Начинаем публикацию ранее анонсированных аналитических и методических материалов зав. кафедрой Госуниверситета по землеустройству А.В. Севостьянова. Настоящая работа подготовлена этим автором в качестве учебно-методического пособия специально для курсов профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости, проводимых кафедрой маркетинга Госуниверситета по землеустройству. Начиная с 1997 г. А.В. Севостьянов с успехом преподает изложенные в учебно-методическом пособии материалы на курсах оценщиков земли и недвижимости при Госуниверситете по землеустройству, которые в настоящее время, бесспорно, являются лучшими в стране. Тема предлагаемой вниманию посетителей сайта работы отражены в ее названии: "Массовая оценка городских земель в составе раьот по городскому кадастру". В настоящей работе приведена с детальным изложением ан практическом промере предлагаемая автором методика кадастровой оценки городских земель, основанная на сравнительном анализе экспертным методом градостроительной ценности территорий. Прелагаемый автором подход отличается ясностью, логичностью, хорошей адаптированностью к условиям России, а, главное, возможностью своей практической реализации. Надо отметить, что этот подход получил в нашей стране широкое признание , как на федеральном так и на региональном уровнях. В частности, основные изложения этой методики были использованы в нашей стране при разработке порядка исчисления земельного налога и рекомендации по кадастровой оценке. Вместе с тем эта методика хорошо адаптирована к условиям только небольших и средних по размерам городов и поселений с типичным набором и эластичностью ценообразующих факторов. Что касается крупных городов и мегаполисов, а так же небольших и средних городов с нестардантными градостроительными характеристиками ценности территории (города - спутники мегаполисов, поселения с градообразующими предприятиями, города - курорты и т.д.), то шаблонное применение этой оценочной модели может привести к значительным искажениям результатов по сравнению с реальной стоимостью конкретных участков городской территории. Порядок этой методики в указанных случаях нуждается в координальной модификации. В частности, в силу особой неоднородности этих городов - объектов оценки они должны быть предварительно разделены на более выровненные по стоимостным характеристикам территориальные зоны с выделением в них соответствующих под зон по функциональному назначению. В рамках этой технологии единицей сравнения должен стать не один условный оценочный участок жилого назначения с набором средних по городу характеристик по основным ценообразующим факторам, а конкретные типичные текстовые участки в каждой из выделенных подзон с соответствующим функциональным назначением.
Учитывая значительный объем учебно-методического пособия, оно будет размещено на сайте в несколько приемов отдельными разделами этой работы. Сегодня публикуется первая часть из этой серии.
прочитать первую публикацию...