Гостевая книга

В настоящем разделе помимо традиционных отзывов и пожеланий по форме и содержанию портала размещаются вопросы, в основном, делового характера наших посетителей и ответы на них администрации, которые могут представлять интерес широкой аудитории.

Администрация портала ValNet.ru оставляет за собой право по собственному усмотрению публиковать в ГОСТЕВОЙ КНИГЕ и отвечать только на те письма, которые могут представлять интерес для нашей аудитории. При этом администрация не берет на себя обязательства по обоснованию причин отказа в публикации.

Добавить новую запись в книгу

Марков 22.03.2004

Столкнулся с оценкой ЛЭП. Подскажите ссылку на информацию по расценкам и особенностям в этой области оценки. Очень хотелось узнать, в связи со слухами о передаче функций БТИ частным оценщикам, могу ли я вести техническую инвентаризацию, имея лицензию на оценочную деятельность. Или потребуются дополнительное образование, разрешения?

Ответ Администрации: Ознакомтесь для начала в подразделе ПРОЧИЕ раздела ЗАКОНЫ портала ValNet.ru c Инструктивым письмом о порядке работы с аккредитованными оценщиками РАО "ЕЭС России". Техническую инвентаризацию оценщики сейчас вести не могут и вряд ли когда-либо будут. Техническая инвентаризация и оценка стоимости - зто разные виды деятельности. Даже, если эту функцию с БТИ снимут, то скорее всего этим будут заниматься государственные от какого-нибудь ведомства или муниципальные регистрационные палаты, но никак не независимые оценщики.



Сергей 24.02.2004

Оцениваю недвижимость в составе земельного участка и нескольких объектов. Учитывая, что цель оценки - получение кредита в банке, заказчик просит итоговую сумму разбить пообъектно, чтобы брать кредит не по всему комплексу, а по входящим в него объектам. Беру процент, приходящийся на стоимость каждого объекта по затратному подходу от всей суммы, полученной при затратном подходе, и соотношу этот процент на окончательную стоимость, полученную с применением трех подходов. Но как поступить с землей? Если так же, как с объектами, то стоимость земли получиться меньше, чем та, которую я определял в затратратном подходе, причем несколькими методами. Или принять стоимость земли неизменной, по затратному подходу, т.к. это наиболее вероятная цена земли.

Ответ Администрации: Вопрос сформулирован недостаточно четко. Но если у Вас проблема с тем, как условно разбить земельный участок между несколькими расположенными на нем строениями, то это делается пропорционально их площади застройки, а не их стоимости.



Анна 13.02.2004

Здравствуйте. Только начинаю оценочную деятельность. Подскажите пожайлуста, какой вид стоимости надо определить при оценке незавершенной строительством части здания, если она ранее не была учтена на балансе предприятия и ее наличие выявили в результате инвентаризации. По правилам бухгалтерского учета такой объект ставится на баланс по рыночной стоимости. Но по-моему, рыночная стоимость как понятие оценочной деятельности не подходит, так как объект не собираются продавать, и он не может быть продан на открытом рынке в силу своей специфики. Может, надо определить стоимость для налогообложения, или инвентаризационную стоимость, или какой-то иной вид стоимости, но так, чтобы не отойти от Стандартов, обязательных к применению. Заранее большое спасибо.

Ответ Администрации: Вообще-то незавершенная строительством часть здания-это не тот самостоятельный объект инвентарного учета, который должен находить в итоге отражение на счете 01 "Основные средства".И по правилам бухучета объект инвентарного учета ставится на баланс по первоначальной стоимости. А в данном случае -это капвложения, которые надо учитывать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". И указанные инвестиции должны были найти свое отражение в балансе (форма№1). Но этот факт и их размер по данным бухучета естественно устанавливать надо не путем инвентаризации основных средств.



Сергей 10.02.2004

Скажите пожалуйста чем руководствуется оценщик составляя экспертное заключение о стоимости восстановительного ремонта квартиры по устранению залива? Должен ли он указать процент износа обоев, потолка и т.п. Подскажите, пожалуйста неспециалисту норматив. акт, по которорму эта оценка (экспертиза) производится, кроме Закона об Оцен.деят. Если экспертное заключение подписано только оценщиком должна ли быть приложена лицензия (имеется только ссылка на сертификат оценщика), выданная ему лично? Если он выступает как эксперт негосударственной организации, то должна ли эта организация иметь лицензию на оценочную деятельность? Почему при лицензировании оценочной деятельности существует возможность (это "лазейка") давать экспертные заключения содержащие по сути заключение оценщика, организациями без каких-либо лицензий? В чем отличие экспертизы суммы ущерба (например "Москспертизы") и акта оценки, лица,имеющего лицензию?

Ответ Администрации: Оценка стоимости имущества является в настоящий момент лицензируемым видом деятельности. Лицензирующий орган - Минимущество РФ. Основные документы, регламентирующие порядок оценки и оформления оценочных отчетов: ФЗ от 29.07.98г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельностьи в Российской Федерации" и ПП РФ от 06.07.01г. №519 "Об утверждении стандартов оценки". В отличие от экспертного заключения просто специалиста или какой-то любой организации оценочный отчет фирмы или индивидуального предпринимателя, имеющих лицензию на оценочную деятельность, может быть оспорен только в суде.



Сергей 06.02.2004

Оцениваю санаторий в Подмосковье (Пушкинский район). Проблема со сравнительным подходом. Искать аналоги в Московской области бесполезно. Есть информация по другим городам Юга России, но, честно, я не знаю, как делать в этом случае поправку на местоположение. Очень уж не хотелось сдавать отчет без сравнительного подхода. Может, что посоветуете.

Ответ Администрации: Существует, по-крайней мере, три вида объектов оценки при определении рыночной стоимости санатория - имущественный комплекс, предпрятие (бизнес), предприятие как имущественный комплекс. У Вас, судя по вопросу, - имущественный комплекс, т.е. объект недвижимости. Местоположение в этом случае - существенный для точности результатов оценки фактор. Поэтому брать аналоги в других регионах, на наш взгляд, некорректно. Лучше обойтись только затратным и доходным подходами. А цены на аналоги с иным местоположением можно привести справочно для того, чтобы косвенно подкрепить выводы об итоговой величине стоимости объекта оценки.



Александр 02.02.2004

В последнее время ставки арендной платы за земли устанавливаются органами местного самоуправления. Для определения базового размера арендной платы за землю скорее всего не имеется регламинтирующих документов, указывающих определенные методики расчета. Прошу ответить, есть ли все-таки какие-либо нормативные документы по определению базовой ставки арендной платы за землю. А также ответить, какие методы или методики можно применять для расчета базового размера арендной платы за землю.

Ответ Администрации: Спросите Росземкадастр - это их прерогатива. В разделе ССЫЛКИ Вы можете найти адрес сайта этого ведомства.



сергей 01.02.2004

Если земля под недвижимостью - пятно засторойки, рассчитывается ли стоимость права аренды при затратном методе? А также в развитие вопроса: рассчитывается ли указанная стоимость при отсутствии договора на аренду земли , а объект выставляется на прожажу и необходимо рассчитать его рыночную стоимость.

Правомерен ли расчет стоимости прав аренды земли в Москве с примененим Постановления Пр-ва Москвы от 13.11.01 №1022. Многие московские оценочные фирмы применяют его, т.е. производят простое перемножение площади оцениваемого участка на среднюю цену для соответствующей зоны. Я понимаю, что ни в одной литературе такого метода не существует и заранее предвижу Ваш ответ. Но все таки, могут ли при экспертизе оценочного отчета сделать заключение, что стоимость аренды земли в этом случае рассчитана неверно и можно ли оспорить это заключение. Вот возникла такая конкретная ситуация.

Ответ Администрации: При сделках купли-продажи или аренды здания по общему правилу в соответствии с ГК одновременно с передачей прав на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования. В ГК прописаны варианты с передачей покупателю здания одновременно с различными видами прав на земельный участок (собственность, аренда, сервитут). Может быть некоторая специфика в этом вопросе с муниципальными землями - тут надо дополнительно изучить местное законодательство. Что касается оценки, то в затратном подходе определяется стоимость оформленных прав. Но отсутствие уже оформленных прав не означает, что местоположение ничего не стоит. Если это не самострой и права на землю могут быть оформлены в соответствии с законом, то такое местоположение должно быть учтено в рыночной стоимости объекта недвижимости. Правда, делается это обычно не прямо в затратном подходе, а косвенно в сравнительном и доходном подходах.

Как относятся оценщики, в том числе и мы, к этому методу Вы можете узнать в разделах Голосование и Гостевая книга. Земля Москвы и город сдает ее в аренду по своей ставке. Не признать ее за рыночную можно только тогда, когда есть вторичный рынок со значительно более дорогими ставками. Тут конечно надо анализировать частные конкретные случаи. Но в общем пока никто, например, в тех же СМИ, не обвиняет московские власти в том, что они подешевке сдают землю в аренду.


Сергей 29.01.2004

Где можно ознакомиться с расценками на оценочные работы?

Ответ Администрации: Публикуем ссылку на "Открытое соглашение о минимальных тарифах на проведение оценочных работ в РФ"



Назаров Евгений 16.01.2004

Использование УПВС при определении восстановительной стоимости затратным подходом современных объектов недвижимости не совсем этично. Можно ли вывести поправочный коэффициент, учитывающий разницу в годах стороительства. Слышал, что такая практика существует.

Ответ Администрации: Как известно, результаты оценочных заключений действительны в течение 6 месяцев. Поэтому предпочтительнее использовать для современных объектов недвижимости текущие расценки строительных фирм, сметные и аналогичные цены и нормативы проектных и исследовательских организаций. Индексирование в ряде случаев и для определенных целей (например, переоценка) тоже возможно. Есть индексы КО-ИНВЕСТа, Госкомстата и т.д. Оценщик при наличии достаточной информации по аналогам и сам в состоянии вывести и обосновать необходимый индекс по СМР. Имеются и упрощенные, хотя наверное и не самые точные методы приведения прошлых затрат к текущему уровню цен, - например, через курсовую стоимость рубля к СКВ.



Наталья Васильевна 13.01.2004

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, каким подходом кроме затратного и как можно еще оценить кабельные линии электропередач (стоимость нужна заказчику для постановки на баланс), ведь их нельзя ни сдать в аренду, ни продать. Заранее благодарю, надеюсь на Вашу помощь.

Ответ Администрации: В соответствии со стандартами, обязательными к применению, Оценщик может, в принципе, использовать и только один подход к оценке. Но при этом он обязан в Отчете обосновать причины своего отказа от применения двух других.



Флора 12.01.2004

Окончила обучение по программе "Профессиональная оценка объектов и прав собственности" в ООО "Центр Экономического образования " г. Казань, и получила государственный диплом о профессиональной переподготовке. Является ли данный диплом основанием для получения генеральной лицензии в Минимущества РФ.

Ответ Администрации: Для получения лицензии на оценочную деятельность надо пройти обучение в одном из Вузов, входящих в реестр Минимущества России. Ознакомтесь на сайте этого ведомства с реестром и, при необходимости, пошлите им запрос. Они дадут самый точный ответ на Ваш вопрос, так как и реестр ведут Вузов и лицензии на оценку выдают.



Roman 03.01.2004

Сталкивались ли вы в своей практике с оценкой права пользования морским транспортным маршрутом (ж/д переправой)? На самом деле не обязательно морской маршрут может быть и воздушный и т.д. Возможно подскажите какие на эту тему были публикации и где их можно посмотреть? Каков с вашей точки зрения возможный алгоритм расчета?

Ответ Администрации: С такой оценкой в практике пока не сталкивались. Если столкнемся, то алгоритм будет такой - сначала найдем эксперта, который уже лучше других разбирается в этой теме. Затем объясним зачем ему это нужно и если договоримся об условиях, то будем дальше совместно работать.



Eкатерина 17.12.2003

Просьба ответить на 2 вопроса:

1. Для целей переоценки какую мы оцениваем стоимость? Согласно ПБУ 6 переоценке подлежит восстановительная стоимость. В Стандартах оценки, обязательных к применению в РФ, такого вида стоимости не предусмотрено. А стоимость рыночная, воспроизводства и замещения учитывают износ. Правильно ли будет этот вид стоимости отнести к специальной и в отчете пояснить, что под специальной мы подразумеваем восстановительную? Или все же в определении стоимости будет правильнее руководствоваться ПБУ 6, с указанием в отчете по оценке на то, что в стандартах есть недоработки. Если так, то как правильнее назвать стоимость - «восстановительной» или «полной восстановительной»?
2. Касается оценки (для целей переоценки) объектов, которые поставлены на баланс уже бывшими в эксплуатации.
Правильна ли следующая процедура оценки:
- оценить полную восстановительную стоимость (ПВС) данного объекта на дату оценки как нового,
- определить фактический срок эксплуатации объекта на момент постановки на баланс в процентах,
- умножить рассчитанную выше ПВС на % остаточного срока службы на момент постановки на баланс, и принять итог как результат оценки. Таким образом мы определим стоимость объекта на дату оценки в том состоянии, в котором он был поставлен на баланс. Как правильно она будет называться, «остаточная восстановительная стоимость» или просто «восстановительная»?
Заранее благодарна.

Ответ Администрации:

Переоценка - это оценка для отражения в "финансовой и смежной документации". Имеется известный Межународный стандарт - МСО-3, где изложены принципы, которыми должен руководствоваться Оценщик в аналогичных случаях. Так как результаты переоценки должны быть отражены в бухучете, то, безусловно, надо руководствоваться ПБУ6 и другими нормативными документами такого рода, где официально изложены термины, понятия,процедуры и алгоритмы. Там, Вы сами правильно пишите, предусмотрено использование термина "восстановительная стоимость". Восстановительная стоимость должна соответствовать "первоначальной стоимости" в текущих ценах. Насколько нам известно в бухучете не бывает полной или остаточной первоначальной стоимости, а есть только первоначальная стоимость. Если же организация приобретает объект основных средств, который до этого уже находился в эксплуатации, то его амортизация должна производиться исходя из оставшегося срока его полезного использования. Например, в Письме Минэкономразвития РФ от 29.12.1999 № МВ-890/6-16 "Об определении сроков полезного использования основных средств" разъяснено, что затраты организации по приобретению основных средств, бывших в эксплуатации, погашаются путем начисления амортизации исходя из оставшегося срока службы основных средств, то есть нормы амортизационных отчислений рассчитываются в этом случае исходя из сроков фактической эксплуатации и предполагаемых сроков полезного использования у нового собственника основных средств.

Мария 08.12.2003

Здравствуйте! Необходимо оценить оборудование. Точнее - линия дробления и сортировки. Заказчик кредитуется в банке, но только под ту часть линии, которая уже собрана (самостоятельно функционирующая). Помогите пожалуйста, подскажите, на чем необходимо основываться при оценке оборудования при неполной сборке? И какова примерная схема оценки? Заранее, спасибо.

Ответ Администрации: С такими вопросами надо определяться на месте с закачиком. Поэтому в самом общем виде, без деталей. Это зависит от того, каким образом для банка может быть обеспечена ликвидность предмета залога. Если потребуется демонтаж линии с ее вывозкой как оборудования для сборки у покупателя на новом месте, то основным будет сравнительный подход. При этом стоимость залога должна быть уменьшена на оцененные расходы на демонтаж. Если есть вариант продажи или аренды линии с использованием ее по месту нынешнего расположения, тогда - затратный подход, где расходы на сборку плюсуются, и доходный подход. С "неполной сборкой самостоятельно функционирующей линии" надо разбираться отдельно, исходя из того, что кредитора интересует все-таки не полнота и самостоятельность, а доходность и ликвидность.



Сергей 03.12.2003

Скажите, пожалуйста, в каком случае при оценке единого объекта методом капитализации в качестве капитализируемой величины берется прибыль после уплаты налога, прибыль до уплаты налога или величина денежного потока? От чего зависит выбор той или другой капитализируемой величины. И как этот выбор влияет на ставку капитализации.

Ответ Администрации: На усмотрение Оценщика любой из указанных показателей может капитализироваться в стоимость объекта оценки. Причины выбора конкретного показателя могут быть разными - наличие/отсутствие и достоверность информации, недавнее изменение законодательства по налогообложению, наличие у объкта оценки льгот по уплате налогов и т.д. Ставка капитализации- это отношение дохода к стоимости. Поэтому у каждой базы дохода будет своя величина ставки капитализации, отличная от других. Например,ставка капитализации по одному и тому же предприятию для чистой прибыли должна быть меньше, чем для прибыли до налогообложению.



Бороздин Евгений Геннадьевич 29.11.2003

Здравствуйте! В частном доме без ведома хозяина жильцы разобрали и вывезли на свалку русскую печь. Хозяин просит оценить ее стоимость, чтобы предъявить ущерб через суд. Доходный подход отметаем сразу. Применение сравнительного тоже под вопросом – печи не продаются. Остается затратный. Стоимость необходимых кирпичей определить можно, но как расценить работу, которую нельзя поручить обычному каменщику, а только печнику. Следовательно, нельзя применять нормативы для кирпичной кладки – наверняка результат будет заниженным, ведь русская печь – это своего рода произведение искусства. Что посоветуете?

Ответ Администрации: Значит нужно найти информацию о стоимости работы печника. С такой задачей не то, что оценщики, но и обыкновенные сельские жители и члены садовых товариществ успешно справляются.



Лариса 10.11.2003

Здравствуйте. Я имею диплом на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса). Лицензия выдана Министерством имущественных отношений. Правомерен ли отказ нотариуса принять мой отчет по оценке рыночной стоимости автомобиля для оформления в собственность, мотивированный тем, что у меня должен быть диплом по оценке транспортных средств. Спасибо.

Ответ Администрации: Если для оценки стоимости имущества нужна лицензия, то ее на оценочную деятельность выдает Минимущество РФ. Лицензирующий орган и определяет какой для зтого нужен диплом. В соответствии с ныне действующими правилами - это диплом по оценке стоимости предприятий (бизнеса), который дает право оценивать стоимость любого имущества, включая автотранспорт. Что касается диплома по оценке транспорта, то на его основании Минимущество РФ лицензию на оценочную деятельность не выдаст. Для того чтобы придти к такому выводу, достаточно ознакомиться с условиями лицензирования, например, на сайте этого ведомства.



Юрий 02.11.2003

Уважаемые коллеги.
Если Вас не затруднит, дайте пожалуйста совет по следующей оценочной ситуации:
У собственника (гражданин) изымается часть земельного участка в черте города для муниципальных нужд, путём выкупа. Эта часть должна быть присоединена к соседнему участку, значительно большей площади, где начато строительство крупного гостиничного комплекса, и размеры которого недостаточны для осуществления проекта. Законодательством (Земельный кодекс РФ, ГК, ст.ст. 279-281), предусмотрено возмещение собственнику рыночной стоимости изымаемого земельного участка (наряду с другими гарантиями). Вместе с тем, используемые международным сообществом оценщиков стандарты и методы оценки, предусматривают в подобных ситуациях, наряду с определением рыночной стоимости участка, определение "Специальной Стоимости" (МСО 2, п.п.3.11; 5.7), в других документах она называется, иногда, "Привносимая стоимость". Эта "Специальная Стоимость", в моём понимании, должна приписываться изымаемой части земельного участка по причине надбавки, которую готов (или вынужден?) заплатить покупатель, имеющий особый интерес (строить то надо, и только здесь). В связи с этим:
1. Не возникнут ли проблемы с отчётом об оценке, при рассмотрении имущественного спора (в случае несогласия собственника с выкупной ценой), в котором оценщик кроме рыночной стоимости изымаемой части земельного участка, определил и "Специальную Стоимость", как экстраординарную добавку к Рыночной Стоимости. (В законодательстве и "Стандартах оценки, обязательных..." об этом ни гу-гу).
2. Каков, в общем случае, порядок (методика) определения "Специальной ("Привносимой") Стоимости", которая может иметь смысл скорее для определённого владельца, либо будущего владельца (покупателя, имеющего особый интерес), нежели для рынка в целом.
Был бы очень благодарен Вам за совет.

Ответ Администрации:

Претензии на специальную стоимость при выкупе в пользу нынешнего владельца земельного участка, по нашему мнению, малоперспективны для их успешной реализации. Аргументы:
1) Официальной методики по специальной стоимости, регламентирующей эту ситуацию в указанном Вами контексте, в России не существует. Поэтому в случае имущественного спора такой вариант легально не пройдет. По крайней мере, чтобы его продавить нужно, чтобы нынешний владелец земли был круче на порядок, чем инвестор в гостиницу и муниципалитет вместе взятые.
2) Специальная стоимость в жизни и сейчас реально существует и сделки по ней проводятся без всяких судебных разбирательств. Для этого нужна не методика, а реальное равенство сторон и необязательность для каждой из них совершать сделку. Тогда придется договариваться по-хорошему. Здесь в изложенной Вами ситуации похоже нет ни того, ни другого.
3) Если стороны сами или с помощью оценщика нашли взаимопонимание и договорились, то методика- не проблема. У нас был схожий случай, правда, прямо наоборот- там владелец земельного участка был заинтересован в его продаже единственному возможному покупателю. Мы использовали тогда такую базу оценки как "стоимость с ограниченным рынком". Алгоритм расчетов придумали сами. Следы от той оценки Вы можете найти у нас на сайте в разделе ГОЛОСОВАНИЕ. По вопросу и по результатам голосования понятен и возможный алгоритм.


Анна 31.10.2003

Здравствуйте. При расчете восстановительной стоимости объекта недвижимости затратным подходом использовала УПВС (1969 года), сборник № 28 (у меня 5-ти этажное кирпичное здание, строительный объем которого рассчитан в размере 15 700 куб.м). Однако, в сборнике № 28 приведены данные по стоимости строительства 1куб.м.здания, аналогичного моему объекту, строительным объемом до 15 000 куб. м. Можно ли данные из сборника брать как основу за расчет или надо делать какие-то корректировки на строительный объем? Буду очень признательна за ответ. Спасибо

Ответ Администрации: Это скорее вопрос к КО-ИНВЕСТ. Адрес Вы сможете найти в подразделе "Специализированные сервера и СМИ" в разделе ССЫЛКИ нашего сайта.



Валерий Чернов 29.10.2003

Добрый день!
Подскажите пожалуйста, при оценке оборудования под залог, имею ли я право использовать только затратный и сравнительный подход?
Спасибо.

Ответ Администрации: Имеете право, если обоснуете в отчете почему не использовался доходный подход.



Анна 28.10.2003

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, как быть? При расчете стоимости земельного участка (в рамках отчета о стоимости объекта недвижимости) использовалось два метода: метод инвестиционного остатка (стоимость получилась на уровне 2,5 млн. USD) и с учетом методики расчета размера платы за право аренды зем.участка (ППМ № 1022-ПП), где величина стоимости зем.участка получилась на уровне 240 тыс. USD. Как на основании этих двух полученных значений вывести окончательное заключение о стоимости зем. участка? И вообще, может ли быть такое расхождение в значениях? Что-то очень смущает разница в цифрах... Пожалуйста, помогите.

Ответ Администрации:

Размер платы за право на заключение договора аренды в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №1022-ПП рассчитывается на основании утвержденной временной нормативной методики. А метод, как Вы называете, инвестиционного остатка- то уже из арсенала экспертной оценки рыночной стоимости земельного участка. Вряд ли правильно их одновременно использовать, а затем пытаться выводить нечто среднее из двух промежуточных результатов.
Правда, примененная Вами нормативная методика за основу берет все-таки рыночные цены прав долгосрочной аренды на 49 лет. Поэтому чтобы получить разницу в результатах в 10 раз надо еще дополнительно сделать серьезную ошибку в самих расчетах или в выборе базы сравнения.
Для того чтобы получить более-менее схожие результаты по указанным Вами двум методам надо, как минимум, правильно учесть следующие факторы:
1) НДС
2) Прибыль предпринимателя (доход инвестора)
3) Срок аренды.
В противном случае указанная в вопросе разница в результатах вполне возможна.


Анжела 25.10.2003

Подскажите, пожалуйста, каким подходом определить стоимость величины арендной платы недвижимсти? Только сравнительным или всеми тремя?

Ответ Администрации: Обычно обходятся сравнительным подходом, в рамках которого можно при наличии информации применить два метода: сравнения продаж и валового рентного мультипликатора.



Анна 24.10.2003

Добрый день. Помогите, пожалуйста. При оценке стоимости земельного участка воспользовалась методом сравнения продаж. Были найдены аналоги. Необходимо произвести корректировки на местоположение, размер участка. Вопрос: как правильно произвести корректировку на размер участка? В пределах каких различий по размерам участков-аналогов с оцениваемым проведение корректировки не требуется? Обязательно ли подбирать в качестве аналогов участки с назначением таким же, как у оцениваемого, или нет? Если не обязательно, то требуется ли проводить в этом случае корректировку и как это сделать? И вообще, какие виды корректировок считаются обязательными к проведению? Заранее спасибо.

Ответ Администрации: В таких случаях мы на практике обычно руководствуемся следующими правилами. Наибольшее влияние на стоимость земельного участка оказывают такие факторы как местоположение и функциональное назначение. Поэтому эти характеристики у аналогов и у оцениваемого объекта должны быть максимально схожими. Другие характеристики, по мнению оценщика влияющие на стоимость объекта оценки, могут отличаться и по ним делаются корректировки. Величины поправок определяются на основе данных различных, внушающих доверие исследований по этой теме, в основном, из сети Интернет, а также экспертным методом. Если информации для коррекции недостаточно или нет полной уверенности в ее качестве, то для повышения надежности результата в отдельных случаях увеличивается число используемых аналогов с рекомендуемых 3-5 до 7-10. Это уже статистический прием, при котором требования к количеству и точности поправок минимизируются.



Екатерина 24.10.2003

К нам обратился клиент с просьбой оценить оборудование, а точнее - это всего лишь набор узлов и агрегатов, которые были созданы экспериментально и только в проекте (в бизнес плане) на чертежах представляют собой технологическую линию, которая не проработала ни дня, это была только попытка создать подобие линий, которые за рубежом и в Интернете называются . Все создавалось хозспособом. Никакой проектно-сметной документации нет. Никто ее не составляет, отказываются. Есть только заключение аудитора о стоимости, но прокуратура просит еще и заключение оценщика. Сейчас эта так называемая линия демонтирована и лежит на базе. Сравнить ее с зарубежными аналогами невозможно, все равно, что сравнивать наши автомобили с импортными, так сказали специалисты ее создавшие, что это некорректно.

Доходов она тоже никаких не приносила, т.к. даже не была собрана до конца. Можно ли сделать оценку по затратам на ее создание? И какая стоимость будет базой оценки (восстановительная, рыночная или другая)?

Ответ Администрации: С методической точки зрения для определения рыночной стоимости данного имущества может быть использован метод опционов. Кое-что по данной методологии можно найти у нас на сайте в разделе АНАЛИТИКА и на Appraiser.ru была когда-то дискуссия по этой проблематике. Но это достаточно сложная и пока малораспостраненная технология в России. Хотя она реально используется. Из своей практики можем сказать, что мы уже оценили порядка двух десятков месторождений полезных ископаемых методом реальных опционов. Но это требует соответствующей подготовки и от оценщика и от заказчика. Да и овчинка должна стоить выделки.Проще, конечно, но не правильнее - использовать в данном случае с кучей оговорок на основе затратного подхода, предусмотренную обязательными к применению стантартами такую базу оценки как специальная стоимость.



Анна 23.10.2003

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, насколько необходимо приводить в отчете об оценке недвижимости в разделе "Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования" расчеты стоимости земельного участка (методом инвестиционного остатка для земли) или достаточно в рамках этого раздела ограничиться только теоретическими выводами по наиболее эффективному использованию земельного участка.

Ответ Администрации: При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования в отчете приводятся выводы оценщика по общепринятым критериям: физическая возможность, законодательная разрешенность, финансовая осуществимость. Как правило, при выборе оптимального варианта в этом разделе обходятся без изложения расчетов. Это, если вопрос очевиден. Но если однозначного ответа нет, то вполне возможно, что придется для подкрепления обоснования привести и необходимые расчеты.



Написать сообщение


.