Комментарий ValNet.ru о перспективах и технологии ипотеки в России

В №7 за 2002 год журнала "Идеи вашего дома" опубликована статья А. Колотилкина "Ипотека - подпорка или долговая яма?" Данный журнал ориентирован на архитекторов, дизайнеров и их клиентов, но указанная статья представляет определенный практический интерес для всех специалистов по недвижимости, включая оценщиков.

В статье дан обзор основных ипотечных схем, действующих в России, как в Москве, так и в регионах. Проведен анализ сильных и слабых сторон ипотечного кредитования. Даны практические советы по этой проблеме потенциальным заемщикам. Эта информация может быть использована и при оценке квартир с обременением ипотекой.

Ипотечные кредиты, как известно, являются главным способом цивилизованного решения жилищной проблемы для большинства граждан в странах с рыночной экономикой. Ипотечное кредитование жилищного строительства является одним из несущих конструктивных элементов всего западного гражданского общества. С одной стороны, гражданин имеет мощный стимул в качестве возможности относительно быстрого приобретения жилья. С другой стороны, он при этом, по-существу, вынужден взять на себя очень ответственные обязательства - в течение нескольких десятков лет эффективно работать для того, чтобы получать высокие доходы. И кроме гражданина-заемщика в успешном выполнении данных обязательств заинтересованы не менее его самого практически все: государство, банки, работодатели. Это придает долгосрочный импульс к развитию всей экономики и делает полноправными участниками экономических процессов не только бизнесменов, но практически все население. Поэтому альтернативы ипотеке, по мнению многих экспертов, нет.

Но в России, что тоже известно, ипотека приживается плохо. Причин здесь много - от неумения и нежелания банков работать с мелкими клиентами на долгосрочной основе до отсутствия интереса у населения к ипотеке из-за сохранения практики бесплатного предоставления жилья нуждающимся. Но главная причина такого положения заключается в низком уровне доходов населения в России.

Допустим, даже не в Москве, а в одном из областных центров приобретается 3-х комнатная квартира за 30 тыс. ам. долл., из них ипотечный долг - 21 тыс. под 12% на 10 лет с ежемесячным погашением. Это означает, что заемщику предстоит в течение 10 лет выплачивать кредитору ежемесячно по 301, 29 ам. долл. Если эта сумма должна в соответствии с международной практикой и просто здравым смыслом не превышать 30-35% совокупного дохода семьи, то он должен быть в районе 1000 ам. долл. и более в месяц. А средняя зарплата в нашей стране составляет примерно 100 долл. США в месяц. Причем в реальной экономике среднегодовой темп роста таких показателей как ВВП, зарплата равен обычно 3-5%, в отдельных странах и в отдельные периоды в лучшем случае - 8-10%. Из этих цифр понятно, что большинству населения России приобретение квартир по ипотечным схемам еще долгое время будет оставаться не по карману.

Вместе с тем в России уже сейчас есть довольно большие группы населения, текущие доходы которых позволяют им приобрести квартиры с использованием ипотечного кредита. Однако, банкам и другим кредиторам требуются дополнительные гарантии сохранения высоких доходов и в перспективе, на весь срок кредита, у потенциальных заемщиков. На наш взгляд, наилучшими гарантами в этом случае могут стать работодатели заемщиков. В отличие от государства крупные и успешно действующие на рынке компании могут не только профинансировать на начальном этапе строительства жилья, но и гарантировать ипотечным организациям и своим работникам высокий уровень доходов последних и в будущем (зарплата, дивиденды). В свою очередь, такие гаранты могут быть и сами заинтересованы в ипотеке как экономическом методе привлечения и закрепления на длительный срок на своем предприятии наиболее высококвалифицированных и перспективных работников.

ValNet.ru


 

Ипотека - подпорка или долговая яма?

 

Обзавестись собственной квартирой или увеличить площадь уже имеющейся, улучшить её качество, переселиться в другой район или город в нашей стране сейчас можно почти исключительно через сделку купли-продажи. И несмотря на то, что в строительстве за редчайшим исключением используются отечественные материалы и комплектующие, цены на жильё не только остаются высокими, но и продолжают расти. В последнее время всё большим спросом и популярностью пользуется именно новое жильё. Но купить квартиру в новостройке, даже продав имеющуюся, по карману далеко не каждому. Чтобы решить эту проблему, можно взять деньги в долг у друзей (если такие есть), попытаться получить ссуду на работе (если дадут) или обратиться за ипотечным кредитом, что пока ещё достаточно непривычно для россиян, несовершенно естественно на Западе.

Механизмы ипотеки

Основных моделей ипотечного кредитования всего две, хотя вариантов и схем может быть великое множество. Простая модель представляет собой треугольник: покупатель-продавец-кредитор. Заёмщик, он же покупатель, берёт в банке кредит под залог приобретаемой квартиры. Банк открывает счёт для проведения расчётов с продавцами жилья и обеспечения гарантий расчётов при покупке квартиры в кредит. Покупатель через банк рассчитывается с продавцом за приобретённую квартиру и получает на неё право собственности, после чего в течение договорного срока погашает кредит и проценты по нему. А если заёмщику это не удаётся, то в счёт погашения кредита он лишается квартиры. Простота организации такой модели сделала её широко распространённой и в развивающихся, и во вполне развитых странах, например, в Великобритании, Франции, Испании. Огромную популярность подобный ипотечный механизм (в виде строительной сберегательной кассы - ССК) завоевал в Германии.

Гораздо сложнее двухуровневая модель ипотечного кредитования. В ней основной приток кредитных ресурсов поступает со специально для этого организованного вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Работоспособной такая модель становится лишь при расширенной и чётко отлаженной инфраструктуре ипотечного рынка. Здесь не обойтись без помощи государства и, как минимум, его частичного контроля над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Эта модель ипотеки сейчас имеет наибольшее распространение в США, поэтому её нередко называют американской. Её основная особенность в том, что ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов.

Интересно, что с конца XIX века и до революции подобная система ипотеки была организована и прекрасно действовала по всей России. После революции об ипотеке, естественно, пришлось забыть, разговоры о ней возобновились лишь в 1991 г. Первый пакет законов об ипотеке был принят в 1996 г., но лишь совсем недавно, в конце августа 2001 г., премьер-министр Михаил Касьянов подписал правила предоставления государственных гарантий по ипотечным облигациям. А это значит, что они появятся на рынке ценных бумаг, и в России начнётся реальное становление ипотеки по её двухуровневой модели. А потом ставки по ипотечным кредитам пойдут вниз, и уже гораздо большее количество россиян сможет воспользоваться этим вариантом приобретения жилья.

Банковская ипотечная программа

Одна из широко рекламируемых программ жилищного ипотечного кредитования - "ДельтаКредит", разработанная Инвестиционным фондом США-Россия. По этой программе фонд предоставляет российским банкам-партнёрам долгосрочное финансирование для последующей выдачи ими жилищных ипотечных кредитов физическим лицам на срок до 10 лет. Вот критерии, которым должны соответствовать ипотечные кредитные продукты, чтобы они могли предлагаться через программу фонда:

- максимальный срок ипотечного кредита - 10 лет;

- кредит (в долларах США) составляет 70% от стоимости жилья, а если первоначальный взнос выше $ 1 5 000, то может составлять 80%; процентная ставка фиксируется на весь срок действия договора;

- процентная ставка по кредиту - рыночная (на момент заключения договора); сейчас она равна 13-15%;

- по каждому кредиту осуществляется страхование жизни заёмщика, квартиры от риска утраты, права собственности на квартиру;

- мораторий на досрочную выплату (заметим, что подобные моратории скоро будут вводиться и в других программах).

В программе нет обязательного требования прописки в Москве или гражданства Российской Федерации, не требуются поручительства других лиц, нет ограничений по выбору квартиры (кроме домов под снос и с деревянными перекрытиями) или риэлторской компании. В соответствии с программой "ДельтаКредит", при покупке квартиры на вторичном рынке необходима её оценка в специализированной оценочной компании. При оформлении ипотечного кредита, кроме официальной зарплаты (по справке с основного места работы), могут быть учтены и другие законные схемы получения дохода, например, по банковским депозитам, страховым выплатам, ценным бумагам, от сдачи в аренду имеющегося жилья и прочие подтверждённые виды дохода.

Страховая ипотечная программа

ПСК совместно с ЦЭМИ РАН и при поддержке Госстроя РФ разработала Национальную программу ипотечного кредитования "Будущее-сегодня". По этой программе заключается договор долгосрочного страхования жизни клиента сроком на 10 лет. Когда сумма выплаченных страховых взносов достигает трети от стоимости будущего жилища, клиент получает от страховой компании ссуду, необходимую для покупки квартиры. В течение года с момента обращения за ссудой страховая компания инвестирует средства в долевое строительство жилья, после чего заёмщик, уже получивший новую квартиру в собственность, закладывает её в пользу страховой компании до окончания всех расчётов со страховщиком. Поселившись (с регистрацией и пропиской) в новой квартире, заёмщик продолжает платить страховые взносы по договору. При этом стоимость обслуживания выданной ему ссуды, в соответствии с условиями программы, не будет превышать 8% годовых в валюте. Таким образом, имущество находится под залогом. Если же заёмщик оказывается не в состоянии платить, его выселяют, а квартиру продают. Клиенту возвращаются первоначальный взнос и последующие его выплаты за вычетом расходов фирмы, стоимости амортизации и т. д. (в процентах).

Преимущество программы в достаточно низкой процентной ставке по кредиту (в банковской ипотечной модели она почти вдвое выше). Есть у заёмщика и определенные социальные гарантии. Даже если он по каким-либо причинам приостанавливает платежи, и его квартира переходит в собственность страховой компании, в соответствии с действующим законодательством ему предоставляется жилая площадь из муниципального фонда временного проживания. При наступлении страхового случая (смерть, инвалидность, нетрудоспособность, повреждение или уничтожение заложенного жилья) страховая компания сама погашает задолженность заёмщика перед кредитором определёнными выплатами. Серьёзный тормоз в осуществлении и развитии этой программы в Москве - ограничение заёмщика в выборе жилья, то есть в выборе района и конкретного типа здания. Но в областных городах этой проблемы не существует.

Ипотечные программы "Эффект" и "Жилье в кредит"

Программа ипотечного кредитования "Эффект" была разработана специалистами ядерного центра города Саров. В течение двух лет она испытывалась в четырёх городах: Саров (Нижегородская обл.), Рязань, Пенза и Заречный (Пензенская обл.). И хотя эти города существенно различаются как по числу жителей (более 600 тыс. жителей в Пензе и 64 тыс. в Заречном), так и по среднему семейному доходу, предложенная схема приобретения квартир во всех них оказалась привлекательной и доступной. Сейчас система "Эффект" внедряется более чем в 20 регионах РФ, среди которых Московская, Волгоградская, Вологодская, Пензенская, Калининградская, Калужская, Смоленская, Нижегородская, Тюменская, Иркутская области. Результатом успешного применения этой системы стало создание Федеральной программы "Жильё в кредит".

"Жильё в кредит" имеет целый ряд отличительных особенностей. Первая из них заключается в том, что квартиры продаются по себестоимости, поскольку управлением и реализацией программы занимается фонд, являющийся некоммерческой организацией, деятельность которой не направлена на получение прибыли. Рассрочка части платежа за приобретаемую квартиру предоставляется под низкий процент (5-10% годовых), а срок её погашения составляет 7-15 лет. Максимальный размер кредита определяется совокупным ежемесячным доходом покупателей. Ещё одна особенность - низкий, но не менее 10% от стоимости приобретаемой квартиры, обязательный первоначальный взнос. Программа имеет социально ориентированный характер и рассчитана на граждан, у которых размер общей площади на одного члена семьи не превышает социальные нормы, а также на нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих в этой связи на учёте.

Платежи по рассрочке производятся ежемесячно, равными долями и в сроки, установленные правилами продажи жилья в кредит. Размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 20% совокупного семейного дохода. Изменение процентной ставки относится к исключительной компетенции Попечительского совета фонда. Исполнение обязательств по договору обеспечивается залогом принадлежащего гражданину движимого и недвижимого имущества, поручительством других лиц, страхованием жизни и имущества, а также другими способами.

Программа предлагает 4 варианта приобретения жилья: покупку с рассрочкой и сдачей собственной квартиры в счёт оплаты приобретаемой; покупку с рассрочкой без сдачи собственной квартиры; покупку без рассрочки со сдачей собственной квартиры в счёт оплаты приобретаемого жилья и покупку жилья без рассрочки и без сдачи собственной квартиры. Критерии, определяющие очерёдность претендентов, следующие: преимущественным правом приобретения жилья в рассрочку пользуется претендент, которому требуется меньший размер денежных средств, предоставляемых в кредит; при равных условиях по первому критерию преимуществом пользуется тот, кто продаёт собственное жильё фонду в счёт оплаты приобретаемого. При равных условиях по первому и второму критериям предпочтение отдаётся имеющим более раннюю дату постановки на учёт в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Московская строительно-сберегательная касса

ОАО "Строительная сберегательная касса" (ССК) создано в 1998 г. Постановлением правительства Москвы № 896. Её учредитель-Департамент государственного муниципального имущества г. Москвы, ССК работает в рамках проводимого в Западном округе эксперимента по комплексной реконструкции кварталов ветхого пятиэтажного жилого фонда с привлечением средств граждан, желающих приобрести жильё по предлагаемой ипотечной модели. Именно модель ССК, по оценкам специалистов, может оказаться наиболее перспективным вариантом кредитования строительства и приобретения жилья в период становления московской и даже российской ипотеки.

Физические лица, имеющие постоянную регистрацию в Москве и Московской области, заплатив первоначальный взнос в размере 5% от общей стоимости жилья, могут зарезервировать за собой конкретную квартиру в одном из возводимых ССК домов и в течение срока его строительства (14-16 месяцев) внести равными долями ещё 45% стоимости. После этого квартира в качестве товарного ипотечного кредита оформляется в собственность вкладчика с обязательным её залогом до полного погашения пятидесяти процентного кредита в течение трёх лет под 8% годовых. Осуществление программы рассчитано на пять лет и состоит из пяти этапов. Строительная часть первого из них началась 30 января 1999 г., когда состоялась официальная церемония закладки первого камня на улице Лобачевского, владение 94. Всего за 5 лет на 73 га должно быть построено 530 тыс. м2 жилья, снесено 37 пятиэтажек, а их жители переселены в новые дома. Сейчас заканчивается возведение восьми современных высотных жилых корпусов. Квартиры в семи из них москвичи могут купить по схеме ССК. Это монолитно-кирпичные дома с улучшенной планировкой, высокими потолками и большой площадью квартир. В последний, восьмой корпус переедут жители близлежащих пятиэтажек, подлежащих сносу.

На основании опыта двухлетней работы ССК в Западном округе создаётся концепция общегородской модели, которая предусматривает разделение функций общегородских и территориальных структур ССК. Чтобы такая схема успешно работала, нужны единая информационная база данных, жёсткая система контроля, гибкая политика ценообразования и финансирования строительства различных объектов. Всё это подразумевает создание централизованной структуры общегородской ССК, состоящей из головного офиса и территориальных отделений в округах, что позволит существенно расширить клиентскую базу ипотеки и привлечь дополнительное число вкладчиков-соинвесторов. В результате, посетив ближайшее к своему дому отделение ССК, потенциальный клиент сможет выбрать понравившуюся ему квартиру в любой точке Москвы, получить необходимые консультации и там же оформить все требующиеся документы.

Коммандитные товарищества - товарищества на вере

Эти понятия пока ещё плохо знакомы даже жителям столицы. Так что начнём с законодательной базы. Понятие, порядок образования, деятельность и ликвидация товарищества на вере (коммандитного товарищества) регламентировано Гражданским кодексом РФ (ст. 82-86). Товарищество создаётся и действует на основании учредительного договора. Управление деятельностью осуществляется полными товарищами. Вкладчики (коммандитисты) не вправе не только участвовать в управлении и ведении дел, но и оспаривать действия полных товарищей по управлению и ведению дел товарищества на вере. Вкладчик товарищества на вере вносит вклад в складочный капитал, что удостоверяется свидетельством об участии (свидетельство вкладчика). Права вкладчика определяются учредительным договором (договор вклада) и действующим законодательством.

Первое в Москве товарищество на вере "ДСК-1 и Компания" было создано в мае 1997 г по инициативе ОАО "ДСК №1" в качестве участника пилотного проекта ипотечного кредитования правительства Москвы. 13 сентября 2001 г. в столице появилось второе коммандитное товарищество-"Су-155 и Ко". К преимуществам таких организаций нужно, прежде всего, отнести то, что полный товарищ (учредитель) или товарищи (если учредителей несколько) при невыполнении своих обязательств отвечает перед пайщиками всем своим имуществом а не уставным капиталом. У "ДСК-1 и Компания", например, это 4 завода ЖБК, 5 монтажных и производственно-технических управлений. Стоимость этого имущества существенно больше максимально допустимого размера вкладочного капитала. Так что вариант финансовой пирамиды в случае коммандитного товарищества не проходит. А кроме того, при вкладе в коммандитное товарищество деньги на счету можно копить долго. Ведь клиент доверяет товариществу свои средства, обозначая этим намерение когда-нибудь (через год или 5-10 лет купить новую квартиру.

Коммандитное товарищество не ставит для участников никаких ограничений в размере вклада, порядке размере выплат. Внеся первоначальную сумму, клиент может периодически добавлять к ней новые деньги, накапливая их на счёте до тех пор, пока не соберётся сумма, достаточная для покупки квартиры. Кроме того, участвуя деньгами в строительстве домов, вкладчик получает часть прибыли от продажи компанией квартир. Если же клиент раздумал покупать квартиру, его пай и начисленная по нему прибыль будут перечислены на его счёт в течение 20 банковских дней.

Граждане, обратившиеся в коммандитное товарищество с целью накопления денежных средств и получения дивидендов по итогам финансово-хозяйственной деятельности организации, оформляют договор вклада, в котором оговариваются порядок выхода вкладчика из коммандитного товарищества и получение вклада в денежной форме (в рублях), получение им дивидендов по итогам финансового года (в рублях), срок действия договора и порядок его пролонгации, а также соглашение о порядке накопления вклада с целью дальнейшего приобретения квартиры. Соглашение о порядке накопления вклада констатирует намерения сторон о сроках и размерах накоплений и возможность скидок при покупке квартиры. В качестве примера приведём основные условия приобретения квартиры в кредит (с рассрочкой платежа и залогом недвижимости) в вышеупомянутом коммандитном товариществе "ДСК-1 и Компания". Размер первоначального взноса - не менее 30% от общей стоимости квартиры; рассрочка платежа-до 10 лет; размер процентных выплат зависит от срока рассрочки и суммы первоначального взноса; процентная ставка - не более 10% годовых; квартиры предоставляются только жителям Москвы и Московской области из состава жилищного фонда товарищества; платёжеспособность покупателя подтверждается предоставлением соответствующих документов. При оформлении покупки квартир в кредит с рассрочкой платежа заключается соответствующий договор купли-продажи квартиры в кредит и залогом недвижимости, при этом квартира оформляется в собственность покупателя и находится в залоге у товарищества до полного исполнения покупателем обязательств по заключённому договору.

Ну а если у вас высокий "неофициальный" доход, вам могут предложить на выбор несколько "квазиипотечных" схем. Как правило, они различаются в нюансах, но основная идея такова: клиент выбирает квартиру, оплачивает 50% её стоимости и заселяется. Далее он платит за наём, то есть неоплаченная часть стоимости квартиры делится на 24 месяца в равных долях. Процентная ставка 10-13% годовых в валюте. После погашения кредита квартира оформляется на клиента.

С 1 января 2001 г. введена в действие вторая часть Налогового кодекса РФ, по которому (ст. 220 "Имущественные налоговые вычеты") граждане, купившие квартиру при помощи ипотечного кредитования, получают льготу по уплате подоходного налога в размере сумм, направленных на приобретение жилья, не превышающих 600 тыс. руб. (примерно 20 тыс. $). А сами средства, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, выводятся из-под налогообложения. Налоговые вычеты по этой льготе можно осуществлять до полного её использования.

Какая модель ипотеки лучше

Многим это может показаться сомнительным, но для покупателя всё же предпочтительна американская схема. Хотя бы по трём причинам. Прежде всего, получить денежный кредит можно для приобретения любой квартиры, в то время как, например, по варианту ССК выбор ограничивается предложениями строительно-сберегательной кассы. Реальные денежные средства дают возможность участникам ипотеки приобретать жильё по рыночным, а не по установленным ССК и нередко завышенным ценам. Но, пожалуй, самое главное преимущество американского варианта ипотеки - длительные сроки кредитования. В Москве, как уже было сказано, кредиты выдаются на срок до 1 0 лет, а по схеме ССК заёмщик должен расплатиться за 3, максимум 5 лет. Не последнюю роль играет и то, что при американской схеме заёмщик имеет право распоряжаться своим долгом: в любой момент продать квартиру (точнее, закладную на неё) или получить новый кредит, заложив долг. (У нас, правда, такие операции ещё не распространены.) В схеме ССК подобных возможностей нет: купив квартиру, продать её нельзя до тех пор, пока не будет выплачен весь долг. Однако, несмотря на все недостатки, простая схема ипотечного кредитования для большинства участников ипотеки пока оказывается более понятной, доступной и дешёвой.

Потаённые мысли вслух

Принимая решение о получении ипотечного кредита, лучше заранее и правильно оценить свои возможности. Для этого предлагаем вам ответить на десять вопросов.

1. Хватает ли вам денег для выплаты первого взноса (он, как правило, составляет 30% от стоимости приобретаемой квартиры)?

2. Останутся ли у вас после этого деньги на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры? Это 1,5% от стоимости квартиры за нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в ГБР, возможные сборы банка при заключении кредитного договора и оплата страховых премий при заключении договоров страхования (заёмщик за свой счёт должен застраховать собственную жизнь и потерю трудоспособности, приобретаемое имущество, риск утраты права собственности (титул) на приобретаемую квартиру). В сумме эти выплаты могут составлять от 1,5 до 5% в год.

3. Хватит ли у вас средств на поддержание необходимого уровня жизни семьи после ежемесячных выплат на погашение кредита и уплаты процентов по нему? Ведь эти выплаты могут достигать 35% от суммы совокупного дохода семьи.

4. Есть ли у вас непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет? А если были увольнения и перерывы в работе, то как вы их объясните?

5. Как вы оцениваете стабильность вашего положения и доходов в течение последующих 5-10 лет?

6. Сможете ли вы в случае потери работы быстро найти другую с оплатой не ниже прежней, то есть восстановить свою платёжеспособность?

7. Пользовались ли вы раньше кредитами или займами и своевременно ли их вернули? Пользуетесь ли кредитными карточками? Иными словами, есть ли у вас положительная кредитная история?

8. Вовремя ли вы оплачиваете коммунальные услуги, телефон, электроэнергию и т. д.?

9. Есть ли у вас движимое или недвижимое имущество (другая квартира, загородный дом и т. д.), которое может стать дополнительным подтверждением вашей кредитоспособности?

10. Можете ли вы предоставить в качестве дополнительного обеспечения поручительство юридического лица, например работодателя, банковскую гарантию или что-то подобное?

Учтите, если в какой-то момент вы окажетесь неспособным выполнять свои обязательства по погашению кредита, полученного на приобретение квартиры, предоставивший его вам банк может потребовать от вас досрочного возврата кредита и уплаты начисленных процентов, обратить взыскание на заложенную вами квартиру в соответствии с действующим законодательством, в результате чего она будет продана, а вы и все проживающие с вами на этой жилплощади выселены. Ну а если даже после продажи квартиры вырученных средств для погашения обязательств по кредитному договору будет недостаточно, кредитор может обратить взыскание и на иное ваше имущество. Так что брать деньги в долг, не будучи уверенным в возможности вернуть его вовремя и в полном объёме, достаточно легкомысленно.

Если вы на все эти вопросы ответили положительно, то сумеете оценить и максимальный размер кредита, на который можете рассчитывать. На подавляющем большинстве Интернет-сайтов фирм, предоставляющих кредиты, есть онлайновый ипотечный калькулятор, внеся в который данные о своих доходах, можно определить как саму максимальную сумму доступного вам кредита, так и суммы ежемесячных платежей по нему.

Какие нужны документы

Процедура получения ипотечного кредита сложна и продолжительна. Прежде всего, обращаясь в любую организацию, предоставляющую такую услугу, вам придётся заполнить анкету-заявление на жилищный ипотечный кредит и приложить к ней немалое количество бумаг, на основании которых и будет проведено предварительное рассмотрение возможности включения вас в список претендентов на этот кредит. Список документов велик и не совсем одинаков у разных фирм. Его можно также посмотреть в Интернете.

Первым делом потребуются копии паспортов (все страницы), причём не только самого заёмщика, но и всех лиц, проживающих совместно с ним, а также не проживающих, если супруга (супруг), родители, дети прописаны где-то ещё. Будут нужны: копия свидетельства о присвоении заёмщику ИНН, копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства заёмщика, копии документов об образовании и целый ряд других. Кроме того, потребуются документы, подтверждающие ваше семейное положение, здоровье и сведения о занятости и доходах. Необходимо будет предоставить информацию и об иных ваших активах, если таковые имеются. Могут быть запрошены и другие документы. Срок рассмотрение анкеты-заявления обычно составляет от 2 недель до 1 месяца. Если принято положительное решение, вам предложат собрать дополнительные документы для заключения договора об ипотеке. Их перечень вам будет дан в компании, предоставляющей кредит.

Как правильно оформить договор об ипотеке

Отметим, что договор об ипотеке, согласно ст. 339 ГК РФ, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Несоблюдение хотя бы одного из этих требований делает его недействительным. Сложнее ситуация с заключением предварительного договора об ипотеке. В законодательстве есть определённые разночтения по требованию его обязательной государственной регистрации. С одной стороны, предварительный договор должен быть заключён в форме, установленной для основного договора (ст. 429 ГК РФ), а с другой - предварительный договор не ведёт к переходу права собственности на имущество и, соответственно, не является сделкой с недвижимостью, а значит, обязательной госрегистрации не требует. Но вне всяких сомнений предварительный договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 160, 163,165, 339, 429 ГК РФ). При заключении договоров об ипотеке остаётся актуальным вопрос о возможности их заключения в случае, если предмета залога ещё нет или он не приобретён залогодателем. В то же время Федеральный закон "Об ипотеке" разрешил залог объекта незавершённого строительства.

Согласно статье 339 ГК РФ и статье 9 Федерального закона РФ "Об ипотеке", в договоре об ипотеке должны быть обязательно указаны:

- стороны договора; при этом специально установлено, что не допускается заключение договора об ипотеке жилого помещения, находящегося в собственности гражданина по доверенности (п. 6 ст. 74 закона "Об ипотеке");

- обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения; если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения;

- предмет ипотеки: описание объекта недвижимого имущества, достаточное для его идентификации (наименование, место нахождения, назначение, характеристики);

- право залогодателя на закладываемый объект недвижимости и наименование зарегистрировавшего его органа юстиции, то есть договор об ипотеке заключается только после государственной регистрации прав залогодателя (собственности, хозяйственного ведения, аренды) на закладываемое имущество;

- если права залогодержателя удостоверяются закладной, это должно быть указано;

- оценка (стоимость) предмета ипотеки в денежном выражении (по рыночным ценам);

- порядок обращения взыскания на предмет залога (по решению суда или нотариально удостоверенному соглашению сторон);

- в договоре залога дома, здания, сооружения обязательно должно быть указано право залогодателя на занимаемый объектом земельный участок, а также положение о залоге этого участка (права аренды) или его части, необходимой для использования объекта, так как в противном случае договор об ипотеке будет считаться недействительным (ст. 340 ГК РФ);

- если в договоре не установлено иное положение, залогодатель вправе распоряжаться предметом залога, в том числе отчуждать и передавать в последующий залог, только с согласия залогодержателя.

Если недвижимое имущество находится в общей совместной собственности, для его залога требуется письменное согласие всех собственников, а если оно находится в общей долевой собственности, такого согласия не требуется (ст. 7 закона "Об ипотеке"). Согласие на ипотеку имущества, находящегося в совместной собственности супругов, со стороны другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Если же предметом ипотеки является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, то обязательно требуется письменное согласие на проведение операции органа опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 закона "Об ипотеке").

В середине февраля этого года в России был принят Федеральный закон, внесший изменения и дополнения в уже действующий закон "Об ипотеке". Теперь законодательно закреплено, что "жилой дом или квартира, приобретённые или построенные с использованием средств кредита банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика". Внесены уточнения в статью 54, защищающие кредитора от неаккуратного или недобросовестного должника, допускающего регулярные просрочки платежей. Кредитная организация получила возможность требовать полного исполнения обязательств, а не погашения одной текущей задолженности. Обращение взыскания на жильё, приобретённое или построенное по договору об ипотеке в обеспечение возврата банковского кредита, является основанием для прекращения права пользования залогодателя и членов его семьи этим жилым помещением. Взыскание на заложенное жильё "возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке". Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, "реализуются путём продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса". Новая редакция пункта 2 статьи 78 защищает кредитные организации от недобросовестных заёмщиков, вселяющих членов своих семей после заключения договора об ипотеке без оформления нотариально удостоверенного обязательства об освобождении заложенного дома или квартиры в случае обращения взыскания. Действовавший до того текст статьи 78 не позволял решить вопрос об их выселении.

А органы опеки и попечительства теперь вправе дать согласие представителям несовершеннолетних или ограниченно дееспособных членов семьи на отчуждение или передачу в ипотеку занимаемого ими жилого помещения, если не нарушаются их права и охраняемые законом интересы. Такое разрешение должно быть представлено заявителю в письменном виде в тридцатидневный срок, а отказ в даче согласия должен быть мотивирован. Заявитель же "вправе оспорить решение органов опеки и попечительства в суде".

Страхуй все риски и спи спокойно

Несмотря на то, что нормы ипотечного страхования предполагают единство и комплексность, на практике кредиторы и страховые компании сами определяют набор рисков, от которых заёмщик обязан быть застрахован. Как правило, банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая предоставляет полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из довольно пространного списка возможных рисков выбирают 3-4 наиболее необходимых. При этом страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обходятся заёмщику не более чем в 3-5% годовых от суммы кредита.

Единственное, что должно быть застраховано в обязательном порядке, - это недвижимое имущество заёмщика (например, квартира). Оно страхуется от набора стандартных рисков. После наступления страхового случая в обязанности страховщика входит финансирование восстановительных работ. Страховой договор действует в течение всего срока кредитования. Выгодоприобретателем в договоре выступает банк-кредитор. Страховая сумма при этом равна полученному кредиту с процентами, а страховая премия составляет приблизительно 0,6-3% ипотечного кредита.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, с особой остротой встаёт вопрос юридической чистоты купленного имущества. В случае неправильной приватизации или нарушений в процессе перепродажи все последующие сделки автоматически аннулируются и банк-кредитор при неблагоприятном развитии событий рискует остаться без имущественного залога. Титульное страхование увеличивает стоимость ипотечного кредита в среднем на 1 %, хотя реально может быть как ниже (0,5%), так и выше (до 3-3,5%). При покупке "первичного" жилья риск неправильного оформления сделки гораздо ниже, но тоже вероятен. Наименее распространённый вид страхования при заключении ипотечного договора - гражданская ответственность заёмщика. Клиент, как собственник квартиры и гражданин, несёт ответственность перед другими гражданами (своими соседями) за тот ущерб, который он может нанести их имуществу (пожар, затопление и т. д.).

Вот такова сейчас российская ипотека. Ипотечные кредиты пока доступны немногим. Но постепенно появляются новые варианты, более приемлемые для наших граждан.

А. Колотилкин
журнал "Идеи вашего дома" №7 за 2002 год


.