02.10.2002
Достаточно очевидно, что практическое использование норм Земельного кодекса приведет к разрушению монопольного присвоения земельной ренты государственной властью.
За годы реформ московской власти удалось создать достаточно эффективную систему платного землепользования, работа которой обеспечивает регулярное поступление в городскую казну значительных денежных средств. При этом отдельным вопросом является эффективность, а лучше - рациональность для города использования этих средств.
В начале текущего года эксперты Агентства дали прогноз развития московского земельного рынка на ближайшее время. Спустя 8 месяцев можно сравнить наши прогнозы с реально происходящими событиями. Редакция сочла целесообразным сделать выборку из нашего январского прогноза с незначительными изменениями и уточнениями…
Достаточно очевидно, что властные структуры будут главными "действующими лицами" первичного раздела собственности на землю и первоначального периода работы рынка земель городов и поселений, а также, уже в самое ближайшее время, и рынка сельскохозяйственных земель…
Анализ предыдущей деятельности власти позволяет сделать вывод о том, что противоречивость и неоднозначность норм принятого правительственного варианта Земельного кодекса позволит получать экономические выгоды "стратегическим собственникам" и затруднять подобную деятельность для других участников рынка.
Достаточно очевидно, что принятие "новых правил" игры на земельном рынке не произойдет мгновенно, некоторое время будет действовать переходный период, в течение которого будут частично действовать старые и новые "правила игры".
Поскольку значительная часть городских земель занята объектами промышленности, владельцы которых (но не арендаторы) по нормам Земельного кодекса могут выкупить эти земли у города по цене от 5 до 30 ставок земельного налога, они, скорее всего, воспользуются этим правом.
Важным обстоятельством является тот факт, что от момента декларации до практической реализации выкупа земельных участков на территории столицы величина земельного налога возрастет в 3,6 раза, что, несомненно, является результатом деятельности и власти московской.
Профессиональные участники рынка, особенно тесно связанные со "стратегическими частными собственниками", получат экономическую выгоду от введения новых "правил игры" на земельном рынке.
Значение этого качественного изменения "правил игры" на рынке недвижимости для его дальнейшего развития на краткосрочную перспективу (1-2 года) с точки зрения большинства профессиональных участников (риэлтеров и оценщиков) рынка является достаточно благоприятным.
Во-первых, потому, что с большой степенью вероятности первоначальный период практического введения новых "правил игры" на земельном рынке, будет сопровождаться большим объемом спекулятивных операций, поскольку именно эти операции являются базовыми практически на любом рынке. Косвенно это подтверждается законодательно закрепленным низким уровнем цен выкупа земельных участков (для Москвы - максимум 30 ставок земельного налога, но величина самих ставок была увеличена в два раза), а также существенным повышением интереса профессиональных участников рынка к информации о земельном рынке.
Во-вторых, вовлечение в рыночный оборот 2% российских земель, рыночная стоимость которых оценивается экспертами в 50% суммарной стоимости земли, скорее всего, будет только первым шагом исполнительной власти к приватизации земельных ресурсов. Вторым шагом будет продажа земель сельскохозяйственного назначения.
В долгосрочной перспективе столица лишится части земельной ренты, что приведет к некоторому ослаблению социальной составляющей для жителей города, а в перспективе - администрация города столкнется с проблемой конфликтов с будущими собственниками городских земель при реализации градостроительных программ.
В отличие от риэлтеров и оценщиков, девелоперские организации, а также строители могут столкнуться с рядом проблем переходного периода, которые, скорее всего, негативно отразятся на сроках реализации проектов, что, соответственно, приведет к удорожанию общей стоимости проекта…
Основными событиями на московском земельном рынке в ближайшие 10-12 месяцев, по мнению экспертов агентства, по-прежнему будут следующие:
Можно допустить, что именно 1-2 года будет продолжаться период спекулятивных операций на рынке. Но в связи с тем, что еще имеется большая неопределенность с процедурой разграничения прав на московскую землю между федеральным центром и столицей, этот срок следует исчислять со времени окончания первого и основного этапа разграничения прав…
Крапин Александр,
Информационное Агентство "RWAY",
Аналитический Бюллетень рынка недвижимости
http://www.rway.ru