04.07.2002
В связи с изменением "правил игры" на земельном рынке (из-за принятия федерального закона о разграничении собственности на землю и земельного кодекса), московская власть поставлена перед фактом, что с большой степенью вероятности значительная часть земельных ресурсов столицы не будет являться собственностью города.
По-видимому, это одна из наиболее важных проблем, стоящих перед московской властью. Можно предположить, что ее решение "в лоб" потребует значительного времени, поэтому на первом этапе стороны попробуют договориться о каком-то взаимоприемлемом варианте. Вместе с тем, федеральная власть после 2000 года все более "привыкает" решать большинство вопросов во взаимоотношениях с регионами с позиции более сильного участника рынка. Таковы "правила игры" в нашем государстве, а их возможное изменение все в меньшей степени зависит от властных структур регионов.
Достаточно очевидно, что федеральные методы воздействия на власть региональную постепенно увеличиваются, и присутствует только одно существенное ограничение - нормы действующей Конституции РФ. Однако даже положение о том, что регулирование земельных отношений находится в совместном ведении федерального центра и субъектов федерации не является серьезным препятствием для проведения действий, ущемляющих интересы регионов. Что может противопоставить московская власть позиции федерального центра?
На первый взгляд - только публичные заявления высокопоставленных чиновников по этому вопросу, которые сводятся к призывам вести переговоры с федеральным центром на равноправных условиях и к критике законодательно установленного низкого уровня цен приобретения в собственность земельных участков, расположенных на территории г. Москвы.
Однако московская власть прилагает значительные усилия для минимизации возможных экономических потерь города при решении ряда принципиальных земельных вопросов. Напомним нашим Читателям, что основными федеральными законодательными актами, регулирующими земельные отношения в столице, являются:
Кроме того, в столице земельные отношения регулируются следующими городскими нормативными актами:
Кроме того, определенную роль по вопросам землепользования будет играть и "Генеральный план развития города Москвы до 2020 года".
Для того, чтобы действовали нормы Земельного кодекса, в первую очередь осуществлялись операции купли-продажи земли, необходимо предварительно провести ряд процедур. Первой такой процедурой должна стать процедура первичного разграничения собственности на землю в Москве. В настоящее время этот вопрос регулируют два федеральных закона - "О статусе столицы РФ" и "О разграничении прав собственности на земельные участки".
Изучение норм этих законов с большой степенью вероятности приводит исследователя рынка к выводу о том, что значительная часть московской земли должна принадлежать городу. Вот, что сказано в статье 8 федерального закона №4802-1:
"Здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура Российской Федерации, Центральный банк Российской Федерации, Пенсионный фонд Российской Федерации, а также земельные участки, на которых расположены указанные здания, строения и сооружения, находятся в федеральной собственности Российской Федерации".
Однако трактовать многие российские юридические нормы можно в зависимости от ситуации. Поэтому московская власть выражает опасения, что федеральным центром будут предприняты попытки трактовать нормы этого и других законов в своих интересах, что приведет к ущемлению экономических интересов города.
Скорее всего, для скорейшего решения этого вопроса городская администрация будет добиваться официального толкования норм действующего законодательства по этому вопросу в высших судебных инстанциях, то есть в Конституционном суде. Отметим, что у столичной власти имеются высокие шансы положительного решения этого принципиального вопроса.
В настоящее время для решения этого вопроса создана согласительная комиссия из представителей федерального центра и московской власти. С большой степенью вероятности, что в число первых участков, подлежащих продаже в частную собственность, попадут участки, расположенные в ММБЦ "Москва-Сити" и ряд других.
Московская власть проявляет вполне обоснованное беспокойство по поводу законодательно установленного низкого уровня цен выкупа земельных участков (до 30 ставок земельного налога). В соответствии с этим, в текущем году максимальная стоимость земли в Москве потенциально составляет от 0,8 млн. рублей ($25,5 тыс.) до 43,24 млн. рублей за 1 га ($1,38 млн.). Однако существующая динамика индексации ставок земельного налога способна уже к 2004-2005 годам выровнять ситуацию с действующими значениями стоимости выкупа прав аренды земельных участков. Достаточно очевидно, что федеральный центр в решении этого вопроса может применить и какие-то "нетривиальные" методы, принятые в существующей практике. Примеры подобных воздействий на властные структуры регионов уже есть. Но с большой степенью вероятности столичная власть имеет неплохие шансы на успех в решении этого вопроса, "цена" которого составляет несколько десятков миллиардов долларов...
Крапин Александр,
Информационное Агентство "RWAY" и
Аналитический Бюллетень рынка недвижимости
www.rway.ru