Оценка торговых центров

Каждый год, как в мегаполисах, так и в небольших городах ведется масштабное строительство торговых центров. Торговые центры, торгово-развлекательные центры и другие виды торговой недвижимости являются местом притяжения для потребителей. Здесь могут проводить целый день всей семьей, совершая покупки и развлекаясь.

Проведение оценки торгового центра может потребоваться для совершения сделки купли-продажи, при постановке объекта на баланс, переоценке активов, для привлечения новых инвесторов, для эффективного управления недвижимостью, при внесении объекта в уставный фонд и для других целей.

Оценка торговых центров имеет большую долю в общей массе оцениваемых объектов коммерческой недвижимости. Торговая недвижимость имеет свою специфику, которую нужно учитывать оценщику при проведении оценки.

На рыночную стоимость объекта торговой недвижимости влияет множество факторов, основной из которых - это класс объекта. В зависимости от местоположения, торговых площадей, наличия якорного арендатора, целевого покупателя торговые центры делятся на следующие классы: микрорайонные, районные, окружные, региональные и суперрегиональные. Также ценообразующими факторами являются: назначение торгового центра, площадь, архитектурные особенности, капитальность здания, планировка внутренних помещений, год постройки, подъездные пути, близость к центральным магистралям, тип парковки и ее площадь, состояние инженерных коммуникаций.

Помимо индивидуальных особенностей оцениваемого торгового объекта оценщик учитывает и состояние рынка торговой недвижимости в регионе оценки и общую экономическую ситуацию в целом по стране.

При рыночной оценке торговой недвижимости основным является доходный подход, при котором определяется планируемый доход и экономические выгоды, получаемые от объекта. При расчете рыночной стоимости торгового центра доходным подходом определяется эффективность текущего использования недвижимости. Оценщик анализирует эффективность управления торговым объектом, соответствие арендных ставок рыночным условиям.

Для определения рыночной стоимости торгового центра доходным подходом используется метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Также для оценки торговой недвижимости может использоваться сравнительный подход, при котором оцениваемый объект сравнивается с аналогичными объектами, выставляемыми на продажу или проданными (анализируется цена сделки). Затратный подход практически не используется, так как не отражает реальной рыночной стоимости торговой недвижимости.