматизированной системы управления недвижимостью города с использованием новейшего программного обеспечения.

На момент начала проведения эксперимента в Администрации города была создана единая информационная система в среде СУБД Oracle. Муниципальная информационная система включала в себя следующие подсистемы:

• технический архив БТИ объектов недвижимости Великого Новгорода;
• реестр земельных участков;
• реестр прав на объекты недвижимости и земельные участки;
• базу субъектов (физических и юридических лиц).

В рамках эксперимента был проведен анализ информации в базе данных на полноту, целостность и непротиворечивость. Были разработаны отчеты по результатам анализа, которые предоставляются в подразделения Администрации, отвечающие за ведение базы данных.

Специалистами комитета по информатизации была изучена методика оценки объектов недвижимости и земельных участков, предложенная специалистами Центра анализа рынков недвижимости (ЦАРН). В результате были внесены изменения в структуры данных: в таблицы добавлены новые реквизиты объектов, используемые в формулах оценки недвижимости. Также было доработано программное обеспечение по учету объектов недвижимости и земельных участков в соответствии с новыми структурами данных. Была разработана программа для массового занесения информации по недвижимости, полученной вследствие полевых обследований. Далее вся полученная информации была систематизирована и экспортирована в основное хранилище.

Было разработано программное обеспечение для массовой оценки объектов недвижимости и земельных участков. Данное программное обеспечение позволяет производить переоценку всех объектов недвижимости в течение 2 часов. При необходимости существует возможность производить оценку выборочных групп объектов.

Также были созданы следующие программные модули:

• модуль выпуска уведомлений об оценке объектов недвижимости для юридических лиц;
• модуль сбора статистической информации по различным срезам;
• были внесены необходимые доработки в модуль подготовки данных в электронном виде в налоговую инспекцию.

Быстрое развитие рынка недвижимости предъявляет очень жесткие требования к оперативности доступа органов управления города (района) к точной и достоверной информации об объектах недвижимого имущества, их характеристиках, правовом статусе и рыночной стоимости.

Ответственная задача эффективного управления городским имуществом может быть решена только с помощью современных технологий обработки и анализа информации. Поэтому в настоящее время имеется достаточно много различных систем автоматизации функций учета и регистрации недвижимости. Принципиальным отличием рассматриваемой системы от указанных является то, что она предназначена для автоматизации процессов создания и ведения реестра недвижимости для целей налогообложения.

С октября 1995 года группой российских и американских экспертов выполнялся пилотный проект по разработке новой системы налогообложения недвижимости в России. Для реализации проекта были выбраны города Тверь и Новгород. Одной из подзадач проекта была разработка Информационной Системы Управления Налогообложением Недвижимости PTIMS (Property Tax Information Management System).

PTIMS является комплексной системой, включающей следующие подсистемы:

• ведения базы данных
• оценки недвижимости
• управления налогообложением
• расчета налога
• выпуска налоговых квитанций
• информационно-поисковой.

Концепция разработки PTIMS основана на следующих предположениях:

• имеется информационная система регистрации недвижимости (REIS -Real Estate Information System), которая содержит информацию о недвижимости и правах на нее;
• PTIMS и REIS работают на одном сервере Oracle, или на серверах, находящихся в одной локальной сети.

При этом PTIMS и REIS были разработаны, таким образом, что обеспечивается репликация необходимых данных о технических характеристиках недвижимости и правах на нее.

Такой подход имеет несомненные достоинства, но главным его недостатком являются довольно большие затраты как при внедрении системы, так и при ее эксплуатации. Кроме того, далеко не везде имеются системы типа REIS.

В рамках проекта "Партнерство во имя свободы" на персональном компьютере типа IBM PC на базе СУБД Personal Oracle был реализован демонстрационный прототип АИС НН малого города (района), обеспечивающий интеграцию данных о земле и объектах недвижимости для целей налогообложения.

В этом прототипе были реализованы модуль ввода данных о недвижимости и информационно-поисковый.

Для презентации демонстрационного прототипа АИС НН в базу данных должна быть введена тестовая информация. Демонстрационная версия АИС НН включает данные о 10000 земельных участках, 20000 строений, 70000 квартирах/помещениях и 1000 правообладателях. Объем этих данных сравним с имеющимся в г. Новгород. Эта версия АИС НН работает на Personal Oracle, установленном на персональном компьютере с 32 Мб памяти. Демонстрационная версия АИС НН была представлена на семинаре в апреле 1998 г. в Новгороде 4 районам Новгородской области. Дальнейшее развитие АИС НН выполняется сейчас в "Центре анализа рынков недвижимости" в рамках работ, проводимых в Одинцовском районе Московской области.

Функциональные возможности системы

Автоматизированная информационная система налогообложения недвижимости является комплексной системой, предназначенной для автоматизации управления налогообложением недвижимости и включает, следующие функциональные модули:

• модуль ввода и модификации данных кадастре недвижимости
• информационно-поисковый,
• массовой оценки недвижимости,
• выпуска уведомлений об оценке,
• управления налогообложением,
• расчета налога,
• выпуска налоговых квитанций и реестра,
• статистики и контроля качества кадастра недвижимости,
• сервисные.

База данных АИС НН должна содержать данные о:

• земельных участках,
• строениях (первичные и вторичные объекты),
• правообладателях (юридических и физических лицах),
• правах,
• параметрах налога и льготах.

Все данные об объектах недвижимости, правообладателях и их правах на недвижимость, характеристиках земельных участков и строений в кадастр вводятся на основании утвержденных форм ввода данных, поступающих из соответствующих организаций города (района) - земельного комитета, БТИ, и т.д.

Форма ввода данных в АИС НН адаптируется для каждого города (района), для того, чтобы включить в нее все технические характеристики объектов недвижимости, необходимые для массовой оценки их стоимости. Соответственно модифицируются экранные формы модуля ввода данных в кадастр недвижимости.

Система генерирует следующие выходные документы:

• уведомления об оценке недвижимости,
• налоговые извещения,
• реестр собираемых налогов.

Разработка системы выполнена с помощью Oracle Designer 2000 и Developer 2000 (Forms 4.5, Reports 2.5).

В Oracle Designer 2000 разработана укрупненная схема бизнес процессов, автоматизируемых АИС НН, которая представлена ниже на рис. 1.

На этой схеме представлены основные участники процесса: Земельный комитет, БТИ, Регистрационная Палата, Отдел налогообложения недвижимости, этапы процесса и потоки информации. Этапы процесса, изображенные в виде компьютера, представляют собой соответствующие интерактивные прикладные модули, а этапы, изображенные в виде принтера, прикладные модули генерации выходных документов.

Отметим абстрактный характер схемы - указанные бизнес единицы представляют собой определенные роли в процессе, а не обязательно соответствующие городские структуры.

Обмен информацией Отдела налогообложения недвижимости с Налоговой инспекцией и налогоплательщиком в основном осуществляется путем передачи выходных документов. Поэтому, для простоты, на схеме они не отражены.

Рис. 1.

Аппаратные и программные требования

АИС НН может работать как локальном варианте на одном персональном компьютере типа IBM PC, так и в сетевом варианте.

В первом случае рекомендуется ПК на базе процессора Pentium с оперативной памятью не менее 32 мегабайт и жестким диском не менее 1 гигабайта.

Во втором случае сервер должен иметь оперативную память не менее 64 мегабайт и два жестких диска не менее 1 гигабайта.

Для печати выходных документов необходим скоростной принтер.

АИС НН должна работать в операционных системах MS Windows 95 или MS Windows NT с СУБД Oracle версии 7.2 и выше (В первом случае Personal Oracle).

Модуль ввода и модификации данных кадастре недвижимости

Основой технологии сбора и обновления информации, содержащейся в кадастре недвижимости является форма ввода данных (DEF - Data Entry Form), заполняемая организациями ответственными за первичный учет соответствующих данных и передаваемая в отдел налогообложения недвижимости.

DEF должна обеспечивать сбор и интеграцию легитимной информации о земле, недвижимости и правах на них из различных источников. Ее структура должна быть адекватна структуре кадастра недвижимости, то есть DEF должна состоять из групп полей ввода информации, соответствующих атрибутам объектов кадастра недвижимости.

Кроме того, в DEF должны быть указаны источник данных, типы объектов кадастра недвижимости и выполняемая над ними операция:

• создание объекта,
• удаление объекта,
• обновление характеристик объекта,
• разделение объектов,
• слияние объектов.

Разработанная технология ввода и модификации данных кадастра недвижимости должна:

• обеспечивать выполнение всех необходимых операций над объектами кадастра недвижимости,
• быть максимально проста и прозрачна для оператора,
• по возможности исключать дублирование ввода данных,
• обеспечивать максимально возможный контроль корректности и согласованности вводимых данных, при обнаружении ошибок обеспечивать локализацию их источника.

Для реализации этих требований использован следующий подход. В базе данных создается таблица "Электронных образов форм ввода данных" (DEF), каждая строка которой содержит электронный образ соответствующей формы ввода DEF. То есть для каждого поля ввода DEF в таблице DEF есть соответствующая колонка. Кроме информационной части DEF содержит управляющую информацию:

• № входной формы,
• код источника данных,
• тип выполняемой операции,
• идентификатор оператора ввода,
• дату ввода,
• внутренние номера объектов ФК, над которыми выполнена операция данной формы (в случае ее успешного выполнения),
• код завершения операции (0 или код ошибки),
• текст сообщения об ошибке.

Ввод данных в кадастр недвижимости возможен или в диалогом режиме, когда оператор вручную вводит данные, или в пакетном, когда данные вводятся с помощью какой-либо программы из файлов или таблиц базы данных. И в том и в другом случае запись данных выполняется сначала в таблицу DEF, затем выполняются проверки полноты ее заполнения (наличия всех обязательных полей) и корректности выполняемой операции. Если операция корректна, то она выполняется и в управляющую часть DEF записываются соответствующие внутренние номера объектов ФК. При обнаружении ошибок оператору выдается соответствующее диагностическое сообщение (оно же помещается в соответствующее управляющее поле для дальнейшего анализа процесса ввода данных).

Такой подход обеспечит целостность кадастра недвижимости.

При необходимости корректировки ранее введенных данных их можно найти в таблице DEF по номеру формы и внести необходимые изменения.

Кроме того, такой подход позволяет при обнаружении в ФК некорректных данных восстановить номер формы, с которой вводились эти данные. В случае ошибки оператора это позволит уточнить данные по входному документу и устранить ошибку. В случае ошибочных данных во входном документе это позволит точно определить источник ошибочных данных.

Простота и прозрачность технологии ввода данных в ФК будет обеспечена тем, что интерфейс экранной формы ввода данных будет аналогичен форме DEF-документа.

Информационно-поисковый модуль

В базе данных АИС НН отражены характеристики объектов недвижимости и связи между ними. Поэтому информационно-поисковый модуль обеспечивает выборку информации об объектах недвижимости и правообладателях по заданным критериям, а также информацию об объектах, связанных с выбранным.

В частности, информационно-поисковый модуль обеспечивает выборку информации об объектах недвижимости по адресу или кадастровому номеру. Далее можно просмотреть и распечатать информацию о характеристиках найденного объекта, а также информацию о правообладателях и их правах. Если найден участок земли, то можно просмотреть также информацию о расположенных на нем строениях. Если найдено строение, то можно просмотреть также информацию о квартирах и помещениях в нем.

Можно найти физическое лицо по фамилии, имени, отчеству или юридическое лицо по названию фирмы и далее просмотреть информацию о его правах на объекты недвижимости.

Модуль массовой оценки недвижимости

Этот модуль реализует две функции:

• ввод описаний формул массовой оценки для различных типов объектов недвижимости,
• обеспечивает запуск процедур и управление процессом массовой оценки стоимости для всех объектов реестра недвижимости или указанной группы объектов.

Модуль выпуска уведомлений об оценке

Этот модуль обеспечивает формирование, предварительный просмотр и печать уведомлений об оценке недвижимости для всех объектов реестра недвижимости, или указанной части объектов.

Модуль управления налогообложением

Модуль реализует следующие функции:

• ввод параметров начисления налога,
• ввод и отмену привилегий при расчете налога.

Модуль расчета налога

Этот модуль обеспечивает запуск и управление процессом расчета налога для всех объектов реестра недвижимости, или указанной части объектов.

Модуль выпуска налоговых извещений и реестра налогов

Этот модуль обеспечивает формирование, предварительный просмотр и печать указанных документов для всех объектов реестра недвижимости, или указанной выборки объектов.

Модуль статистики и контроля качества кадастра недвижимости

Этот модуль обеспечивает формирование, предварительный просмотр и печать отчетов об общем количестве объектов, о количестве объектов определенного типа, о стоимости объектов, об объектах "без хозяина", а также различных статистических отчетов, используемых для контроля качества кадастра недвижимости и анализа последствий введения налога.

Сервисные модули

Эти модули обеспечивают ведение истории изменения характеристик объектов и прав на них, а также автоматизацию различных регламентных функций ведения базы данных АИС НН.

3.2. Методологическое обеспечение оценки для налогообложения недвижимости, моделирование и подходы к стоимости

Налогообложение недвижимости по рыночной стоимости представляет стабильный и гибкий источник доходов для местных администраций и одновременно стимулирует эффективное землепользование и застройку территории. В существующей ситуации, когда рынки недвижимости недостаточно развиты, рыночная информация не систематизирована, основной вопрос определения стоимости недвижимости заключается в том, каким образом оценить недвижимость, максимально приблизив её к фактической рыночной стоимости.

Массовая оценка является альтернативой индивидуальной оценке, в основе которой лежит личное мнение, опыт и квалификация эксперта-оценщика.

Недостатки массовой оценки:

• упрощенный подход к оценке;
• неспособность оценивать уникальные объекты;
• сложность построения модели.

Но это всё компенсируется быстрой и достаточно качественной (в пределах допустимой ошибки) оценкой достаточно большого объёма (массы) объектов оценки (в том числе и недвижимых) за короткий срок, что очень важно для целей налогообложения. Кроме того, издержки на производство оценки, а также её сроки, по сравнению с индивидуальной оценкой каждого объекта, неизмеримо малы.

Основные преимущества метода массовой оценки: объективность, универсальность, статистическая корректность, низкие затраты. По мере развития рынка и увеличения объёма операций, отвечающих условиям рынка свободной конкуренции, полученные оценки рыночной стоимости могут уточняться.

В большинстве случаев при налогообложении недвижимости используют массовую оценку. Используя стандартные наборы данных, модели массовой оценки и процедуры обеспечения качества, можно осуществлять оценку большого числа объектов недвижимости при небольших затратах. Массовая оценка, как и оценка отдельных объектов недвижимости, - это прикладной экономический анализ.

При проведении оценки факторы, влияющие на спрос и предложение, выражаются через модели оценки (формулы). Используя системные методы массовой оценки на основе компьютерных программ (САМА), можно получить результаты оценки, учитывающие большое количество факторов предложения и спроса, чем обычно принимается во внимание при проведении оценок отдельных объектов недвижимости. Результаты массовой оценки, соответственно, могут быть более точными.

В процессе массовой оценки основная часть аналитической деятельности получила наименование "Моделирования оценки". Модель оценки представляет собой математическое выражение изменения ситуации на рынке недвижимости в конкретный момент времени.

Массовая оценка включает в себя следующие основные этапы:

1) Сбор данных,

2) формирование базы данных,

3) построение модели,

4) апробация и корректировка модели.

5) Конечным продуктом является модель, позволяющая рассчитывать стоимость объекта по его характеристикам и адресу.

Модели массовой оценки базируются на трёх стандартных подходах к оценке:

1. прямого сравнительного анализа продаж;

2. затратном (стоимостном);

3. капитализации дохода.

Подход на основе сравнения продаж. Если имеется достаточное количество информации о продажах, модели массовой оценки, основанные на подходе на основе сравнения продаж, обеспечивает наиболее надёжные результаты расчёта стоимости. Методы градуировки, используемые в моделях, могут начинаться с таблиц и описательной статистики. Множественный регрессионный анализ может быть использован, когда объём продаж в группе моделирования превышает три или четыре продажи по каждой независимой переменной в модели. Аналогичные критерии могут быть использованы для оценки возможности использования адаптационных процедур оценки.

При массовой оценке модели сравнения продаж имеют следующий общий вид:

V = f (X1, X2, …, Xn);
где
V - расчётная цена продажи;
(X1, X2,…, Xn) - характеристики недвижимости.

Кроме того, в традиционных моделях сравнения продаж может быть использована градуировка с применением средств автоматизации и с применением рыночных показателей. Традиционная модель имеет вид:

V = Sc + AdJc;
где
V - оценка рыночной стоимости;
Sc - цена продажи сравнительного объекта недвижимости;
AdJc - общая величина поправки к цене продажи сравнительного объекта недвижимости на количественные и качественные различия между харктериситками сравниваемого объекта недвижимости и рассматриваемого объекта.

Подход на основе величины дохода (метод капитализации дохода). Такой подход включает процедуры определения текущей величины дохода, который будет получен от недвижимого имущества в будущем. Подход на основе величины основан на положении, что стоимость приносящего доход имущества прямо связана с величиной, продолжительностью и определённостью дохода, который будет получен от недвижимого имущества. Идея о том, что доход, который должен быть получен в будущем, всегда стоит меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в настоящее время (концепция временной предпочтительности), лежит в основе метода капитализации дохода. Ставка временной предпочтительности может рассматриваться как функция четырёх факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности, стоимость инвестирования или управление кредитом и риск. Эти факторы в комбинации формируют ставку капитализации, определяемую как взаимосвязь между доходом и стоимостью, по формуле:

R = IV,
где R - ставка капитализации;
I - доход;
V - стоимость.

Если доход от имущества известен и ставка капитализации может быть определена, мы можем рассчитать стоимость:

V = IR

Например, если годовой доход составляет $100 000 и ставка капитализации составляет 19%, то стоимость имущества равна $526 316. Для данного размера дохода, чем выше ставка капитализации, тем ниже стоимость имущества и наоборот, чем выше риск, инфляция, тем выше ставка капитализации.

Затратный (стоимостный) подход. Затратный метод базируется на предположении, что стоимость данного недвижимого имущества равна стоимости получения равноценного желаемого объекта-заменителя. В этом случае процесс приобретения является строительством объекта-заменителя на том же самом земельном участке, который рассматривается как свободный от застройки и оценивается с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования (метод замещения). Составляется смета на новое строительство, рассчитывается текущая стоимость строительства объекта. Если текущая стоимость строительства объекта выше, чем его рыночная стоимость, разница относится на так называемый аккумулированный износ, или снижение полезности. Существуют методы расчёта аккумулированного износа. При массовой оценке текущая стоимость объекта (здания, строения, сооружения) выражается в расчёте на единицу площади (например, руб/1 м2), данные по типу и качеству объектов сводятся в таблицы, компьютеризация которых ускоряет расчёты.

Затратный метод очень зависит от правильности расчёта износа. Аккумулированный износ включает функциональный, экономический и физический износ.

Физический износ связан с текущим физическим состоянием объекта и бывает необратимым (связанным с возрастом постройки) и обратимым.

Функциональный износ (моральное устаревание) связано с несоответствием текущим стандартам функционирования, использования.

Экономический износ связан со снижением полезности вследствие изменения внешних условий за пределами границ объекта недвижимости.

При массовой оценке стандартные допущения по износу, которые должны быть получены из данных рынка, содержатся в таблицах. Составление таблиц износа на основании рыночных данных начинается с расчёта остаточной стоимости зданий (цена продажи SP за вычетом стоимости земли LV), которая делится на расчётную стоимости замены на новое строение (RCN) для получения процента полезности. Процент полезности затем используется для построения графика, на котором он сопоставляется со сроком службы объекта или его эффективным сроком службы:

% полезности = (SP - LV) / RСN = f (срок)

На основе графика можно построить сглаженную таблицу % полезности. Или таблицы износа могут быть получены аналогичным способом путём построения графика дополнения к проценту полезности путём сопоставления его со сроком службы или эффективным сроком:

% износа = 1 - (SP - LV) / КСN = f (срок)

Успех этого подхода требует, чтобы величины стоимости земли были рациональными и совместимыми (согласующимися). Отдельные моменты износа должны быть построены для различных типов недвижимости и местоположения объектов.

Основные этапы построения моделей массовой оценки недвижимого имущества представлены в Приложении 1.

Оценка земельных участков

Специальное внимание должно быть уделено оценке земли, которую лучше всего производить, при наличии развитого рынка, на основе сравнения аналогов продаж. При этом составляются таблицы корректировок, земельных ставок и карты стоимости земельных участков.

Характеристики земли могут включать такие переменные, как размер, форму, топографию, вид или фасад и удалённость. Модель может быть точно измерена (градуирована) посредством как аддитивного, так и мультпликативного множественного регрессионного анализа. Модели оценки земли отражают внутренние трудности при её оценки. Цены продаж могут быть недостаточными в отношении количества продаж или ненадёжными, а улавливание стоимости местоположения отдельных участков очень сложный процесс. Но даже там, где модели не могут быть использованы прямо, они, однако, могут помочь установить рыночные взаимосвязи и соответствующие поправки к фактором местоположения, таким как угловое расположение, чрезмерно большие участки, вид на водоём и т.п.

Цель моделирования для проведения оценки - "стабильность" во времени, а также точность и объяснимость. Модели оценки должны постоянно совершенствоваться и корректироваться. Особое внимание должно быть уделено проверке применения модели и её результатов. Этому служит организация полевых проверок.

3.3. Модели массовой оценки рыночной стоимости недвижимости

Под оценкой рыночной стоимости для целей налогообложения понимается массовая оценка с использованием математических методов стоимости объектов недвижимости на 1 января того года, за который начисляются платежи.

Объектами недвижимости для целей налогообложения являются земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Плательщиками налога на недвижимость являются:

• по недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, - юридические и физические лица, обладающие вещными правами на недвижимость, находящуюся в государственной или муниципальной собственности;
• по недвижимости, находящейся в частной и иных формах собственности, - собственники недвижимости.

Применение моделей массовой оценки предполагает получение юридически правомерной оценки большого числа объектов недвижимости для целей налогообложения с минимальными затратами.

Значения технических характеристик объектов, к которым применяется модель с целью оценки рыночных стоимостей для налогообложения, соответствуют описанию объекта в реестре недвижимости и являются юридически правомерными.

В случае несогласия налогоплательщика со значениями технических характеристик объекта либо с оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости, он имеет право обратиться в Комиссию по рассмотрению жалоб налогоплательщиков при администрации Великого Новгорода.

Для оценки объектов недвижимости использована:

• информация по объектам жилого, промышленного и иного коммерческого назначения Великого Новгорода за период 1995-97 гг.;
• информация о сделках на вторичном рынке объектов недвижимости;
• информация о спросе и предложении на объекты недвижимости;
• экспертные оценки рыночной стоимости по представительной выборке объектов.

На этой основе были созданы базы данных, которые, помимо информации о сделках, включали физические характеристики объекта (площадь, техническое состояние, этаж расположения и т.п.), назначение и тип использования, местоположение, время и условия сделки.

В результате статистического анализа информации, содержащейся в базах данных, были получены математические модели для каждого вида недвижимости (жилье в многоквартирных домах, индивидуальные жилые дома, недвижимость промышленного и иного коммерческого назначения), позволяющие вычислять приближенные значения (оценку) рыночной стоимости объектов и обеспечивающие необходимую точность оценки.

Математическая модель отражает зависимость стоимости недвижимости от основных характеристик и показывают как изменится эта стоимость при изменении характеристик. Значения коэффициентов при этих характеристиках в моделях учитывают вклад каждой из них в рыночную стоимость объектов недвижимости. Значения коэффициентов определяются статистическим путем.

В модели не включены характеристики, значимость которых для формирования оценки рыночной стоимости объектов не подтверждается по результатам статистического и экспертного анализа на данном этапе развития рынка недвижимости в г. Новгороде. По мере развития этого рынка, увеличения числа характеристик недвижимости, на которые будут устойчиво реагировать уровни рыночных цен, и после включения этих характеристик в реестр недвижимости статистические модели массовой оценки могут быть уточнены и дополнены.

Для оценки относительно небольшой группы различных нетипичных объектов недвижимости, стоимость которых в значительной степени зависит от характеристик, не включенных в реестр недвижимости, могут применяться дополнительные поправки к величине стоимости, рассчитанной по модели массовой оценки. Перечень таких характеристик, соответствующие поправки, порядок их определения и применения приведен в Приложении 2.

Расчет рыночной стоимости ведется в рублях (пересчет осуществляется по курсу Центрального Банка РФ на день проведения оценки).

Применяются следующие модели массовой оценки недвижимости:

• модель оценки рыночной стоимости недвижимости жилого назначения в многоквартирных домах;
• модель оценки рыночной стоимости индивидуальных домов и придомовых земельных участков;
• модель оценки рыночной стоимости недвижимости объектов промышленного и иного коммерческого назначения.

Модели не предназначены для оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, сооружений.

Модель оценки рыночной стоимости недвижимости жилого назначения в многоквартирных домах

Для оценки рыночной стоимости недвижимости жилого назначения в многоквартирных домах в соответствии с Методикой используются следующие характеристики:

1. этажность здания

2. этаж расположения квартиры

3. материал стен здания

4. число комнат в квартире

5. наличие балкона или лоджии

6. местоположение здания

7. общая площадь квартиры в кв. м.

8. жилая площадь квартиры в кв. м.

9. площадь кухни в кв. м.

10. год постройки здания

Порядок оценки рыночной стоимости объекта жилой недвижимости (квартиры):

Оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости (квартиры) производится по формуле:

Стоимость = К1 * К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * (К7 * В1 + А2 * В2 + А3 * В3 + А4 * В 4+ К8 * В5)
К1 - коэффициент влияния этажности здания
К2 - коэффициент влияния этажа расположения квартиры
К3 - коэффициент влияния материала стен здания
К4 - коэффициент влияния расположения квартиры на последнем этаже
К5 - коэффициент влияния местоположения здания
К6- коэффициент влияния износа здания
К7 - коэффициент влияния числа комнат в квартире
В1 - базовая ставка для коэффициента числа комнат
А2 - общая площадь квартиры
В2 - базовая ставка 1 кв.м. общей площади квартиры
А3 - жилая площадь квартиры
В3 - базовая ставка 1 кв.м. жилой площади квартиры
А4 - площадь кухни
В4 - базовая ставка 1 кв.м. площади кухни
К8 - коэффициент влияния числа балконов/лоджий
В5 - базовое значение для наличия балконов/лоджий

Значение коэффициентов и базовых ставок приведены в Приложении 3.

Модель оценки рыночной стоимости индивидуальных домов и придомовых земельных участков

Для оценки рыночной стоимости индивидуальных жилых домов в соответствии с Методикой необходимо использовать следующие исходные данные:

1. местоположение объекта (земельная зона);

2. материал внешних стен дома;

3. состояние здания (под снос или нет- эта поправка действует в том случае, если отсутствует характеристика общей площади объекта, соответственно оценка стоимость объекта равна 0);

4. общая площадь дома в кв. м;.

5. площадь земельного участка в кв. м;

6. наличие коммуникаций;

7. износ здания.

Вклад каждой характеристики в стоимость объекта отражается величиной коэффициентов, значения которых приведены в Приложении 4.

Порядок определения рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости индивидуальных домов производится по формуле:

Стоимость = К1 * К2 * К3 * (А1* В1* К4 * К5 + А2 * В2)
К1 - коэффициент влияния местоположения
К2- коэффициент наличия коммуникаций
К3 - коэффициент для дома, предназначенного под снос (в случае, если общая площадь дома равна 0, т.е. оценка здания не производится)
А1 - общая площадь дома
В1 - базовая ставка для 1 кв. м. общей площади дома
К4- коэффициент влияния материала стен дома
К5 - коэффициент влияния износа здания
А2 - площадь земельного участка
В2 - базовая ставка для 1 кв.м. площади земельного участка

Оценка дополнительных сооружений типа - пристройка, гараж, мезонин, предбинник,хозблок, баня, гараж, веранда и вариантов этих названий производится следующим образом:

Стоимость 1 кв.м. дополн. сооруж. = 1/2 стоимости 1 кв.м. индивидуального жилого дома, к которому относится данное сооружение

Оценка других типов сооружений (забор, сарай, колодец) производится методом, описанным ниже.

Значение коэффициентов и базовых ставок приведены в Приложении 4.

Модель оценки рыночной стоимости недвижимости объектов промышленного и иного коммерческого назначения

Для расчета оценки рыночной стоимости недвижимости промышленного и иного коммерческого назначения в соответствии с Методикой необходимо использовать следующие исходные данные:

1. назначение земельного участка;

2. вид использования здания (помещения и др., далее по тексту - здание);

3. материал стен здания;

4. местоположение (зона) здания;

5. общая площадь здания;

6. площадь земельного участка.

Вклад каждой из физических характеристик и местоположения отражается величиной коэффициентов, значения которых приведены в Приложении 5.

Порядок оценки рыночной стоимости зданий и помещений нежилого назначения и относящихся к ним земельных участков

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости промышленного и иного коммерческого назначения, включающих в себя здания, помещения и относящиеся к ним земельные участки производится по формуле:

Стоимость = К1 * [ К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * А1 * В1 .+ К7 * В2 * А2 0.72 + (А2 - А2 0.72 ) * В3]
К1 - коэффициент влияния местоположения здания
К2 - коэффициент влияния износа здания
К3 - коэффициент влияния вида использования здания
К4 - коэффициент влияния материала стен здания
К5 - коэффициент влияния типа и размера здания
К6 - коэффициент влияния качества постройки
А1 - общая площадь здания
В1 - базовая ставка для 1 кв.м. здания
К7 - коэффициент влияния вида использования земельного участка
А2 - площадь земельного участка
В2 - базовая ставка для 1 кв.м. площади А2 0.72
В3 - базовая ставка для 1 кв.м. площади (А2 - А2 0.72 )

Значение коэффициентов и базовых ставок приведены в Приложении 5.

Для объектов недвижимости, в состав которых входят два и более здания, расположенных на одном земельном участке, оценка рыночной стоимости производится следующим образом:

• вычисляются оценки рыночной стоимости каждого здания по вышеприведенной формуле при условии равенства нулю площади (А2,А3) земельного участка;
• вычисляется оценка рыночной стоимости земельного участка по вышеприведенной формуле при условии равенства нулю площади (А1) здания;
• оценка рыночной стоимости объекта недвижимости вычисляется суммированием оценок рыночной стоимости всех зданий и земельного участка.

ГЛАВА IV
ПОДГОТОВКА И ПРОВЕДЕНИЕ ЭКСПЕРИМЕНТА ПО НАЛОГООБЛОЖЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ В ВЕЛИКОМ НОВГОРОДЕ

4.1. Анализ рынка недвижимости и разработка методики оценки объектов недвижимости для целей налогообложения

Основная цель налогообложения недвижимости - это получение дохода, поэтому сбор налога и меры принуждения являются важнейшими функциями.

Причины низкой собираемости налогов следующие:

• уверенность в том, что государство неправильно распорядиться доходами;
• отсутствие веры в справедливость налога;
• плохо организованная и низкооплачиваемая работа специалистов налоговой инспекции;
• уверенность в том, что правительство не сможет принудить к уплате налога.

Оценка объектов недвижимости в Великом Новгороде проводилась с использованием модели массовой оценки. Именно такая оценка позволяет проведение работ с учетом следующих условий: оценка должна быть проведена в короткие сроки; затраты на нее должны быть минимальны; в методике оценки должна быть заложена возможность быстрой переоценки через какой-то период времени; оценка должна охватывать все объекты недвижимости. С помощью специалистов ЦАРН была разработана Методика оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения. Для этого использована следующая информация:

о сделках по объектам жилого, промышленного и иного коммерческого назначения города за период 1995-1998 годов;

о сделках на вторичном рынке объектов недвижимости;

о спросе и предложении на объекты недвижимости;

экспертные оценки стоимости по предварительной выборке объектов.

В результате статистического анализа информации, содержащейся в базе данных, были получены математические модели для каждого вида недвижимости (жилье в многоквартирных домах, индивидуальные жилые дома, недвижимость промышленного и коммерческого назначения), позволяющие вычислить значение (оценку) стоимости объектов и обеспечивающие необходимую точность оценки.

Математическая модель отражает зависимость стоимости объекта недвижимости от основных характеристик и показывает, как изменится эта стоимость при изменении характеристик. Значения коэффициентов в моделях учитывают влияние каждой из них на оценку и определяются статистическим путем.

Для оценки относительно небольшой группы различных нетиповых объектов недвижимости, стоимость которых в значительной степени зависит от характеристик, не включенных в реестр недвижимости, допускается применение дополнительных поправок к величине стоимости, рассчитанной по модели массовой оценки.

Методика содержит следующие модели массовой оценки недвижимости:

• модель оценки объектов недвижимости жилого назначения в многоквартирных домах;
• модель оценки стоимости индивидуальных домов, вспомогательных строений и придомовых земельных участков;
• модель оценки объектов недвижимости коммерческого и промышленного назначения и относящихся к ним земельных участков.

4.2. Анализ последствий введения налога, создание нормативно правовой и организационной базы налогообложения недвижимости

При проведении расчетов по определению базовой ставки учитывались следующие условия:

• поступление доходов в городской бюджет по заменяемым платежам должно быть не ниже поступлений от прежних налогов (с учетом сохранения расчетов с бюджетами всех уровней);
• обеспечение относительно плавного перехода от имущественных и земельных платежей к новому налогу для юридических лиц;
• социальный момент - ставка налога не должна быть слишком высокой;
• сохранение льгот по налогу физическим лицам в объеме, предусмотренном действующим Российским законодательством;
• создание условий для формирования рынка земли.

Ставка налога на недвижимость, единая для всех видов недвижимости, предполагалось, будет принята в размере 2 процентов от налогооблагаемой базы объекта недвижимости.

Подготовительные работы, проведенные в 1997-1998 годах, показали, что при единовременном замещении налогом на недвижимость сразу двух налогов ожидается существенное выпадение доходов бюджета. В результате пришли к заключению о поэтапном введении налога на недвижимость. С таким предложением Администрация города обратилась в Правительство Российской Федерации. В ноябре 1999 года были внесены изменения и дополнения в Федеральный закон "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах великом Новгороде и Твери", которые позволили органам местного самоуправления самим определять порядок перевода отдельных категорий налогоплательщиков, а также определены предельные ставки налога на отдельные виды недвижимости.

Во исполнение Федерального закона "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери" в декабре 1999 года был принят Областной закон "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городе Великий Новгород".

Администрацией города были подготовлены следующие документы:

• Положение о налоге на недвижимость
• Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения
• Положение о комиссии по рассмотрению обращений, заявлений и жалоб налогоплательщиков
• Постановления Администрации города "О порядке рассмотрения обращений, заявлений и жалоб налогоплательщиков".

Новгородская городская Дума в начале 2000 года приняла ряд нормативно-правовых актов, способствующих введению налога на недвижимость:

• О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в Великом Новгороде
• Об утверждении Положения о налоге на недвижимость
• Об утверждении "Методики оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения".

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проводимой работы по введению налога на недвижимость ожидаются следующие последствия:

Финансовые - создание более устойчивого и надёжного источника пополнения доходной части городского бюджета в виде платы за землю, повышение уровня собираемости налогов, т.к. недвижимость носит материальный и очевидный характер, её не скроешь как налог на прибыль.

Экономические - стимулирование экономического развития путём снижения налогового бремени на предпринимателей, освобождения активной части основных фондов предприятий, стимулирование эффективного использования городских земель и развития рынка недвижимости.

Правовые и административные - улучшение учёта недвижимости, создание информационной базы для регистрации прав собственности, создание эффективной системы землепользования и улучшение инвестиционного климата за счёт стабилизации налогообложения земли и зданий.

Политические - развитие бюджетного федерализма и укрепление финансовой основы местного самоуправления.

Социальные - более справедливое распределение налогового бремени, т.к. устраняется различие между физическими и юридическими лицами в части использования коммерческой и промышленной недвижимости; формирование сознательного, грамотного налогоплательщика; легализация рынка недвижимости, предоставление обществу разнообразной и достоверной информации об объектах недвижимости, в том числе и об их рыночной стоимости. Ставка налога - единая для всех видов недвижимости, различается лишь доля рыночной стоимости, которая подлежит налогообложению (ставка налога применяется к объекту собственника, а объект налогообложения у всех различный).

В результате реформирования системы налогообложения меняется подход к определению суммы налога.

По действующей системе:

Сумма налога = инвентарная стоимость * ставка налога. Ставка налога на имущество для юридических лиц - 2%, физических - 1%.

По новой системе:

Сумма налога = рыночная стоимость * ставка налога. Ставка налога одинакова для всех видов недвижимости, но налогооблагаемая стоимость различна.

Преимущества налога на недвижимость

Для юридических лиц:

• из налогооблагаемой базы выводится стоимость промышленного оборудования технологических процессов, машин и механизмов, что является хорошим стимулом для привлечения инвестиций с целью проведения технического перевооружения;
• из налогооблагаемой базы выводится стоимость запасов товарно-материальных ценностей;
• ставка налога стабильная, меняется только рыночная стоимость объекта.

Для физических лиц:

• Уровень налогообложения собственников нежилых помещений, в целом повышается. В первую очередь это коснётся собственников магазинов, кафе, складов и других нежилых объектов в зависимости от зоны местоположения и качественных характеристик недвижимости.
• Налоговое бремя в части жилья повышается незначительно. Оно будет определяться с учётом платежеспособности населения и принципа справедливого распределения, - чем дороже жильё, тем больше сумма налога. Тем самым тяжесть налогового бремени переносится на более обеспеченные слои населения. Льготы по оплате жилья находящегося в собственности, предусмотренные федеральным законодательством для социально не защищённых категорий граждан, сохраняются. Налог на основное жильё в собственности граждан не превысит платы за наём аналогичных квартир.

Система налогообложения недвижимости по её рыночной стоимости сегодня действует во многих странах мира. Она хорошо себя зарекомендовала как фискальная, стимулирующая и социальная мера. При последовательном проведении в жизнь эта система может быть успешно внедрена в России.

Первый этап проведения эксперимента

Налогоплательщиками на первом этапе являются организации, обладающие одновременно правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения и земельные участки, на которых располагаются эти объекты. Таких организаций на начало эксперимента в городе было только 9. Для города это нормально, так как вопросов и проблем в работе возникает много, а поскольку мы являемся первопроходцами в этом деле, готовых ответов нет.

В эксперименте с 2000 года участвуют следующие юридические лица:

1. ОАО "Авторемонтный завод"

2. ООО "Делант"

3. ЗАО "Кварц"

4. ОАО "Новгородстальконструкция"

5. ОАО "Новгородстрой"

6. ООО "Призма"

7. ОАО "Спектр"

8. ОАО "Типография "Новгород"

9. АООТ "Центр".

С ноября месяца 2000 года полноправным участником эксперимента, после регистрации прав на недвижимость в учреждении юстиции, стало ООО "Багров".

Представителям этих организаций до 1 февраля текущего года были вручены уведомления об оценке объектов недвижимости, согласно которых начисляется налог. Ставка налога для объектов недвижимости, используемых под промышленное производство, принята в размере двух процентов от стоимости, определенной по методике массовой оценке для целей налогообложения. Вся необходимая база данных была направлена в налоговую инспекцию.

Что касается жилой недвижимости, находящейся в собственности юридических лиц, то решением городской Думы внесены изменения в Положение о налоге на недвижимость и с 2001 года ставка налога для данного вида недвижимости составит 0,5% от оценки стоимости объекта.

Ежеквартально подводятся итоги уплаты налога на недвижимость и необходимо отметить, что все организации, участники эксперимента по налогообложению недвижимости, своевременно производили расчеты и уплату суммы налога. Срок уплаты налога за IV квартал 2000 года 10.04.2001г. Но уже по состоянию на 11.03.2001г. налог на недвижимость уплатили 7 организации на общую сумму 68,8 т. руб.

Организации, участники эксперимента отмечают следующее:

• простоту и удобства расчета нового налога (ранее расчет по налогу на имущество проводился по сложной формуле). В настоящее время Администрация города выдает организации уведомление об оценке стоимости объектов недвижимости и, зная ставку налога 2%, предприятие рассчитывает величину налога и ј уплачивает ежеквартально;
• - в связи с тем, что из налогооблагаемой базы выводится стоимость активной части основных производственных фондов, у предприятий появляется возможность сэкономить определенную часть средств и направить их на пополнение оборотных средств, а также на развитие производства, техническое перевооружение и др., что является положительным моментом в целях привлечения инвестиций. В результате развития производства предприятия получают дополнительную прибыль, что дает им возможность укрепить свою финансово - экономическую ситуацию.

Так, ОАО "Авторемонтный завод" по итогам года сэкономило 65 тысяч рублей.

ОАО "Новгородстальконструкция" - 60 тысяч рублей.

АООТ "Центр" сэкономило 4 тысячу рублей, но для них и эта сумма является существенной;

• наличие постоянной ставки налога на период эксперимента (до 2003 года). Уже сейчас это позволяет плательщикам лучше планировать свои расходы и доходы.

Проводятся работы с организациями - потенциальными участниками эксперимента:

• ведется картотека организаций, имеющих в собственности земельные участки;
• проводится анализ совокупных платежей организаций, имеющих земельные участки в собственности, в бессрочном (постоянном) пользовании;
• проводятся расчеты для физических лиц - владельцев гаражей и нежилой недвижимости и других категорий.

Аналитические расчеты показывают, что при освобождении активной части основных фондов от налогообложения (в первую очередь машин и оборудования) происходят потери в доходной части бюджета.

Одним из вариантов компенсации доходов является увеличение налоговой базы за счет сооружений. Для этого необходимо ввести в базу данных все технические параметры по сооружениям и провести их массовую оценку, а это требует дополнительно больших затрат времени и средств.

Специалистами Центра анализа рынка недвижимости была разработана методика массовая оценка стоимости сооружений по затратной модели. Однако апробирование этой методики не проводилось. Работы по внедрению такой методики не были доведены до конца.

Другим значительным вариантом пополнения доходной части бюджета является введение налога на недвижимость для физических лиц. Проведены аналитические расчеты для объектов как жилого, так и нежилого назначения.

Для жилья уровень налогообложения должен определяться с учетом платежеспособности населения и принципа справедливого распределения налогового бремени - чем дороже жилье, тем больше сумма налога. Тем самым тяжесть налогового бремени переносится на более обеспеченные слои населения.

Особенно важно увязать реформу налогообложения недвижимости с жилищной реформой, а именно - с реформой квартирной платы и коммунальных услуг. Сегодня собственник жилья оплачивает его содержание, и платит налог на имущество физических лиц. Наниматель также оплачивает содержание и услуги, и платит плату за найм. Если суммарные расходы собственника будут превышать платежи нанимателя, это негативно отразится на процессе приватизации жилья. Необходимо обеспечить экономические стимулы и поддержать стремление стать собственником. Поэтому налог на недвижимость для квартир, находящихся в собственности граждан, не должен превышать платы за найм.

Но, учитывая сложившейся на сегодня социальный момент в целом по стране и в городе, к перенесению налогового бремени на физические лица нужно подходить с особой осторожностью.

В сектор по налогообложению недвижимости в течение года обращались неоднократно организации по вопросам оценки объектов и перехода на новую систему налогообложения (ООО "Стиморол", ОАО "Новобанк", ЗАО "Деловой партнер", ОАО "Новгородский мясной двор" и т. д.).

На протяжении всего периода подготовки и проведения эксперимента неоднократно совместно с сотрудниками ЦАРН проводились семинары по вопросам налогообложения недвижимости, как для организаций города, так и для других регионов России.

По мере получения запросов из других городов и регионов страны о проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в Великом Новгороде, даются консультации и ответы на поступившие вопросы.

С момента подготовки к введению налога на недвижимость в городе проделана огромная работа, которую можно характеризовать следующими этапами:

1. Проведена инвентаризация всех земельных участков на территории города, всех зданий строений, помещений и сооружений. Технические характеристики этих объектов занесены в созданный единый реестр объектов недвижимости.

Работы в этом направлении продолжаются и ведутся постоянно.

2. В городе проведена оценка объектов недвижимости на основе модели массовой оценки, которая построена по имеющимся в реестре недвижимости техническим характеристикам и модулю (или формуле) оценки для коммерческого и промышленного назначения, жилой и индивидуальной застройки.

По специально разработанным формулам проводится массовая оценка всех объектов недвижимости.

3. Создана и работает унифицированная автоматизированная система управления налогом на недвижимость в среде ORACLE, которая дает возможность всем структурным подразделениям работать в единой базе. Данная система позволяет поддерживать реестр в актуальном состоянии, производить массовую оценку, выдавать готовые уведомления об оценке объектов недвижимости и прочее.

4. С целью введения налога на недвижимость принят пакет нормативно-правовых документов:

Областной закон "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городе Великий Новгород"

Решение городской Думы от 28.01.2000 № 835 "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в Великом Новгороде"

Положение о порядке ведения реестра объектов недвижимости для целей налогообложения (решение городской Думы от 29.12.98 №529)

Положение о налоге на недвижимость (решение городской Думы от 28.01.2000 №836)

Положение о комиссии по рассмотрению обращений, заявлений и жалоб налогоплательщиков (постановление Администрации города от 28.02.2000 №21).

5. Начат первый этап введения налога на недвижимость для организаций, обладающих одновременно правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения и земельные участки, на которых располагаются эти объекты.

Для успешной реализации эксперимента по введению налога на недвижимость необходимо:

1. Определить порядок взаимодействия соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления для обеспечения согласованности действий органов кадастрового и технического учета, регистрации прав, управления имуществом в целях поддержания реестра недвижимости в актуальном состоянии.

2. Рассмотреть на уровне Правительства РФ вопрос о возможности разработки методического обеспечения оценки объектов недвижимости для целей налогообложения на основе их рыночной стоимости.

3. Провести техническое перевооружение Инспекции МНС РФ в целях улучшения обмена информацией с Администрацией города.

4. Считать налог на недвижимость местным налогом. Все поступления от него должны зачисляться в местный бюджет.