Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы

Приложение 3
к постановлению Правительства Москвы
от 22 января 2002 года N 68-ПП

МЕТОДИКА
расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда,
находящимися в собственности города Москвы

Настоящая Методика разработана и направлена на реализацию Концепции управления собственностью города Москвы в целях повышения эффективности управления объектами нежилого фонда и использования рыночной оценки сдаваемых в аренду площадей.

Методика определяет цену предложения, по которой объект предлагается в аренду арендодателем.

Методика расчета направлена на мобилизацию в бюджет города' Москвы необходимых средств в виде погашения затрат собственника на содержание и реновацию объектов нежилого фонда и дохода от использования имущества, находящегося в собственности города, одним из которых является арендная плата за объекты нежилого фонда.

1. Общая часть

Методика расчета арендной платы применяется при сдаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы и состоящих на учете.

Рассчитанная в соответствии с данной Методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора.

2. Расчет арендной платы

Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ * S * Кд * Ккор),

где:
АПЛ - годовая величина арендной платы;
Азатр - затратная составляющая арендной платы;
Адох - доходная составляющая арендной платы;
НКЛР - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);
ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв.м арендуемого объекта;
S - площадь арендуемого объекта;
Кд - коэффициент доходности 1 кв.м аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы на текущий год;
Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.
ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года);

Величина ОТ определяется по формуле:

ОТ = Синв * Кот,

где:
Синв - инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);
Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05;

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы расчета арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет города Москвы.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно - Кот, НКЛР, Кд, Ккор, обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г.Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа. Страхование объекта проводится ежегодно в страховых компаниях, определенных в результате открытого конкурса, имеющих лицензию на страхование нежилого фонда.

Оценка (ОЦ) рыночной стоимости объекта нежилого фонда(объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком,определенным в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

В случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда, при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 кв.м нежилой площади на соответствующий год.

Величина Коэффициента доходности (Кд) определяется при формировании прогноза социально-экономического развития на очередной год и устанавливается правовым актом города Москвы.

Корректирующий коэффициент (Ккор) дифференцируется по трем категориям арендаторов:

- категория арендаторов, минимальная арендная плата которым установлена нормативно-правовым актом города Москвы;

- категория арендаторов, льгота по арендной плате которым установлена правовым актом города Москвы;

- категория арендаторов, льготы по арендной плате которым не предусмотрены.

Коэффициент принимается равным нулю (Ккор=О) для категории арендаторов, которым нормативно-правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права,аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал) заключается сроком до 1 года с последующим переоформлением на новый срок при подтверждении права на установление минимального размера арендной платы.

Коэффициент принимается равным не ниже 1/2 части планируемого дохода (не ниже Ккор=0,5) для категории арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена соответствующая льгота. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал) заключается сроком до 5 лет, при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.

Коэффициент принимается равным 1,0 (Ккор=1,0) для коммерческой категории арендаторов, получивших право аренды на общих основаниях (конкурс/аукцион), договор аренды может заключаться сроком свыше 5 лет, на праве пользования и владения (в том числе с правом выкупа арендованного объекта в соответствии с действующим законодательством. сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование. переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал).

Величина арендной платы не может быть ниже уровня стоимости затратной составляющей арендной платы.

Индивидуальное предоставление льгот не допускается.

Для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета, допускается снижение расчетной величины доходной части арендной платы, но не более, чем на 50%. Уровень снижения арендной платы устанавливается нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.


.