Гостевая книга

В настоящем разделе помимо традиционных отзывов и пожеланий по форме и содержанию портала размещаются вопросы, в основном, делового характера наших посетителей и ответы на них администрации, которые могут представлять интерес широкой аудитории.

Администрация портала ValNet.ru оставляет за собой право по собственному усмотрению публиковать в ГОСТЕВОЙ КНИГЕ и отвечать только на те письма, которые могут представлять интерес для нашей аудитории. При этом администрация не берет на себя обязательства по обоснованию причин отказа в публикации.

Добавить новую запись в книгу

Костя 21.10.2003

Добрый день,разьясните пожалуйста, возможна ли оценка в ситуации, когда нищий колхоз в счет своей кредиторской задолженности хочет передать полуразвалившийся комплекс МТФ,причем из документов имеются только инвентаризационные ведомости, оформлять документы из-за отсутствия средств они не хотят, за оценку готов заплатить кредитор, который вообще собирается разобрать здания на стройматериалы. Заранее спасибо

Ответ Администрации: Стандартами, обязательными к применению в соответствии с ПП РФ от 6.07.01 №519, предусмотрена такая база оценки как утилизационная стоимость. Изучите и подумайте об этом варианте, возможно, - это Вам подойдет.



Денис 21.10.2003

Вопрос к оценщикам и юристам! При использовании затратного подхода оценщиками применяются сборники УПВС. Подскажите, какими нормативными актами это обусловлено. Согласно документов Госстроя стоимость строительства определяется другим способом.

Ответ Администрации: Документы Госстроя не являются для оценщиков обязательными к применению. А УПВС используются в практической оценке, наверное, потому что так просто и удобно. Т.е. в силу сложившегося обычая делового оборота, а не в соответствии с каким-либо нормативным актом.



Гульдар 16.09.2003

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, где можно найти бланки заявлений (соискателей лицензии - юридических лиц) для получения лицензии на осуществление оценочной деятельности? Какой размер лицензионного сбора, банковские реквизиты? Благодарю.

Ответ Администрации: Все подробности в Информация Минимущества России о порядке лицензирования оценочной деятельности



Валерий Чернов 20.08.2003

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, имею ли я право оценивать ущерб при дорожнотранспортном происшествии, имея лицензию Минимущества на оценку бизнеса, включающую в себя и оценку транспортных средств, или я имею право оценивать только остаточную стоимость автотранспортного средства?

Ответ Администрации: Да, имеете. Лицензия Минимущества на оценку бизнеса дает право заниматься оценкой любой стоимости любого имущества.



Сергей 19.08.2003

Здравствуйте! В ходе работы с службой судебных приставов возник вопрос о ликвидационной стоимости, т.е. насколько процентов уменьшать рыночную стоимости объекта оценки чтобы получить ликвидационную стоимость и на основании какого норматианого документа использованы эти проценты.

Ответ Администрации: Рекомендуем Вам ознакомиться со статьями по ликвидационной стоимости в разделе АНАЛИТИКИ, а так же ознакомиться с результатами голосования по использованию ставок (процентов) практикующими оценщиками в разделе ГОЛОСОВАНИЯ



Сергей 04.06.2003

Здравствуйте. Возвращаясь к вопросу о стоимости земельного участка под аэропортом хочу добавить, что этот расчет как раз и ведется для кадастровой оценки. А по методике по всем землям под аэропортами должен быть предоставлен отчет о её рыночной цене.

Ответ Администрации: Методическое руководство кадастровой оценкой в нашей стране возложено на Росземкадастр. Их и спросите, что Вам делать. Важно, чтобы их это устроило. Они обязаны предусматривать пути решения таких проблем в своих методиках.



Наталья 03.06.2003

Здравствуйте! Скажите пожалуйста, при переоценки здания входит ли объем подвала в общий объем здания при определении полной востановительной стоимости по сборникам УПВС. И какие вносяться корректировки? Заранее спасибо!

Ответ Администрации: Да входит, при этом объект аналог из УПВСа должен иметь подвал. Если его нет, то нужно вносить поправку в соответствии с Разъяснениями по вопросам применения сборников УПВС.



Сергей 03.06.2003

Здравствуйте. Скажите пожалуйста, Вы считаете можно ли оценить стоимость земельного участка под аэропортом в случае если:

1) Этот аэропорт убыточный. Так как авиакомпания владеющая аэропортом - это государственная авиакомпания и она просто обязана летать туда, так как другим видом транспорта туда не добраться, а людям живущим там нужно как-то жить и иметь возможность выехать. Государство в свою очередь не оплачивает полагающиеся дотации в полном объеме. Самолеты других авиакомпаний туда не летают;
2) Снести аэропорт и построить там, что-нибудь, что приносило бы прибыль нельзя по описанным выше причинам.

Ответ Администрации: Земельный участок, используемый по какому-либо функциональному назначению, даже если он не имеет коммерческого потенциала всегда может быть оценен по какой-нибудь минимальной нормативной стоимости (выкупная цена при приватизации, кадастровая стоимость и т.д.).



Бороздин Евгений Геннадьевич 28.05.2003

Здравствуйте! Прошел почти год после моей защиты в Вашем университете. Хочу передать привет руководителю моего дипломного проекта Юрию Анатольевичу Цыпкину. По работе столкнулся с проблемой, надеюсь на Вашу помощь. При оформлении наследства, нотариусы требуют оценку наследуемых недвижимости и транспорта для определения размера госпошлины. Оценку недвижимости нотариусы требуют из БТИ по остаточной стоимости на день смерти, ссылаясь на свои инструкции, а про транспорт ничего не поясняют. Хотелось бы узнать Ваше мнение по вопросам:

1. По какой стоимости должно переходить это имущество и с какой стоимости должна платиться пошлина?
2. На какую дату определяется стоимость и, если на день смерти, как определить ее задним числом, ведь за оценкой наследники, как правило, обращаются через полгода после смерти, а бывает и позже, а транспортом продолжают пользоваться, состояние его меняется и определить, как он выглядел на день смерти собственника бывает невозможно?

Ответ Администрации: В настоящее время в законодательство внесены изменения. Нотариусу представляется две справки о стоимости:

- на день смерти наследодателя;
- на день вступления наследника в наследство.
Если стоимость имущества за этот период повысилась (естественно без участия умершего), то пошлина берется по первой справке.
Если стоимость имущества уменьшилась (наcледник не имел на него прав и естественно не мог делать улучшения), то пошлина берется по второй справке.


Гузель 20.05.2003

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста какими методами в рамках затратного и доходного подхода можно оценить лечебный оздоровительный парк в курортном городе, посещаемый отдыхающими близрасположенных санаториев. Оценка производится для целей сдачи его в аренду. Т. е. необходимо затем перейти от стоимости парка к величине годовой арендной платы. Как для этой цели расчитать стаку капитализации? Заранее благодарна.

Ответ Администрации:

Затратный подход - метод освоения: стоимость неосвоенного участка территории плюс затраты на его освоение по стоимости воспроизводства.
Доходный подход - метод капитализации дохода (метод прямой капитализации). Ставка капитализации как для недвижимости минус норма возврата капитала, учитывая, что это в основном земельный участок, хотя и с определенными природными ресурсами и некоторыми, скорее всего, минимальными объектами обустройства территории.


Катя 17.05.2003

Здравствуйте.Подскажите пожалуйста, сколько сейчас составляет коэффициент бета (мера систематического риска ) для промышленности строительных материалов.

Ответ Администрации: В России такой коэффициент не рассчитывается, информации для этого явно недостаточно. В Европе и США по данным из некоторых зарубежных источников он в строительстве колеблется от 1,5 до 2,0



Дмитрий 16.05.2003

Здраствуйте. Подскажите пожалуйста тепловоз "Локомотив" является транспортным средством или объектом недвижимости. Насколько знаю корабельные суда являются объектом недвижимости. Спасибо.

Ответ Администрации: Транспортное средство.



Александр 07.04.2003

Подскажите пожалуйста, если заказчик хочет взять кредит под квартиру и при том с мебелью. Там стоимость мебели составляет половину стоимости квартиры. Как это оценить. И вообще законно ли это. А вдруг он завтра мебель вынесет?

Ответ Администрации: Такие сделки надо прорабатывать предметно с юристами на месте. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Соответственно тот же нотариус может оказать содействие сторонам в подготовке юридически грамотного договора. По поводу движимого имущества - мебели, наверняка тот же нотариус подскажет оптимальный вариант в данном конкретном случае с учетом, в том числе того обстоятельства, что в соответствии со ст.24 ГК РФ гражданин отвечает по обязательсвам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества приведен в ГПК РФ, в котором есть позиция и по мебели. Что касается риска, то одна квартира без мебели, конечно, более надежное обеспечение. Хотя и тут надо разбираться на месте, что за мебель - встроенная или обычная стандартная, какова ее ликвидность и т.д. В принципе- это на усмотрение кредитора. К тому же имеются и методы снижения рисков, например, страхование.



Андрей 07.04.2003

Как оценить затратным подходом Гостинный двор? УПВС не подходит, а со сметой тоже проблемы. Посоветуйте.

Ответ Администрации: УПВС действительно не подходят, а вот текущие расценки фирм на реставрационные, ремонтные и строительные работы с сопоставимым уровнем качества и сложности для аналогичных объектов - вполне приемлемы.



Сергей 24.03.2003

Подскажите пожалуйста где можно найти "свежие" обзоры рынка складских помещений?

Ответ Администрации: Смотрите раздел ССЫЛКИ нашего сайта подраздел Статистическо-аналитическая информация для оценочных отчетов



Мария 21.03.2003

Здравствуйте! Меня заинтересовала некоторая литература в библиотеке кафедры маркетинга Вашего ВУЗа. Могу ли я воспользоваться услугами библиотеки, если я не являюсь ни студентом ГУЗа, ни слушателем предлагаемых курсов обучения? Если да, то на каких условиях?

Ответ Администрации: Услугами этой библиотеки пользуются только слушатели во время прохождения курсов обучения.



Игорь 14.03.2003

В соответствии с положением о независимой экспертизе по АГО предстоит пройти курс профессиональной подготовки 500 или 100 часов. Согласовано ли это с МИО РФ? Войдет ли эта подготовка в зачет по профессиональной подготовке для получения (продления) лицензии на право осуществления оценочной деятельности?

Ответ Администрации: Этот вопрос в компетенции Минимущества РФ – их и спросите. Только учтите, что там в профильном департаменте работают юристы. Поэтому напишите для них поточнее, подробнее и со ссылкой на даты, номера и названия нормативных документов. Они вряд ли поймут, что АГО – это автогражданская ответственность , «подготовка» по их понятиям – это 5 лет в ВУЗе, а 500 часов – это профпереподготовка, 100 часов – повышение квалификации.



Денис 13.03.2003

Может ли фирма имеющая право на осущевстление оценочной деятельности оценить ущерб квартиры от залива без составления строительной сметы, а расчитать с использованием КО-ИНВЕСТА. Будет ли такая оценка иметь силу для подачи в суд.

Ответ Администрации: Как оценивать определяет фирма, а насколько будет иметь силу такая оценка - решит уже суд. Вообще-то смета выглядит убедительнее, чем индексация внутренней отделки в составе УПВС.



Алексей 08.03.2003

Добрый день. Скажите пожулуйста при составлении отчета по определению ущерба после ДТП, какой вид стоимости рассчитывать согласно Постановления № 519?
1. Рыночная стоимость?
2.Стоимость воспроизводства?
3. или другие?
Спасибо.

Ответ Администрации: Попробуем решить Ваш тест по ПП №519: 3."специальная стоимость объекта оценки".



Дима 17.02.2003

Не могли бы мне подсказать, каким образом оценить бомбоубежище затратным подходом. Не могу найти его в сборниках УПВС. Какой взять аналог? Заранее спасибо.

Ответ Администрации: Это тяжелый случай, во-первых, в правовом плане. Советуем ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 23 апреля 1994 г. №359 «Об утверждении положения о процессе использования объектов и имущества гражданской обороны приватизируемыми предприятиями, учреждениями и организациями». УПВС – были изначально разработаны для переоценки основных фондов предприятий, в состав которых бомбоубежища по понятным причинам не входили. Если наилучшим и наиболее эффективным вариантом экономического использования бомбоубежища является производственно-складская деятельность, то УПВС надо искать по функциональному аналогу, то есть складу. Соответственно, это будет стоимость замещения, а не стоимость воспроизводства.



Александр 17.02.2003

Прошу разъяснить, т.к. в Минимущетва Удмуртии ответа не получил. Оценочная фирма из соседнего города выдает доверенность директору своего филиала в другом городе, на проведение оценки, при этом директор соответствующего оценочного образования не имеет, но проводит оценку иподписывает отчеты. Правомерно ли это?

Ответ Администрации: С формальной точки зрения оценочный отчет обязательно должен подписывать оценщик, имеющий соответствующий образовательный документ и вписанный в лицензию фирмы. Это - не обязательно должен быть директор или тот, кто реально провел оценку. Если у фирмы есть лицензия на оценочную деятельность, то ей, Вы должны понимать, не трудно соблюсти формальные требования.



Катерина 11.02.2003

Как оценить АЗС доходным подходом? По среднерыночному доходу приносимому от одного "пистолета", помноженному на кол-во пистолетов и на кол-во заправок в сутки и соответственно на 365. Из этого надо вычесть все затраты. Верен ли такой расчет, если АЗС оценивается как объект недвижимости.

Ответ Администрации: При оценке стоимости АЗС как объекта недвижимости доходным подходом могут использоваться метод капитализации дохода (для стабильно работающих объектов) и метод дисконтированных денежных потоков (для новых или реконструируемых объектов, еще не вышедших на проектную мощность). Соответственно вначале надо найти валовой доход (выручку от реализации), затраты, а также обосновать ставку капитализации или дисконт. А дальше - дело техники.

Проблемы тут возможны в подборе исходной информации для расчетов. Если есть достоверные фактические данные, то ими естественно можно воспользоваться. Если - нет, тогда нужно сделать прогноз. Расчеты ведутся исходя из среднегодовой проходимости трассы (количество легковых и грузовых автомашин в сутки), среднего % заправляющихся от проходящих по трассе автомобилей, среднего объема одной заправки в литрах на одну машину (легковую, грузовую) по видам топлива (бензин, дизтопливо), действующих цен на 1л. топлива, количества рабочих дней в году. Затем посчитываются затраты, включая стоимость нефтепродуктов, расходы на доставку нефтепродуктов, расходы на их хранение, издержки обращения. И далее по алгоритму. Это, конечно, один из вариантов, возможны и другие. Но в любом случае надо исходить не из 100% от технических характеристик, а из реальных возможностей АЗС.
Что касается подоплеки вопроса для оценки АЗС как недвижимости. На практике - это возможные варианты оценки для сделок по продаже и сдаче в аренду имущественных комплексов АЗС или по продаже фирм (долей участия в капитале),владеющих АЗС. В первом случае - это оценка стоимости недвижимости, во втором- бизнеса. Различия будут заключаться в том, что при оценке бизнеса стоимость имущественного комплекса АЗС должна быть скорректирована на долговые обязательства фирмы, ее нематериальные активы и т.п. Разными будут в этих двух случаях ставки капитализации, величины доходов, аналоги и т.д.


Аслан 12.01.2003

Cогласно методики определения аварийности зданий, если стоимость капитального ремота здания превышает 80% стоимости этого здания, то ремот нецелесообразен, а есть и такие же нормативы по автотранспортным средствам? Заранее благодарю за полезную информацию.

Ответ Администрации: В оценке стоимости имущества таких нормативов нет и не может быть ни для зданий, ни для автотранспорта. В оценке есть понятия "устранимый износ" и "неустранимый износ". Неустранимый износ - это когда затраты на сам ремонт больше, чем прирост рыночной стоимости имущества в результате выполнения ремонтно-восстановительных работ. В этом критерий экономической целесообразности проведения ремонта или отказа от него, а не в установлении конкретного размера норматива. Подобные же укрупненно-усредненные нормативы разрабатываются государственными отраслевыми ведомствами или иными профильными структурами для каких-либо своих конкретных административных целей, не имеющих прямого отношения к задачам рыночной оценки. Соответственно там и нужно наводить справки- не вышло ли что-нибудь в этом роде из под их пера, где ознакомиться и как пользоваться их разработками.



Наталья 12.01.2003

Оценка стоимости для целей страхования осуществляется только затратным подходом?

Ответ Администрации: Это зависит от базы оценки, которая устанавливается на основании договора страхования, Правил,действующих в конкретной страховой компании, судебных решений, обычаев делового оборота и т.д. В зависимости от конкретной ситуации на практике в качестве базы оценки для целей страхования может быть восстановительная стоимость, рыночная стоимость и т.д. Соответственно восстановительная стоимость рассчитывается только затратным подходом, а рыночная, по-возможности, уже всеми тремя подходами.



Борис Степанчиков 04.12.2002

Приятно было познакомиться, хорошо продуман и реализован сайт, будем приходить за консультациями.
Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации и регистрации недвижимости Гомельской области



Написать сообщение